房企海外开发，为寻求多重安全感

为何走出去？
早在大约五年之前，房价还站在上一轮波峰之上，便已经有房企悄然出海。后来除了万通顺利签下“中国中心”外，大多计划铩羽而归，中国房企全球布局的**次萌芽就这样悄无声息地结束了。近年来，多家知名房企再度出击，颐和澳洲项目年初已在国内发售，碧桂园马来西亚项目年内面世，光耀在韩国的中国城运筹帷幄，绿地韩国项目已经签约，澳洲将成为下一站。即便目前尚未有具体项目可以披露的万科，也言之凿凿：“国际化是万科需要思考的长期发展方向之一”，并宣布于年内在香港成立海外事业部，首选美国等发达市场。“如果说本世纪初那波算是萌芽、尝试，现在算是开始大胆行动了。”中国房地产及住宅研究会副会长、秘书长顾云昌为本轮房企“出海”定调。那么，又是什么驱动着这一轮房企，大举布局海外？专家从多个角度给出的答案，然而当记者把所有因素归纳到一起“安全感”三个字浮出水面。
对外拓展市场，对内平滑周期性风险
对于一家房企，尤其是大型上市房企而言，过山车般的市场是最大的风险，最安全的市场是稳中有增。布局境外市场，最直观来看，对外是战略方向的选择之一，对内则可以平滑国内楼市的周期性风险，为实现这种安全，提供了一种可能性。
“只要想想有那么多东北人会去三亚买房，有那么多大连人去上海买房子，你就会觉得附近这些国家的市场是值得期待的。”光耀地产珠三角区域总裁李丁一语道破，他认为未来必然有一部分购房需求会从三亚、上海等地挤出，而时间成本、经济成本与之相当的韩国、新加坡、马来西亚等东南亚国家将成为承接的主力军。
对于部分海外市场的看好，是吸引部分房企“出海”的原因之一。上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，当前房企在国内的跨区域发展已经比较充分，面向国际是房企扩展的方向之一。早在万科收购香港南联的时候，董秘谭华杰也曾表示，“国际化是万科需要思考的长期发展方向之一，此次收购属于铺垫工作的一部分。”
“不把所有的鸡蛋都放在同一个篮子里”这个中国人众所周知的投资箴言在房地产企业的发展历程中随处可见，布局海外市场只不过是最近的一个表现。从房地产调控以来，成交量一度跌至谷底，调控范围不仅覆盖到一、二线城市，甚至部分三线城市亦不能避免。将全部的市场都寄托于国内，伴随着宏观经济而来的政策性风险再难避免，国外因为成熟而显得稳定的房地产市场，对于房企而言，是一种潜在的吸引力。
更何况近年来的移民热潮，也为房企的海外市场更添一分保障。“国内的开发商对于国内需求更为了解，把部分市场锁定国内。”杨红旭认为对于这些房企而言，无疑是有利的一面。广州高力国际住宅租赁代理部经理朱文佳介绍了温哥华的一个项目，临近当地知名高校，由北京某开发商建设，由于格局、装修都更合内地人口味，主打国内市场，尽管价格比周边物业贵，但是300多套单位，去年开卖至今，也销售了7成左右，走货也较为平稳。
寻找更便宜、更稳定的融资渠道
作为高负债的房地产行业，在某一个阶段来看，资金的安全甚至比市场的安全更为重要。尤其是近几年楼市调控的大背景之下，房企IPO停滞不前，房地产信托监管趋严，明里暗里的融资成本都在日益走高。某知名上市房企在其公开报告中称，年资金成本已经超过10%，但是业内知情人士表示去年大部分房企的资金成本要明显高于这个数字。连万科这样手握数百亿现金的龙头房企，在今年的股东大会上，万科总裁郁亮都在说，“还需要拓宽多元化融资渠道，开辟国内国外多元化融资渠道，以满足发展要求。”
杨红旭认为，对于融资的需求是吸引房企“出海”的原因之一。他表示，在香港或者境外的分公司，作为一个融资平台，一方面可以支持境外发展，另一方面还可以回流境内。资本人士亦称，如今境内房地产信托等融资渠道，开发商普遍要支付15%左右的成本，而境外融资成本有可能比境内低九成，并且对于巨型房企而言，单靠银行显然是不够的。“香港贷款2厘多的成本，日本贷款1厘多的成本，相对于境内而言，资金成本要低很多。”李丁亦认为，在当地有项目开发或者有公司成立，都会有助于获得当地资本。
“近两年通过信贷政策、税收杠杆等提高了开发商的融资和开发成本，有条件的企业去国外找成本更低的钱，直接拿地开发则是一举两得的事情。”顾云昌接受本报记者采访时做上述表示。
海外开发信息更公开，步步有法可依
尽管国外每个城市对于房地产的规范都有所不同，但是信息公开，规则透明，对于国内房企而言，已经显得并不太麻烦，甚至感觉比国内轻松。
一不愿**姓名的开发商以澳洲为例，“只需安排国内的一两个人在那边主持下日常工作就可以，其他事务全部交给专业的顾问公司去做。”他介绍，在建设过程中，除非找到很烂的合作伙伴，否则不会出现偷工减料的问题。如果直接购买项目，还会更加简单，因为“大宗物业的出售信息是非常公开的，你只要去有关网站查询，找到你认为合适的项目，然后去谈价就可以，一点都不难”。
在销售过程中，由于法律规范的非常详细，模糊地带很少，买卖双方均由代理律师沟通签约，对于规则有统一清晰的认识，后续因此产生的分歧反倒相对更少。
对于这一波房企出海，业内人士普遍给与积极的评价。顾云昌和杨红旭均认为，未来这种情况将更加趋于常态，同时房企跨境开发的经历，也会把国外的先进理念和开发经验带入国内，有利于国内房地产行业的发展。
夹杂着移民、投资、教育、旅游等多种需求
中国人海外置业渐成常态
早在几年前，谈到海外置业，大家**反应是与移民和富豪联系在一起，但是近年来，海外置业越来越成为一种夹杂着移民、投资、教育、旅游等多种需求的常态。
今年6月，胡润发布旅游市场白皮书显示，目前中国高端消费者中拥有海外资产的已多达1/3，海外资产平均占其总资产约19%，其中房地产是他们最主要的投资标的。而去年由招商银行和贝恩顾问联合发布的《2011中国私人财富报告》也说明，近年来中国个人境外资产增加迅速，2008年至2010年年均复合增长率接近100%。高力国际2010年数据显示，当年中国内地投资者购买海外房产至少应该在4000套以上，涉及的资金高达20亿美金。
“整体来看，在国际物业投资市场中，亚洲投资者占到海外投资者的三成左右，而其中又有1/3来自内地。”广州高力国际住宅租赁代理部经理朱文佳分析。而高力国际最新一期海外置业报告也显示，“在加拿大温哥华和多伦多、英国伦敦及新加坡这四个国人海外置业的热点市场中，内地买家占到当地境外投资者中的20%-40%。”
除了数量逐渐攀升，内地人海外置业的区域也在扩大，从此前移民和教育主打的美国、加拿大、澳洲、英国等传统国家，近年来正在向东南亚、南美、北欧等地扩展。
可见的是，近两年来，海外置业的热情不仅随着“移民潮”的出现而持续高涨，对于子女教育的多元化发展，以及内地投资渠道的日渐缩窄、海外城市投资回报率的攀升、币种升值而带来的汇率优势等，都成为吸引国人海外置业的驱动力。而这，让一些房企看到了商机，正是他们走向海外开发的重要原因既然这么多国人都有海外置业的需求，为什么不由自己人来做这笔生意呢？
房企说法
“国外土地成本、融资成本低，但只是正常的行业利润”
郭耀名 光耀集团董事长
南都：据说光耀早就在考察国外项目，为什么选择这个时候走出去？
郭耀名：济州岛项目，其实去年就差不多可以签约了。但出于谨慎，我们要排除一些潜在的风险，如我们对当地的市场是否足够了解、我们的产品是否能顺利在当地落地、整个项目如何规划更符合公司的利益等。经过近三年的考察、论证，我们也在韩国组建了分公司，觉得这确实是个好项目，所以今年就签了。
南都：在韩国、马来西亚拿地存在哪些风险？
郭耀名：在国外拿地，主要的风险还是集中在政策、法律方面。在不同的政治环境中，这种大型的投资项目涉及到土地、金融、文化等多方面的因素，稍有不慎可能触碰到当地的法律红线，让项目蒙受损失。
南都：济州岛项目，光耀选择与JD C公司和D K集团合作，也是出于规避风险的战略需要吗？
郭耀名：光耀在规避风险方面，做了很充分的准备。一方面通过国家相关涉外部门、金融机构对项目的风险进行了详细的评估；另一方面，JD C公司和D K集团在济州岛是知名的“国企”与民企，在政策的把控、项目定位等方面都会处理得很好。这个组合在政府资源、法律环境、融资渠道、市场评估等方面具有无可取代的的优势，光耀跟他们合作，投资的风险将大幅降低。
南都：怎么看待国内房企去海外开发的前景？
郭耀名：目前国内房企在海外发展房地产，其实优势还是蛮多的，如土地成本、融资成本较低，市场化的环境相对成熟，税收方面也会有许多优惠政策。但整体上，海外的房地产市场更趋稳定，不像国内波动较大，利润方面只是个正常的行业利润。
再加上教育资源、食品安全、社会福利等方面都比较完善，对国内客户的吸引力是非常强的。只要产品做得足够好，能较好地把握当地的市场需求，成功的几率很大。当然，对外投资也会面临一些风险，政策、法律、当地民俗、喜好、核心竞争力等多方面的因素，对走出去的国内开发商来说，都是考验。这就需要有很好的前期调研，很好的团队，以及当地合作伙伴的支持等。
南都：这么多国内大房企纷纷走出去，是否意味着国内房地产市场的融资难度加大和利润空间被挤压，已成短期内难以改变的局面？
郭耀名：总体上，房地产行业在国内是一个逐步健康发展的趋势，无论是政策层面、融资渠道、市场环境，未来的发展形势肯定会更透明、更市场化，客户需求更理性。
南都：国内房企进军海外，需要具备什么样的条件？
郭耀名：没有太多限制，正常的拿地、融资、开发，走本地正规的流程就行。在企业自身方面，对团队组建、产品类型、当地市场环境、当地开发模式，包括今后的销售渠道等都要有很好的了解。
南都：您是否认为向海外市场拓展将会成为国内大房企发展的一种必然趋势？
郭耀名：国内房企逐步走出去，现在更多的是一种尝试，着眼于业务、市场的拓展。跟一个城市公司跨省发展、全国性发展是一个道理，也可以看作是一个大的发展趋势。光耀主动走出去，也是在寻找更多的市场机会，也是一个培养团队的过程。同时，积累了在海外开拓市场的经验，对一个企业在发展思路、视野等方面，都会有很大的帮助。可以学习国外先进的开发模式、产品设计、创新理念等，反哺国内市场的开发。
“国外城市规划三五十年不变，适合稳健开发”
赵永爽颐和集团副总裁
南都：为何“出海”开发？
赵永爽：颐和并非最近才进军海外的，早在颐和集团成立之初就已经经营和管理海外一些大中型的旅游地产项目了，累积了十几年的海外资产管理的成熟经验。开发了15年的房地产，“抓住细分市场中的细分需求”已成为颐和集团战略发展的重心，而海外市场是我们看重的一类“细分需求”
南都：你们看中的机遇在哪？
赵永爽：相对于国内地产市场来讲，海外市场更为成熟、透明，法律法规更为健全。以政府规划为例，国外城市的规划均以中长期规划为主，二十年甚至五十年都不会有大的变动，这与颐和地产稳健的开发战略吻合。同时，海外市场的毛利率水平非常稳定。颐和进军悉尼就是因为澳大利亚在全球范围内是政治、经济最稳定的国家之一，悉尼作为其金融及贸易中心未来房地产市场的发展空间较大，进入后的安全性最高，可以保证购买客户稳定的租金回报。
南都：你觉得现在是“出海”掘金好时候？
赵永爽：我认为，海外地产市场是一块试金石，试的是企业内功。毋庸置疑，海外市场对中国的本土企业的发展充满了机会，但本人建议中国企业在国内历练好之后再选择进军海外。因为各项法律、法规、建筑标准、环保要求相对于国内市场均要求更高。
南都：未来计划如何？
赵永爽：现阶段，海外市场仅占颐和集团整体业务的十分之一。但在颐和的中长期战略规划中，未来5年内海外业务将占到集团整体业务的三分之一，海外地产开发的结构也会进一步丰富，将主要分三大板块：复合型的旅游度假项目、城央服务式公寓以及大中型的海外并购业务。
“海外开发是尝试搭建更稳健和创收的新渠道”
董亮碧桂园马来西亚项目营销经理
南都：你们在马来西亚的项目就要卖了，销售对象是怎么考虑的？
董亮：我们打算首个项目主要以当地的华人和马来人为主，因为所在地是华人集中区。加**地政府有规定，要卖给马来人一定比例的房子，类似于国内的保障房。至于国内购房者，我们没有硬性指标，但随着海外项目的增多，我们会逐渐以中国大陆、港澳台以及全球的市场为后续购房者的补充力量区域。
南都：现在看来，跟国内做项目有什么不一样吗？
董亮：大致都差不多。不过还是有一个区别，就是马来西亚当地政府支持力度很大，甚至包括他们总理等政府高官都鼎力支持。最近，碧桂园在策划中马建交38周年的活动，当地政府官员非常给力，支持我们碧桂园，他们很希望碧桂园在马来西亚打造马来西亚历史上没有的大盘，或者创造一种生活模式、投资环境、工作机会，把五星级的家移植到马来西亚去。
南都：照这种趋势来看，你们应该不止目前公布的这两个海外项目吧？
董亮：不便**具体多少个，因为现在还在谈。例如我们在吉隆坡新CBD和槟城都有在谈两个公寓项目。
南都：碧桂园有没有对海外项目拓展给出一个比例？
董亮：其实是有比例，但这个比例不是固定不变的，不像万科那种，明确规定20%做商业地产。我们可能会根据首次的两个项目的销售情况，慢慢地调整。我们综合分析公司的发展模式、速度和资金健康运转等来把控，不会急着说要在年底之前拿下多少个项目。
南都：除了马来西亚你们有没考察其他国家吗？考察的标准是什么？
董亮：有考察，像澳洲和一些东南亚国家都有去了解。首先，这些国家的政局稳定、投资环境好、房地产发展趋势良好并离中国近。其次，国内有移民留学这些国家的趋势，当地的华人也比较多。澳洲、新西兰等国家都是国人比较热衷的移民、旅游度假的国家。马来西亚也是，香港人就很喜欢去沙巴、云顶等，当年黄家驹的粤语歌在当地就非常受追捧。如果抛开政治因素，我觉得马来西亚是“第二个中国”。
南都：只要有机会，什么模式都可以？
董亮：投资海外地产首先要综合考虑当地环境和项目是否具有优势和发展前景。其次考虑如何规避风险。跟当地开发商合作最大优点是可以规避风险。但两家公司的合作在理念上也存在一定风险，譬如在开发模式、项目推进的方式存在差异。综合考虑吧，没有固定的模式，具体情况具体分析。有点像相亲，如果觉得O K就可以一辈子，如果觉得不行也不一定要结婚。
南都：房企到海外开发投资，是不是真的比国内赚钱？
董亮：不一定比国内一些项目赚钱，尤其是开始的项目，我们更多的是做市场战略性拓展，开创一种新的模式，尝试搭建更稳健和创收的新渠道。
南都：那你们是怎样看待这种海外投资热的？
董亮：这涉及到上市公司的资本运营策略上，不要把所有资金放在一个篮子里。在不断做好中国市场的情况下，我们如果看到国外有良好的发展机会，那所谓的“热钱”会像水一样流向利润或空间较大的区域。如果说现在的马来西亚相当于中国2001年到2007年的稳定增长到高速发展时期，你会把握到这种机会吗？当然这是社会发展到一定程度的需求，它不是盲目的，也不是投机的。热是因为有很多人有能力去实现这种需求。
专家视点
“本世纪初就有一批国企去海外开发，赔本的不少”
顾云昌中国房地产及住宅研究会副会长、秘书长
南都：近期不断有房企传出去海外开发的消息，您留意到了吗？
顾云昌：是的，以开发旅游地产、商业地产为主，说明我们有些企业现在有实力开拓国际市场了，同时也跟现在中国人去海外置业的现象增多有关，跟政策比较鼓励有关。
南都：政策鼓励？有什么具体措施？
顾云昌：具体措施倒没有，不过目前为止对于去国外开发的企业，没有任何额外的税收，外汇方面也没问题，完全算是商务行为。
南都：那为什么这两年听说的海外开发的例子多了？
顾云昌：其实早在上世纪末、本世纪初，就有一批国企走出国门去开发，当时赔本的不少，事后总结是因为对当地的市场、法律法规等都还没弄清楚，就贸然地出去了，当时在国内做房地产开发赚了不少钱，以为外国的市场也这么好做，建好房子卖了就成，可其实还涉及到更复杂的资本运营、开发流程、风险防控等多方面。不过那个时候大家都是尝试性，没有大张旗鼓，也没有成型的战略布局，所以媒体都不怎么知道。
南都：能举个例子吗？
顾云昌：具体例子就不说了，那段经历的直接影响是，我们(指中国房地产业协会)在五六年前做了一个课题研究，关于中国房企走向美国市场的可行性，以美国东海岸、西海岸的几个具体项目为蓝本，得出的总体结论是无论去开发旅游地产还是住宅区，都是走得通的、值得鼓励的，但并没有多少企业跟进 大家变得谨慎了。
南都：这两年走出去的企业，或多或少地都提到了调控的因素，似乎即便知道海外开发有难度、需谨慎，但不得已而为之。
顾云昌：是有调控方面的原因。近两年的宏观调控政策方向是抑制过热的国内房地产市场，通过信贷政策、税收杠杆等提高了开发商的融资成本、开发成本，于是某些有条件的企业就想着去国外找成本更低的钱，直接拿地开发则是一举两得的事情。
南都：那你看现在的情况算是出现热潮了吗？会不会更多？
顾云昌：热潮还算不上。本世纪初那波算是萌芽、尝试，现在算是开始大胆行动了。以后会不会形成热潮也难说，毕竟走出去之后，各个国家有各个国家不同的政治条件、经济环境、市场特色，不能一概而论。我想以后中国房企走出去，或者国外企业来中国开发，都会形成常态，比如6月20日就有个美国房地产代表团来北京开会交流，有机会也会促成新的商务行动。