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11月蓬江江海住宅成交872套

2017-12-15 13:21:49来源:智房网

日前,江门市住建局公布11月江门市房地产市场主要数据,其中,蓬江江海住宅成交872套,创33个月新低。

日前,江门市住建局公布11月江门市房地产市场主要数据,其中,蓬江江海住宅成交872套,创33个月新低。近三年,蓬江江海住宅月成交套数低于1000套的只出现三次,分别是2015年2月的810套,2016年2月997套,还有就是今年11月的872套,不过,两区的房价依旧坚挺,住宅网签成交均价10376元/平方米,环比下降3 .9%,同比上涨49 .8%。那么,11月成交数量下降原因何在?2018年将至,明年的江门楼市将向何处走?南都记者采访行业相关人士。

成交量创33个月新低

据江门市住建局公布的数据显示,11月全市住宅成交4244套,环比下降6 .3%,同比下降16 .4%。住宅成交面积4 9 .2 3万平方米,环比下降4 .3 %,同比下降14 .5%。截至11月,全市共成交住宅62462套。而1- 11月,蓬江江海住宅成交套数累计18115套,面积合计208 .13万平方米,商品住宅待售套数为5900套,比上月增加100套。

11月蓬江、江海区新建商品房成交面积16 .23万平方米,其中住宅面积9 .9万平方米,环比下降32 .9%,同比下降49 .1%;住宅成交套数872套,环比下降35 .4%,同比下降50 .6%;截至11月,蓬江江海商品住宅已成交18115套,待售套数为5900套。

11月,872套的成交数量,创自2015年2月以来的新低。之前两次低于1000套成交量都出现在2月,2015年2月成交量810套,去年2月成交量997套。2015年2月成交量低是受当时大环境的影响,房地产市场相对低迷,又受到春节影响,而当年从3月份之后,成交量稳步上升,基本保持在月成交千套以上的数据;去年2月成交量跌至997套,主要是春节假期因素,去年3月份成交量就达到1938套,随后也一直保持月千套以上成交量。

成交价同比上涨近50%

11月份,蓬江江海住宅成交量不足千套,同比下降超过50%,但是住宅网签成交均价达10376元/平方米,虽然环比略有下降,但同比上涨49 .8%,房价依旧坚挺,对于近一年来,江门房价的上涨,购房者应该有切实感受。同比涨幅也是此前两次成交量低点时没有过的,如20 15年2月份,蓬江、江海区新建商品住宅网签均价6294元,环比上涨3.6%,同比下降3.7%;去年2月,两区住宅网签成交均价6644元/平方米,环比上涨7 .5%,同比上涨5.6%,同比涨幅不大。

去年11月,蓬江江海成交均价6925元/平方米,今年11月已经达10376元/平方米,同比增长近50%;2016年1至11月,两区住宅成交均价是6690元/平方米,同比增长3.7%,而今年1至11月,两区住宅成交均价是9002元/平方米,同比增长34 .6%,增幅明显。也就是说,虽然今年11月份的成交量下降50 .6%,但是房价同比涨了49.8%,与去年相比,整体成交金额接近。

11月成交量下降因素众多

11月份,蓬江江海住宅成交数量下降主要原因何在?裕隆基地产营销总监罗清明认为,首先是供货量减少,尤其是蓬江江海市场供货量减少,年底开发商需要还信贷,资金压力比较大,房企放缓了开发节奏,两区楼盘存货有限,放盘量有限,物以稀为贵,没有大范围的推货,尤其是经过金九银十的促销,九十月成交量都突破了1300套。

其次,成交均价上涨破万元,加上楼市政策的定调,让不少市民处于一种观望状态,南都记者发现,两区成交均价在今年10月首次突破10000元/平方米,而今年1月成交均价只有8143元/平方米,蓬江江海房价在10月涨到历史高位,到11月后,出现回落,但仍然维持在每平方米一万元以上,而相关政策再次强调“房子是用来住的、不是用来炒的”,使得不少计划购房者看到政策的变化以及房价高位的现实,或选择先观察一段时间再做出选择。

对于12月份的楼市,罗清明认为,可能与11月情况类似,根据最新数据显示,12月第二周(2017年12月4日-12月10日)蓬江、江海区商品房网上签约554套,环比下降30%;网签面积为3.94万平方米,环比下降25%,均价为9620元/平方米。

分析

以地价来看

房价稳定主题不变

11月蓬江江海成交量的下降,似乎使得明年楼市充满更多不确定性因素,不过,按照目前江门地价拍卖情况看,房价稳定主题不会变,也就是说,房价可能慢速增长,也可能小幅回落,但是大幅度下跌的可能性不大。

江门供地创新高,地价却不低

从全省范围看,尤其是珠三角,房价龙头无疑是深圳和广州,江门跟随在靠后的位置,因此,无论是上涨还是下跌,从大的区位板块来说,都是一种跟随的角色。以深圳房价为例,虽然从去年10月起,深圳新房成交均价现“14连跌”,从55611元/㎡跌至54278元/㎡。但今年11月成交均价相较10月的54288元/平方米,每平方米仅下调10元。严控政策下的下跌,看似“跌跌不休”,其实恰好反映出房价的坚挺。

对江门来说,蓬江江海供地创新高,但是地价不低。据记者了解,2014年,蓬江、江海区计划供应652亩;2015年计划供应864 .2亩;2016年计划供应896亩;今年,计划供应经调整后达到了1111.85亩,创下了新高。但是今年蓬江江海等多个地块拍出新高。12月13日,滨江新区年内的第二场土拍,骏景湾地产以5.7亿元成功摘得河滨新路与龙腾路交叉口东北侧地块,该宗地出让面积约49 .69亩,最终以6894元/平方米楼面价(最高限价)成交,去配建楼面价约9150元/平方米(按建安成本2800元/平方米计算),8月份碧桂园摘得了华盛路和龙腾路交叉口东北角地块(去配建楼面价9298元/平方米)。

房价大幅下降可能性不大

年内滨江连续两宗地块高价成交,让不少人觉得房价下降的趋势,变成不可能,而上涨似乎成为一种必然,高地价的现实下,楼市价格难以出现大幅下降的可能,当然小幅回调有可能出现。江海区情况类似,今年8月,江海区两幅商住地均以“触限价+配建”成交,当天卖地揽金合计17.5亿元。其中一幅地块楼面地价高达6894元/平方米,需配建18400平方米无偿移交政府的住宅,实际楼面地价8441元/平方米。

数据显示,滨江新区11月整体网签均价11884元/平方米,位居各大片区房价之首。区域内聚集众多热盘,包括保利大都会、美的公园天下、越秀天悦星院、绿茵高尔夫等,在售参考均价约12000-13000元/平方米。同时,今年江海房价不断飙升并创新高,9月达到最高点9311元/平方米。但江海货量仍不满足需求,仅有天鹅湾、名门壹号、恒大御景半岛、朗晴新天地、文华豪庭、星海湾华庭有房源在售,到2018年,江海区预计至少6个纯新盘入市,缓解房源不足局面。

在地价不断攀升的过程中,房价下降,尤其是大幅下降的可能性不大。按照近几年江门楼市价格趋势,江门区域板块中,滨江新区是龙头板块,带动周边板块轮动上涨,如江海区今年多有补涨,其它像鹤山11月成交均价7612元/平方米,同比增长64 .3%,综合各方面因素,保持房价稳定无疑是2018年的主题。