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中国商住的北京样本:悲观者和乐观派都在蠢蠢欲动

2017-11-16 22:51:30发布者:香河京御地产

距离北京商住326调控已经过去了将近8个月,曾经的惊慌、哀嚎都已经趋于平静,自觉缓过来了的人们,开始蠢蠢欲动,为更长远做规划。距离北京商住326调控不过8个月,北京商住市场被冷冻,环京和二三线城市的商住,开始加温,重复着326之前的北京商住市场轨迹。12017年至今,北京商住市场成交11796套,成交均价40455元/平米。相较之下,成交套数远少于去年的66000多套,也少于2009年至今最少的12000多套;但是,均价却是历年最高的。数据好像还不赖,但是下面掩盖的却是一个被“冻住”的商住市场:326之前,成交1万多套;326至今,只成交1000多套。这已经不能叫断崖式下跌,更形象的说法应该是,北京商住被定格在它最辉煌的一刻,此后,北京几乎没有商住市场了。与之对应的是价格的断崖式下跌。以北京大名鼎鼎的商住项目——北京像素为例,位于常营,有地铁、有长楹天街配套,但是价格依然从最高峰时的6万直降到4万,跌去三分之一。如果是住宅这样跌,估计就是中国房地产的崩盘了,但是,商住?中国房地产表示情绪很稳定。8个月过去了,326调控政策里留下的一线生机,让缓过来的人们开始蠢蠢欲动。虽然不可能再有新增供应,但是存量依然可以卖给个人;已经卖给个人的,允许出租;房子里的生活所需的厕所、上下水等也不拆除;买商住虽然要求名下无房无商住且满足限购资格,但是买了商住却也不占用住宅名额。而且,北京依然有421个项目共14101套商住新房可售;还有一批单价17万、15万的商住新房,虽然少,却依然有成交。因此,关于商住,有人开始提问:悲观派问:调控前买的商住是不是就砸手里了?对于自住而言,是安心住着,还是赶紧出手?哪怕换一套老破小,也算重新上车了。理性派问:什么样的商住需要尽快出清,什么样的商住值得留着?北京的商住还有没有入手的价值?商住的价格还有下跌的空间吗?乐观派问:北京商办房限购政策是否会放开?更偏重办公属性的商住项目是否有了回暖的迹象?行动派问:是不是可以把固安、廊坊等环京的房子卖了,买北京的商住?毕竟北京商住还容易租出去赚租金,固安、廊坊等环京的房子不好租也租不上价。其实,2008年之前,商住在北京几乎可以忽略,因为规模太小。就算到2008年,北京商住全年的成交量也不过2976套。原因很简单,2008年之前,房价**值太低,住宅均价不到1万;而公寓也需要成本,相比住宅价格便宜不了多少,但得房率和配套等缺点却非常明显。直到2008年以后房价开始上涨,尤其是2011年开始限购,土地供应结构也开始发生变化,即使在住宅土地中,也配套了大量的公建类物业。这就给了商住生存和发展的空间。不限购、低总价、租售比相较住宅更高,仅这三条,就让投资者、实力和资格不够的刚需,大量涌向商住。直到326的到来。现在的二三线城市的商住,正在复制这样的历史轨迹,当然,目前为止,除了326之外。



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