楼市惊变 最有杀伤力的“三价合一”真的来了

今天，楼市传来一个大消息，没买房的人又要彻夜难眠了。01大消息传来据媒体披露，东莞有银行将首套房利率上浮至40%，并推行“三价合一”政策。具体情况如下：东莞光大银行房贷利率首套上浮40%，广发银行上浮30%。商务公寓上浮35%。按揭贷款放款时间3个月至半年。最重要的是，二手房按揭已经基本停贷了。已经递件的，严格按三价合一标准放贷。而另据南方都市报**，佛山、惠州个别银行的首套房利率也上浮到了40%。不久前被支持建设为国家中心城市的西安，也有类似举动。从去年开始，全国几十个城市已经掀起了一轮利率上浮。上个月，北京、武汉、深圳、杭州等城市掀起了第二轮利率上浮，部分银行已经将首套房贷款利率上浮至20%，甚至25%，二套房上浮至30%。20%这个力度，按说已经是非常大了。如果按照武汉目前二手房近两万的均价来计算，购买一套100平米的房子，上浮前后购房成本相差30万。但没想到，20%的上浮力度仍不是顶，东莞、西安首套房利率上浮40%又来了。直接将刚需客的购房成本又增加了几十万。怪不得央行副行长潘功胜不久前在回答记者提问时说，最近房贷利率略有上升，但从长远的周期来看，仍然处于比较低的水平。从这句话来理解，40%很有可能还不是顶。仔细看一遍东莞此次的政策，会发现，首套房利率上浮40%不是重点，重点是后面那条，二手房直接停贷，已经上交的合同，需要按照“三价合一”的标准贷款。什么是“三价合一”？对购房成本又有什么影响？02“三价合一”是个什么鬼贷款利率上浮很好理解，就是你向银行贷款的利息上涨了。同样的贷款数额，以前在基准利率的情况下，贷款100万30年期限，只需91万利息。如今，需要向银行支付136万，购房成本瞬间增加了46万。而“三价合一”，也是为增加购房成本而来。一般情况下，一套二手房交易会有四个价格。**个是实际成交价。第二个是交易备案价格。为了少交点税，买房和买房都希望少写点，一般都会低于真实成交价。第三个是房管局计税评估价。房管局收税的时候，不可能按照你写的备案价来收，如果你备案价写1元，那不是没得收了。所以，房管局会根据市场价格对你交易的房子做一个评估，评估高了你肯定不乐意，回来理论，所以这个评估价一般会比市场价格略低一些。第四个是银行评估价。买房需要向银行贷款，购房者当然是希望银行评估价格越高越好，评估的越高，能贷的款就越多，银行也有自己的考虑，他需要自己做个评估，不能听你说多少就是多少，但一般情况下，银行的评估价会略高于市场。现在，官方决定，后面三个价格必须保持一致，也即“三价合一”。所谓“三价合一”，指的是二手房交易中涉及的贷款评估价、网签备案合同价、房管局计税评估价，三个价格将不再“各自为战”，银行将以网签价和计税评估价的最低值作为贷款评估额度依据。举个例子来帮助理解一下。A先生想在东莞松山湖买一套总价200万的二手房，首付30%，为60万，需要向银行贷款140万。在“三价归一”之前，为了避税，A先生与卖方达成一致，网签备案价写低一些为170万，政府的评估价会一般会低于实际成交价，假设也是170万。A先生为了多向银行贷些款，说成交价是260万，但银行有自己的评估系统，银行最终的评估价是240万，以这个价格银行贷款70%给A先生，也即168万。A先生既然得到了银行的168万贷款，自己只需掏32万，相比于原来60万的成本，少了28万。如今“三价归一”，银行以网签和房管局计税评估价的最低值，也即170万，作为银行评估价，以这个价格的70%银行给你贷款，也即119万。A先生只能拿到银行119万的贷款，买下这套200万的二手房需要自己掏81万，比本来的60万多出了21万。一句话高度概括，购房二手房的门槛和成本抬高了，你能向银行贷到的钱少了，你自己需要掏更多的钱。这还只是算了“三价合一”所增加的成本，还没有算首套房利率上浮增加的几十万利息。总之，在“三价合一”的情况下，刚需客购买二手房要比新房成本多二三十万。那么，继续上浮首套房利率，以及“三价合一”对东莞房价会带来什么影响？“三价合一”模式会不会进一步推广？03影响首套房利率的上浮，以及“三价合一”政策，增加了成本，杀伤力十足，自然能打击到炒房客，但刚需客伤的更惨。有人就非常纳闷了，如果说是为了打击炒房客，那上浮二套房购房利率就行了呀，为什么还要上浮首套房利率呢？难道不顾及刚需客了吗？调控到了这种程度，控制房价是首要任务，只要能控制住房价，刚需客误伤就误伤吧。按照央行副行长的话，相比于历史，目前的利率仍处在低位。利率上浮还未见顶。在二套房利率上浮50%~60%，首套房上浮40%与“三价合一”的环境下，地方政府的意思很明确：投资客想买二套房，门都没有。刚需客想购房，别买二手房了，要买就买新房吧！这么看来，“三价合一”的本质是引导购房群体购买新房，是帮助去库存的妙招。这种模式，极有可能会被推广到继续去库存的其他三四线城市。至于对房价的影响，也只能是短期的压制。无论上浮首套房、二套房贷款利率，还是“三价归一”，都只是通过增加购房成本的方式压抑城市购房群体的需求，但这种需求一直都在，一旦哪天不调控了，这种需求会喷薄而出。而东莞又是一座非常特殊的城市，临深临广，人口流入量大，经济基本面好，购房需求会越来越大，如果只是压抑需求，强行压制房价，迟早有一天会补回来。说实话，这种依靠压制需求来调控房价的模式，既没能减少刚需客的购房成本，又没起到让房价下行的功效，不知道为什么地方政府就是乐此不疲地去上浮首套购房利率。调控最好的方式，应该是增加供应量，去疏解需求，堵永远不如疏。