旅游地产快速发展 首要处理空置房

近两三年，我国旅游地产项目的销售业绩普遍欠佳，越来越多的人表示不再看好旅游地产的发展前景，随着国民收入水平的提高与法定假日制度的完善，旅游度假成了中国人生活中不可缺少的一种休闲方式。近年来，国内旅游度假市场的发展迅猛。
我国大部分的旅游地产更像是在旅游景区附近所开发的大型住宅项目，并未真正体现出旅游地产所应具备的休闲娱乐性质。开发商依旧是站在住宅开发的角度来看待项目，也是从希望项目更受市场欢迎、去化更快的角度出发，为项目配套建设一些休闲设施。大部分旅游地产项目中的配套，比如休闲会所、健身馆、SPA、餐厅等，对于一个高端住宅项目也同样适用。


据前瞻产业研究院《2016-2021年中国旅游地产行业发展前景与投资战略规划分析报告》显示，2014年中国旅游人次一举达到36.3亿人次，同比增长11.4%;国内旅游收入达到3.1万亿，旅游收入更是占到了当年GDP的4%。而随着度假需求的不断升级，我国居民对旅游地产的置业倾向也逐年增加。这让在中国房地产“白银时代”寻求转型的众多开发商，纷纷转向旅游地产、商业地产以寻求新的增长。
不过，尽管行业发展的空间远未达到饱和程度，且国内拥有大量的旅游度假置业需求，但由于逐年巨量投建，且长期保持高速增幅，旅游地产的日子愈发艰难。在市场的激烈厮杀中，仅有少量颇具优势的项目成功赢得市场，存量巨大的空置房令开发商头疼不已。
我国的旅游休闲产业起步的较晚，在近5-10年才得到快速的发展。购买旅游地产所针对的应该是一个拥有较为成熟的旅游度假观的社会，但我国群众以及社会环境还缺乏以下观念和条件：**，我国居民能够享受的假期时间较短，不足以形成大量的度假置业需求。
2015年我国的人均带薪假期为10天，在全球62个国家和地区中排名倒数第三。而在发达国家，较长的假期允许了他们能够每年花费一个多月的时间在另外一个地方居住，因而存在大量的异地置业需求。第二，旅游作为一项休闲度假活动，在近5年内才得到了爆发。大多数居民还未形成每年固定去某个地方度假的习惯。第三，旅游活动在我国更像是经济快速发展的产物，这导致了在大部分群众的理念中，旅游更多的是意味着消费而非悠闲度假。
选取西安曲江为例，模式实质为“文化内核+价值传播+新城市开发”，通过文旅项目开发运营，推动城镇化;其中，作为城市名片和重要旅游景点的“曲江系”文化内核，有大雁塔喷泉广场、大唐不夜城、曲江海洋馆、大唐芙蓉园、南湖、大慈恩寺、寒窑等人文景观，产业链覆盖旅游、会展、演艺、商贸、餐饮等。从房地产开发进程看，中海、金地、紫薇、万科等相继发力，早期旅游地产属性强，品类以别墅、洋房等豪改类产品为主，多年稳居全市成交均价最高片区; 伴随城市化进程，目前曲江一期房地产开发饱并向二期扩展，阳光城、金科等开发商相继进入，项目定位上面向刚需首改类客户，产品以高层、小高为主。
以迪士尼为例，模式的关键在于“情景模拟”类产品的推出，如动画片冰雪奇缘上映后，以此为主题的衍生品相继诞生，2014年仅主人公Elsa这款玩具就创造了2690万的神话;而2015年推出的电影“灰姑娘”和“超能陆战队”又为未来的经营埋下了新的造梦种子。国内目前“主题乐园+”的项目，以华侨城为代表，多以提供刺激娱乐设备为主吸引客户，主题乐园的产业链覆盖和产品衍生能力较弱。
前瞻产业研究院报告显示，目前全国旅游地产中的在售项目平均存量达到2043套，而平均去化速度为11.8套/月，完成存量去化需要16年，开发商的去化压力极大。企业和政府都将短期利益作为着眼点，以住宅开发模式去做旅游地产并不可持续，都想以短平快策略“速战速决”，迟早会出问题。