深圳客大量进入惠州楼市?惠州到底怎么啦？

“为什么去年没有拿下那套房？”“这一年又白忙了……”准备换房的市民刘莹在朋友圈接连发布了两条动态。朋友纷纷安慰，而她还在为错过房子而自责。
　　随着深圳客的大量入境，继临深的惠阳大亚湾房价飙升后，深处惠州腹地的惠城仲恺也迎来高涨。在持续的高位销售支撑下，激增的市场需求拉动楼盘接连调价，当前楼市均价已涨至8000元/平方米左右。
　　有钱、土豪、任性、不议价，这是惠州市场对于深圳客的印象。当然对比深圳每平方米4万多的均价和动辄上10万单价的优质房源，惠州房价始终都处在低位。而年初的开发商在没有业绩压力的重压下，奇货可居，高价售卖也有效拉高了市场预期，惠州楼市呈现出量价齐升的局面。
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　　然而，这对于刚性的本地置业者无异于灾难。原本单价7000元/平方米瞬间飙升至万元，拉大的购房支出逼迫部分购房者脱离市场，而另一部分则跟风入市，害怕市场狂飙后再难圆安家梦。
　　这一局面引起了行业各方的关注。惠州市房管局表示将及时监控市场变化，防止楼市过热发展，维护市场稳定健康发展。而楼市专家范忠洲则认为，市场的趋热发展具有阶段性，市场供需格局也将随着4月、5月到来的推货潮而出现反转。另外，楼市仍处在去库存环境中，惠州楼市存量仍较为丰富，购房者没有必要跟风入市，而应该依据自身的置业支出和居住需求谨慎出手。 ●南方日报记者 张峰
　　A.“什么都没做，客户突然就多起来了”
　　“春节假期过完的市场是最忙的，每年都是……”惠州宝安山水龙城项目经理丁亚峰话锋一转，但去年和今年两种忙完全不一样。他说，去年是客户太少，忙着找客户，今年却是人太多，每天都接待客户到很晚。丁亚峰笑着说，“今年的市场太好了”。
　　时间回拨到去年3月份，惠州楼市还处在节后综合症，每逢周末楼盘活动不断，吸引客户上门，依仗着电商中介联动低价甩房。而对于依附于房地产业的广告公司和渠道运营机构，则反复租车召集看房团，不一定需要成交，只需要给楼盘带去几丝人气。
　　而今，市场悄然入盛。
　　记者踩盘过程中发现，在惠阳大亚湾等临深片区楼市量价齐升趋势的带动下，深处惠州腹地区域的惠城仲恺等区域同样稳涨。
　　据官方数据显示，惠州在2015年度取得1299.78万平方米商品房销售面积后，进入2016年市场再度走高。今年前两月，惠州销售商品房面积达到237万平方米，其中，惠城仲恺达到78万平方米，销售房源套数则达到7024套，环比同期均实现两倍增长。进入3月份，春节归来的市场依旧火热。在上半月（3月1日—15日），惠州仲恺销售房源数已达到2539套，单月再度突破4000套的高位基本成定局。
　　原本属于淡季市场的3月份出现成交高潮，面对这一局面，不少开发商也觉得奇怪。金山湖某楼盘负责人坦言，也就是正常卖着房，什么也没有多做，客户就多起来了。同样的情况也出现在水口、仲恺和惠博等地市场。
　　在3月12日，临近惠大高速入口的中信凯旋城开盘，启动不到两周就达到400个筹的业绩让项目在开盘价格上有了更多的操作空间。在开盘现场，去年还徘徊在5字头的价格直上7600元/平方米。124套房源一个小时内就宣告售罄，平均30秒去化一套。
　　据项目相关负责人介绍，基本都是上门客，项目并未做太多推广。尽管也有部分联动的拓客，但都是中介自发的结果。实际上，在去年平淡市场环境下大放异彩的中介联动经纪人新年仍在大肆扩军，“月薪过万”、“年入百万”等极具煽动性的招聘信息在各中介门店随处可见，这也同样反映出楼市的火热现状。
　　在去年脱离地产行业的郭伟新年再度返业也反映着市场的转变。他说，房地产销售就是个看天吃饭的行当，市场好、佣金高，就挣得多；一旦市场不好，房子卖不动，吃住都是问题。“现在这市场让我有了再试一次的信心。”郭伟说，新年入职后刚到项目一个礼拜，手上已经有了好几个**客户了。
　　B.涨势深入城市腹地
　　去年底，在大亚湾工作的惠城水口人谭文还显得郁闷，然而，3月以来席卷惠州城的楼市涨价潮让谭文心里好受了些。
　　他说，面对2015年初的淡市，家人决定抄底投资，置业地点在惠城和大亚湾之间摇摆。思量后最终在惠城水口他家附近某楼盘购置了两套物业。随着去年下半年临深的大亚湾房价高涨，谭文直言**，当初就应该在大亚湾置业，那样早就获得近50%的收益，而惠城不升反降。
　　而近期，惠城仲恺多个片区楼盘出现调价。谭文去年初买房的水口项目，在最新的项目开盘中，已达到6800元/平方米的高价，较之他的出手价涨了1000多元。
　　去年曾几度决心购房的刘莹（化名）则很是郁闷。面对上涨的房价在朋友圈数度发文自问，“为何不在去年拿下那套君御的房子”？在这波涨价风波中，刘莹看房时的7200元/平方米价格已悄然破万，而在金山湖住区，升利悦湖会、中洲中央公园等楼盘几乎悉数挂出破万的单价，这意味着刘莹基本遭到金山湖的抛弃。
　　刘莹说，自己也是从事这个行业的工作，考虑到惠州房子那么多，价格也希望能再压一下。“谁也料不到房价会突然这样上涨。”她摊了摊手，显得无奈。
　　在现实的市场销售中，在销售量的支撑下，江北保利达江湾南岸均价上调至1.3万元/平方米、华贸中心已调至1.6万元/平方米、升利悦湖会12500元/平方米、中洲中央公园同样调至11500元/平方米……，除了多个楼盘纷纷调价之外，部分楼盘在推售过程中临时加价的局面则更加富有喜剧性，在上周末的推货中，位于仲恺的TCL康城四季，首批推货108套，开盘均价则达到仲恺楼价的罕见高位：6800元/平方米，但一个多小时就卖完了。见此情景，开发商现场紧急加推一个单元，但单价增加500元，上涨至7300元/平方米，然而，不到1个小时就卖掉了。
　　对于这一行情的出现，业界普遍认为是深圳客的进入带来的。随着区域间的一体化交通联系加强，为躲避深圳的高房价，以及临深片区的次高房价，部分深圳客将安家梦再度迁移，深入到惠城仲恺区域。
　　惠州本地网站西子论坛的调查则佐证着这一论断。具体到近期几个热销楼盘，2月份以来，中信凯旋城成交客户中深圳客占比40%，比往年上升两成。合生上观国际占比也达到30%，上涨15%。受博深高速、城轨等交通利好的影响，惠博片区和仲恺深圳客占比明显，喜悦城30%、富盈公馆50%，TCL康城四季则达到让人咂舌的60%。
　　惠州楼市专家、惠州世联行副总经理胡光宇说，深圳客大量进入惠城腹地置业，直接推动着行业涨价潮的蔓延。他说，在深圳客的助推下，惠州城区范围内均价被拉升到8000元/平方米以上，前期市场较为优质的项目基本将价格调至万元左右。而去年这个时候，还有充足的“5字头”产品供市民选购。这使得城区原有的刚需型市场生态遭到破坏，部分购房者面对迅速升温的市场被无奈抛弃，而另一部分市民则跟风入市，进一步加剧了阶段性的市场繁荣。
　　C.复盘一个真实的市场
　　惠州多区域房价暴涨局面引起各方关注。市主管部门直言对于临深片区带动城区房价高涨的局面实时监控，确保市场在平稳健康的轨道运行。业内专家胡光宇则表现出隐忧，他说，市场量价齐升原本是好事，但却是在深圳客批量入境和本地刚需恐慌跟风入市的局面下导致，这种阶段性的需求对于市场是个考验，后续市场如何运营值得关注。
　　从理论上而言，任何在市场真实的供需状况下，由于供求关系变动而带来的价格波动都是符合市场规律的行为。然而当前的市场则并非如此。3月初，广东省发布《广东省供给侧结构性改革去库存行动计划（2016—2018年）》中，惠州由于“库存规模大、需求旺盛”被列为一类去库存城市，库存总量为1665万平方米，近3年的去库存任务为105万平方米。在记者调查过程中了解到，纳入1665万平方米的存量房源数统计中的还只是已经领取预售证的可售房源，若叠加上暂未领取预售证房源，以及建设中未完工和已批建的新开工项目，库存量将突破2000万平方米。
　　在新增房源面积统计上，据惠州中原地产监测，今年全市将迎来929万平方米的新增住宅，首个供货高峰将出现在4月份和5月份，预计新增供应量将分别达到245万平方米、140万平方米。
　　惠州在2015年度取得1299.78万平方米商品房销售面积后，进入2016年市场再度走高。今年前两月，惠州销售商品房面积达到237万平方米，其中，惠城仲恺达到78万平方米，销售房源套数则达到7024套，环比同期均实现两倍增长。
　　结合去年暖市下全市1299.78万平方米的商品房销售量，存量房源叠加上年内的新增货量，差不多需要两年多时间消化。这也代表着当前的惠州楼市在供给环节依旧充裕，并非如当前市场所呈现出来的无房可卖，奇货可居。
　　具体到各片区的表现，全市库存在区域的不平衡布局亦值得关注。临深的大亚湾经历去年度的高位销售，应对持续激增的深圳客需求，当前呈现出供不应求局面；惠城仲恺在去年的低价走量轨道中，也实现了大量去化，当前存量房源紧缩至500万平方米上下；而惠博和博罗由于远离主城区，去化缓慢；惠东和龙门发力旅游地产，市场需求相对独立，影响较小。