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**!关于楼市未来10年发展 身在二线城市的你还不买房?!

2017-07-09 07:42:32发布者:李志浩

中国房地产和全世界都不太一样,不管是美国日本还是欧洲,都不能完全搬用,如何正确看待中国未来10年左右的房地产市场,可以看看大佬们的观点。
一、有桥的时候,咱最好就不要摸着石头过河1、很多的时候,我们是没有办法,我们不得不摸着石头过河,比如当腾讯在领先即时通讯时、阿里在领先电商和支付时、特斯拉在领先电动汽车时、GOOGLE在领先搜索时,他们是没有什么可参考的对象,不得不去摸着石头过河。 
2、通常时候,大老板和小老板,老板和员工,还是有着很大的差别(虽无**),也许是智商上,也许是能力上的,也许是见识上的,也许是知识面上的,也许是视野高度上的,这种情况下,了解一件事情最快最好的方式,就是避开自己去研究,去问他们,去听他们怎么说,他们就是上一段话中的桥,可供使用。二、旭辉林中说1、未来10年,房地产市场整体是上升的,但当中会有上下振荡,总体上扬,因调控、涨价过猛、政策影响、供求关系变化等因素上下波动,总体上扬。 2、中国用30年,走过欧美100年、200年城市发展的历史,**后无来者,欧美城市化的时代背景是工业化,中国城市化的背景是信息化。一二线城市、核心都市圈外围三线城市都是有未来的,房地产也是有价值的。都市圈主要是环北京、环上海、环深圳三个都市圈及外围区域。3、2016年是载入史册的历史大年,成交面积超过15亿平方米,成交总金额11万亿。未来的5年,成交量和成交金额预计会维持在此高位,开发商会出现金字塔效应,大者更大,小者更小,TOP100房企的量还要上升,市场份额还要加大。 4、上海越来越像纽约,深圳越来越像硅谷,北京是纽约、加硅谷加华盛顿。二线城市继续在分化,其实二线城市的分化是2012年开始,时至今日,一线,强二线,二线城市的房价分化非常严重。未来拼的就是城市地位,如果你拥有的行政权利资源都比不过别的城市,即使房价超过它,未来也一定会回归。 5、未来二线城市是房地产销售的主战场,很大程度销售增长来自于二线城市,得二线城市得天下,未来强二线和1.5线城市会不错,尤其是二线城市轨道交通沿线,会带来大量的投资机会,这些城市,自身还在生长,版图还在扩张。对于三四线城市来说,除了环北京、环上海、环深圳之外的三线城市外,其它的三四线均保持谨慎。6、2004年是房地产开发商的一个分界点,之前谁都能干,之后已经有了分化。未来五年有巨大的兼并收购的浪潮,未来拼的是专业、能力、品牌,特别是资本以及你对资源配置的能力。无资本无未来!7、要特别关注2018、2019年的还债高峰期。这个还债高峰期可能引起企业债务危机。债务一般都在2到3年,因此,2018年,2019年才是并购整合机会。 8、在未来,资本有多重要?我们来看房企TOP50榜,除了央企之外,都是上市公司,拼的是什么?就是融资能力和融资成本!9、按照上海北京目前的地价,不放三年就开发拿出来卖都不赚钱,三年拿出来卖基本上未必盈利,项目做好以后5年后销售才有利润。几十亿上百亿的资金,堆在那边5年,算算利息?如果背后没有资本背景和支持,很难很难。 10、未来的城市房地产开发模式越来越向外挤压,北京上海越来越像香港,杭州南京广州越来越像北京上海,郑州武汉西安重庆越来越像杭州南京。城市地位越核心,高周转模式很难做,未来在北京上海肯定是高溢价的模式。11、高地价和房企同质化,将促使行业利润进一步下滑并维持在低谷。很多房企都是高地价,高成本,导致低利润。这个模式导致行业整体利润走低,房企会进一步加大合作来分散风险。由此,多元化、全球化、金融化,会成为未来房企的方向! 12、一线市场的三个新特点:一手豪宅化,二手刚需化,户型趋小,千尺豪宅(单价升高倒逼房型面积越来越小),泛都市化,未来一线城市里120平都是豪宅了。13、一线城市房地产:投资+自住,金融属性更强。二线城市房地产:自住+投资,功能属性和金融属性并存。三四线城市房地产:自住属性,只有功能属性,无投资无金融属性。一线城市的新楼盘都将进入改善定位博取溢价,刚需被全部赶入二手房市场。14、大型房企基本上的未来战略是趋同性的,多元化、金融化、全球化,基本上离不开大方向;中型房企战略模式,基本上在规模化、资本化、转型、合并;小型房企要提早转型、转战。
15、越南、缅甸、柬埔寨、老挝这些市场,适合中小企业去,你投入3千万,未来可能拿3个亿回来。大企业不会玩那个,因为那个要老板亲自去干,职业经理人干不了。16、在未来的主流房地产市场里,只有大而强的企业,很难有小而美的企业,只有在细分市场的空间里面,才存在中等规模企业的发展空间。17、一线城市和三四线城市的战略打法是完全不一样的,一二线城市公司要很强的经营能力,是经营中心、利润中心。这带来的是人的能力素质要求不一样,所以要进行大量的人员调整和优化,不是一两天能完成的。三四线城市做规模,一定城市数量很大,基本上中央集群的模式,地方不需要有太多的经营能力的。18、未来的房地产小周期时间会缩短,个体想在小周期中博取利益,就不要恋战,快进快出。三、孙宏斌说1、房地产行业,2015年是8万个亿的销售,2016年是11.5万亿,今后我估计会保持在11万亿的样子,增长挺难的。这个行业的特点是大公司很多,小公司难做。我提了一个观点,今后5到10年是一个巨大的机会,小公司在退出市场,其实我们还有很大的空间。去年前10名占了整个市场份额的17%,今年占了21%左右,但前三名占了8%左右。到40%的时候,大概是四、五万亿的样子。我想说的是,这5到10年是中国房地产行业部分企业的钻石时代,会快速增长。2、5到10年以后呢?每个大公司都卖好几千亿,这好几千亿怎么维持呢?去年10月份以后,公开市场我们基本上没买地,北京的市场肯定没问题,但你买了块贵地肯定有问题,所以,这个行业是有它的风险的。尤其是5到10年以后怎么办?确实要研究。3、其实我们有结论的,我们为了给5到10年以后做准备,应该探索哪个行业,我们是有非常明确的定义的,首先我们是投增量市场,另外是金融平台,因为太贵了。金融平台是我们要探索的一个方向。总结:1、还有10年的房地产发展安全期,不必理会房产税什么的; 2、基于城市化周期,未来5年每年都是10万亿左右的销售额;3、未来的二手房市场是不得不重视的重要市场;4、一线城市是大开发商的天下,小开发商请自重;5、金融化是未来大开发商的必备神器; 6、一线城市的刚需请直接关注二手房,新房可以放弃了;7、环北京、环上海、环深圳外围的三线城市房产可以买; 8、未来房价背后拼的就是城市地位和行政地位,10年头上房价会逐步吻合;9、小开发商在未来没有生存空间,不管是一线二线,还是三线四线;10、大多数三四线城市房产就是买来住的,没有投资价值;11、一线城市的房产更多的是金融属性;12、二线城市将是未来的主要战场,不管是开发商还是购房者,是兼具投资、自住、金融属性;13、未来可重点关注二线城市,当下请重点关注二线中的洼地城市;14、一线市场的新楼盘,别指望能快速入世,都得捂几年博溢价; 15、投资客可关注一二线,中小房企请去海外看。



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