旭辉林中：未来5年，我对房地产的13个判断！

旭辉林中：未来5年，我对房地产的13个判断！2017-02-06 潮白河孔雀城信息平台
得二线城市得天下，未来二线城市是房地产销售的主战场，很大程度销售增长都来自于二线城市。发言 | 旭辉林中
未来10年到15年，我们总体看多，看多跟看空是基本的判断！如果你看空，每一轮调整的时候，你就会恐慌，你会选择撤出。而每一轮看多每一轮调整对我来说都是机会：弯道超车机会来了。我自己看未来前途是光明的，道路是曲折的，上升是波浪的。
2016年是载入史册的历史大年，成交面积超过15亿平方米，成交总金额11万亿。
未来5年之内，中国房地产行业还处在一个高位平台期，也是地产行业中大型企业的规模增长期，TOP100、TOP50、TOP10房企的规模还会再增长。
关注增量市场机会的同时，百强房企也会更加关注存量市场的机会，未来10年之内，房地产高位期将会结束。
粗放发展期谁都可以做，并不讲专业或者能力上的优势。早几年我们提出要做到畅销溢价、快速精准、一次做对，已经是很高的要求。回到今天看，这是行业在粗放发展期最根本的要求，如果你做不到，基本上很难在粗放发展期（黄金时代）做大。
而现在是白银时代，一线市场开发模式已经发生很大变化。过去的高周转模式，已经逐步转变为慢周转，高溢价模式。尤其是针对一线城市的土地，短期内很难实现高周转，僧多粥少，每块土地都不便宜，4， 5万/平米的高地价比比皆是，要挣钱得乘以1.75倍后，那就8万/平米到10万/平米，这个8~10万/平米的销售价的客户厚度还是比较有限的。
所以我说，现在的一线城市开盘，三年开盘，五年去化。房地产三个阶段：开发销售阶段，经营持有阶段，资产证券化阶段。目前一线城市开发商正在从开发销售阶段正在逐步向经营持有阶段转变，未来的开发商会更看重租金收入。
中国用30年，走过欧美100年、200年城市发展的历史，**后无来者。中国的高速城市化，对应的是一个信息化时代，欧美的高速城市化对应的是工业化时代，有巨大的差异。因此，这种快速城市化，我们很难得到经验或者借鉴，我们只能摸索，我们现在越来越看得清楚，中国的城市化下人口大量地往一二线和城市都市圈聚集，这种聚集带来了巨大的房地产需求，所以一二线城市未来的发展空间，我们还是比较看好的。
除了沿海的三大都市圈里的三四线城市以外，大部分的三四线城市，比如东北、西北、西南的三四线城市人口基本上在外流，没有人口持续增长，地产会失去很重要的动力。
在新一轮产业布局里面，有一些城市非常受益。比如上海越来越像纽约，深圳越来越像硅谷，北京是纽约、加硅谷加华盛顿。但如果完全按一线城市的逻辑去广州开发就有问题，因为现在的广佛、深莞已经是一体的，佛山的销售客户大多是广州的，佛山也有很多人来广州买房，东莞大部分客户是深圳的，二线城市继续在分化，其实二线城市的分化是2012年开始，但行业到2013年、2014年都没有敏锐的感觉到这种变化。比如因为地理因素、经济产业结构，第三产业对人口的吸引能力和吸引量的问题，一线，强二线，二线城市的房价分化非常严重。
2009年到2010年，杭州平均房价超过上海和北京。我问杭州超过上海和北京是不是正常现象？当时他们说浙江钱多，人多，地少。2010年到2016年浙江大部分房价没有超过2010年的高点，致使浙江的地产在这一轮当中出局比较多，没有跟上行业发展的步伐。如果你拥有的行政权利资源都比不过别的城市，即使你超过它，未来也一定会回归。
未来二线城市是房地产销售的主战场，很大程度销售增长来自于二线城市，得二线城市得天下。2016年卖地卖得最多的不是北京深圳，而是强二线城市。未来强二线和1.5线城市会不错，尤其是二线城市轨道交通沿线，会带来大量的投资机会，这些城市，自身还在生长，版图还在扩张。
未来的三四线城市少部分好，大部分还在去库存。少部分好的三四线，**，能够享受都市圈辐射的三四线城市，东莞佛山昆山北京的燕郊和廊坊等。第二有产业导入的部分沿海三四线城市。
很多人可能会觉得小企业规模基数低增长率高，可地产行业回过头来看，反而是中大型企业的增长率高，不是小企业的高。
其实这是因为行业的集中度虽然越来越大，但还是偏低。而且这个行业是以项目开发为基本单元，而不是以房企为单元的，所以大象也能跳舞。大企业并没有面临规模的边界、组织的边界对效率的影响。
2004年之前，房地产行业没有什么门槛，什么人都可以做。2004年以后进入寡头竞争的阶段，未来则要进入寡头垄断竞争的阶段。
未来五年有巨大的兼并收购的浪潮，跟行业的竞争态势有关系。这个行业完全市场竞争时候靠的是关系、靠的是胆量，未来则靠的是专业、能力、品牌，特别是资本以及你对资源配置的能力。
目前的中国房地产企业，要特别关注18、19年的还债高峰期。这个还债高峰期可能引起企业债务危机。债务一般都在2到3年，因此，2018年，2019年才是并购整合机会。
目前一线城市中小房企基本都被边缘化了，所以，二线城市的中小房企、百亿规模左右的开发商，将是下一轮被兼并整合的目标。
房企进入资本化的新时代。为什么中小企业发展很困难？基本上金融机构和资本不支持中小企业的发展。我们看TOP50，只有央企不上市，否则TOP50未来没有非上市企业。
为什么会进入资本时代？很简单，比如你在一线二线开发，基本上高总价高单价，支付时间很短，上海北京一个月要付钱，一付几十个亿或者上百个亿。
按照上海北京目前的地价，不放三年就开发拿出来卖都不赚钱，三年拿出来卖基本上未必盈利，项目做好以后5年后销售才有利润。几十亿上百亿的资金，堆在那边5年，算算利息？很多。
所以一定拼的是资本实力和融资的成本。谁的融资成本低？一定是大型企业融资成本低，银行和金融机构愿意给大型企业融资，中小企业很难获得金融资源的支持，整个房企的未来开发模式，特别在一二线会越来越像香港，高周转模式很难做，未来肯定是高溢价的模式。
高地价和房企同质化，将促使行业利润进一步下滑并维持在低谷。很多房企都是高地价，高成本，导致低利润。这个模式导致行业整体利润走低，房企会进一步加大合作来分散风险。
由此，多元化、全球化、金融化，会成为未来房企的方向！
未来一线城市会香港化，早几年不会想这个事，但是目前来看会越来越有可能性。
总价过高的时代，如果基本不变大，房价涨了，就要减少住房面积。未来一线城市120~140平米将成为豪宅，也就是香港人口中的千尺豪宅。
由此，我总结一线市场的三个新特点：一手豪宅化，二手刚需化，户型趋小，千尺豪宅（单价升高倒逼房型面积越来越小），泛都市化。
另外在这里谈谈关于货币趋势的问题。**个趋势我们货币未来长期处在相对宽松的状态，我们钞票很多，我们M2维持每年的增幅还是12到13，第二利息会逐步降低，虽然明年开始利息会涨，从大趋势来看利息还是会降。
为什么国外很多资产在高位，核心就是利息很低。我们最近在香港收购一个项目，银行给的贷款利息，年息1.25，香港的按揭基本上在一点几的利率，钱很多利息很低。人民币还是面临贬值周期，贬的速度也比较快。当人民币贬值越来越快，房价也会越来越高。
行业的双重微笑曲线是行业的利润和价值！
在完全市场竞争时代行业利润很高，2004年行业的平均利润16到17，最高在2007、2008年，行业净利率做到19、20多的是，因为那个时候也没有增值税，现在增值税开始以后，加上进入垄断竞争以后，行业利润率开始下滑。
未来5年市场会呈现一个短周期波动的特点，还有可能从短周期波动转到中周期波动，带来巨大的风险。
未来的预测可能不能用过去经验三年三年来套，因为黑天鹅现象很多，比如特朗普当选美国总统，房地产游戏规则巨大的变革等等都会影响。
随着短周期向中周期转变，多元化细分市场的机会正在逐步显现，如文旅、养老地产正在变好。70年变老了后，即有支付能力，又有观念改变，又有时间。但目前养老观念还没整体形成，可能还要10年才能形成真正的市场。
目前我们调控治标没有治本，治本的政策在中央手上。
**个我们土地政策有问题；第二个我们的城镇化政策有问题。比如我们现在看到定向分城的调控，一二线城市很热，大中型城市不热，三四线城市很空。
人口自然选择是选择到大型城市，大型城市才有发展机会，才有实现中国梦，但大城市限制城市增长，限制户籍，限制用地指标，限制人口。货币政策、财税政策，包括房地产税的政策、社会人口政策、利率信贷政策，这些政策对行业中长期都有影响。
因此，我们还要关注长效机制对房地产行业中长期的影响和挑战。
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