海外置业 选对国家很重要

今年以来，国内房企纷纷加快进军海外的步伐。除了去年卖出100亿元的碧桂园·金海湾等东南亚项目外，碧桂园集团位于澳洲的手工项目将在今年开盘，而该集团对加拿大、美国等地也有投资意向；绿地集团总投资达10亿美元的洛杉矶绿地中心已开工建设；万达集团则宣布投资至少20亿英镑在英国开展城市改造项目；新华联则以3亿元在马来西亚建设南洋度假中心。而去年以来，万科、富力、泛海建设在内的多家房企也已经纷纷踏足海外，掀起新一轮海外投资开发热。
仲量联行最新研究报告显示，去年中国海外商业房地产投资总额达76亿美元，同比增长124%，预计，2014年中国投资者在海外商业房地产市场的总投资额有望突破100亿美元大关。从海外投资分布来看，美国、加拿大、澳大利亚等国家最受中国房企青睐，其次是欧洲国家以及亚洲的新加坡和马来西亚等国家。以目前的情况来看，国内开发商在国外开发房地产项目的目标消费人群仍以国人为主。
“除非是置业与移民同时进行，否则的话，海外所购房产很多时候都需要遥控管理，因此选对国家很重要。”某知名房地产企业一位负责海外项目销售的相关负责人说。哪些国家和地区是目前国人置业的热点？投资这些海外国家有何优势和劣势？为此，记者采访了外联出国顾问集团项目总监周婕和家叶海外公司渠道专员黄捷鹏。
买房送绿卡
“两牙”受关注度高
周婕介绍说，马年伊始，由于美加投资移民大门的关闭，让国内不少富豪的移民计划纷纷受挫。在这种情况之下，一些门槛低、办理快、福利也不错的欧盟国家，由于附送绿卡得到了大批投资者的青睐。
据了解，西班牙、葡萄牙、希腊和塞浦路斯等国家都有买房可移民的政策，但就国家的环境和软实力来讲，西班牙和葡萄牙由于有宜居环境、优质的免费公立教育、良好的教育质量，近期最受欢迎。
“每户家庭只要用50万欧元或以上的金额即可在西班牙或葡萄牙投资一套或多套的房产就可以获得绿卡，并且两个月即可全家人获欧盟居民身份，自由出入欧盟26个申根国，享受欧盟的社会福利，不得不承认这是一个很受欢迎的海外置业区域。” 周婕介绍说，“这对国内很多富裕阶层都较有吸引力，近期外联出国的客户中就有不少选择了西班牙、葡萄牙的房产。这些房产自住或出租都可，房屋类型不限而且是永久产权，也没有高额遗产税的顾虑，加上西班牙、葡萄牙的房产此前已经经历过一轮下滑，目前属于比较值得入市的低谷行情。”
同属欧洲的英国也是热门国家之一，这里没有买房送绿卡的优惠，但有高比例的贷款额度申请，较低的贷款利率，规范的房产交易市场，多元的房产投资类型，使得位于伦敦主要的房产投资地段，拥有超过四分之一的房屋为海外居民购买。
投资移民关门
美加置业回落
美国和加拿大过去一直是海外置业的热门国家之一，不过，如今由于加拿大投资移民的暂时关门，让置业北美的国内人群数量有所回落。
黄捷鹏介绍说，美国仍是目前海外置业人数领先的国家之一，其优势在于国家实力仍是全球最强的，而且遭遇经济危机后，价格曾经有过回落，目前的价格属于偏低的水平。不过，美国的房地产税费较高，失业率也偏高，与欧洲和澳大利亚等地的国家相比，社会也不算稳定。
加拿大的优势在于地广人稀，环境优美，房贷利率也低，不过加拿大的房地产税费同样比较高，而且由于移民政策的停止，会使该国在未来一段时间内都有缺乏新增移民人口对房屋需求，投资前景也因此会受到一定的影响。
澳元汇率滑落
澳大利亚买楼变相减价
黄捷鹏介绍说，澳大利亚是第二大置业和移民热门国家，由于国家经济政治稳定，资源丰富，所以对移民较有吸引力。“澳大利亚首付低，房贷比例较高，投资回报率也不错，加上该国有较为持续的新移民人口，对房屋的需求比较多。不过，国外人士在澳大利亚只能买新房 ，二手房市场只对当地人开放，这可能会在一定程度上影响未来房产的转手。”
周婕则告诉记者，在人民币与澳元落实直接兑换之后，中国投资者可以很容易地把澳大利亚资产的价格兑换成人民币来作比较。中国买家会对比澳大利亚与北京或上海一线地区物业的房价，如果以等级质素来衡量，澳大利亚的物业显得相对“便宜”。再者，澳元汇率已从高峰滑落，如今中国人用人民币兑换成澳元来买澳洲楼，等同变相减价。买澳大利亚房产也等于间接“储”澳元，博澳大利亚房产未来能跟澳元一并升值。
房产稀缺
新加坡物业价值有保障
而紧邻的新加坡也是国人在亚洲的投资热点。周婕说，作为全球金融中心和亚洲区域中心，新加坡的其国际地位不容置疑，新加坡虽是弹丸之地，房价一直居高不下。新加坡的房子相当保值，首先源于其国际地位，其次由于其土地的稀缺性和未来发展的保障性。新加坡由于其组屋制度保障了百姓的基本需求，所以新加坡房市一直是稳中有升，相当保值却反对暴力**。
新加坡房子一般分为组屋、商品房和别墅，组屋只有公民和永久居民才有权购买，别墅只有公民有权利购买。下游的限制保障了老百姓居者有其屋，上游的限制保障了土地的稀缺性；两者相辅相成促进了新加坡的稳定与繁荣。因此在新加坡置业相当安全和保值，但是成本很高。
此外，与新加坡相距不远的马来西亚新山地区，由于价格比新加坡低不少，可以吸引来自新加坡的居民，因为近年来也显示出较好的投资价值，目前碧桂园、富力等国内房企在当地都有投资。