十大房企斥资“囤货目标瞄准一线城市

“加码一线、二线城市的土地储备是我们未来三年内的重要战略布局。”某知名房企高管**，虽然这种战略布局方式会导致地价成本升高，但公司会通过加快周转速度和合理管控规模增长来提高利润空间，公司最快的项目从拿地到开盘预售周期已经提升到不足五个月时间。
2014年1月1日至2月17日，十大标杆房企共计斥资639.3亿元购地，其中，北京市、上海市、广州市以及杭州市成为其重点布局区域。同时，在这十大标杆房企花费的拿地总额中，一线城市土地储备购地支出为369.4亿元，占比达57.8%。
对此，同策咨询研究部总监张宏伟告诉记者，短期内销量普跌并不影响标杆房企中长期布局策略的调整，而一线、二线城市房地产市场在其眼中仍有利润空间，抢地也在意料之中。
购地支出骤增
实际上，纳入统计的十大标杆房企分别为万科地产、保利地产、中海地产、华润置地、招商地产、绿地集团、方兴地产、远洋地产、融创中国以及龙湖地产。
有业内人士认为，这些标杆房企都有自己的拿地策略和计算模式，对未来市场判断以及扩张理念也不尽相同。融创中国在行业内带有“较为激进”的标签；远洋地产过去三年在公开土地市场一度沉寂，却在今年年初突然爆发，斥重金抢地；万科则坚持走求稳路线，与其它企业抱团拿地。
不过，该人士向记者强调，尽管房企拿地想法各不相同，但却一致瞄准一线城市以及典型二线城市，甚至不惜花重金抢地。
据不完全统计发现，远洋地产8天内在北京市斥资73亿元拿地；方兴地产掷101亿元夺得上海市宅地总价地王；万科、龙湖以及融创等也纷纷在北京市抢地；保利地产则抓紧布局广州市。
对此，张宏伟坦言，鉴于一线城市供求关系紧张的基本面不会改变，开发商预判市场始终有利润空间，因此力争抓住布局一线城市的机会。不过，一线城市地价高，从成交金额表现来看，占企业总拿地金额比例相对较高，若从成交面积来看，比重相对低很多。
尽管如此，据记者了解，恒大、佳兆业、花样年等企业都在积极调整土地储备结构，降低三线、四线城市的土地储备占比。接近远洋地产的人士也向记者**，远洋正在加大一线城市布局，预计年内还将有一线城市土地进账。
今年，公司已经把北京地区的销售目标提高至100亿元。”接近远洋地产人士向记者**，年初加速拿地，新项目便可以在年底之前顺利入市，入市货值的增加将减少实现2014年销售目标的阻力。
扎堆一线城市“囤货”
事实上，中原地产研究中心张大伟告诉记者，2013年上半年，在其监测的10家标杆房企购地可建面积分布中，二线发展中城市占比最高为55%；一线城市、二线发达城市及三线、四线城市分别占7%、22%、15%。
此外，中原地产研究中心的最新数据显示，2014年1月份，其监测的10家标杆房企权益购地金额接近2013年月度高位，达到372亿元。其中，一线城市购地支出为近三年来最高，达229亿元，显著高于去年平均水平。
无独有偶，记者统计发现，在纳入统计的十大标杆房企拿地总额中，一线城市土地储备购地支出占比达57.8%，且在北京市和上海市出让的土地中，多幅地块溢价率都超过100%，部分甚至高达149%。这意味着虽然统计口径不同，但都映射出标杆房企加码一线城市的决心。
对此，链家地产市场研究中心张旭向记者表示，一线城市可售库存消耗速度快，利润空间相对较高。以北京市为例，2013年新增项目的去化率达到70%，而新建商品住宅库存持续下滑，已降至6万套以下，房企争相增补土地与项目储备。因此，尽管当前地价高企，保障房与自住型商品住房配建持续增加，但房企的拿地热情依然高涨。
实际上，从这一角度看，土地市场竞争激烈的同时也提升了开发商的运营效率，从拿地到开盘预售时间已经越来越短，新的项目周转周期标杆普遍由8个月缩减至6个月，甚至更短。
值得注意的是，张宏伟坦言，预计2014年房企资金链将偏紧。在此背景下，过去拿地比较激进、用力过猛的房企可能面临资金周转不畅的问题。此外，从拿地规模来看，拿地量较大，支出资金超过手头现金的房企也将面临一定压力。