“非典型”华夏幸福

              （转载自）乐居财经 严明会
        发自北京39页，两万余字，华夏幸福在4月20日晚交出一份回复函。
       七天前，上交所对它例行问询，问询函竟然有18问。用脚投票的A股市场，很快给出回应。翌日，华夏幸福开盘即跌停。
        一直以来，很多人看不懂华夏幸福，包括它的2017年报。举一个例子，从报表上看，产业发展服务费的毛利率，竟然高达92.25%。
        华夏幸福7天后的18答，给大家很好的普及了公司的发展模式上述“暴利”，只是表象。把融资修路等成本算上，它的真实净利润在12％～15%之间，与公司整体利润率差不多。
        谈及华夏幸福的模式，华夏幸福董秘林成红喜欢拿腾讯来作解释，建产业新城像微信和QQ一样做流量，变现是靠招商引资服务等。
        “腾讯是互联网公司，还是游戏公司呢？”他说，华夏幸福是一家产业新城运营商，不能用看待房地产的逻辑去看待。
        那么，大家为什么还是习惯上将华夏幸福视为一家地产开发商？核心问题是，大家对华夏幸福的商业模式没看清楚，尤其对其产业新城的异地复制模式尚存疑问。
       针对这一质疑，华夏幸福在回复函中称，公司产业新城业务异地复制逐步加速，可复制性和推广性逐步兑现。
       在回复函中，华夏幸福详尽列出了产业新城收入的区域构成：在284.6 亿元的产业新城收入中，非京津冀区域的收入为62.2 亿元，增长134%，占比从2016年的15%进一步提升至 22%。
      而廊坊地区(包括固安、大厂、香河、霸州、永清、文安)以外的区域实现产业新城业务收入98亿元。
        值得一提的是，在非京津冀区域，嘉兴市嘉善县、无锡市梁溪区、滁州市来安县等三地产业新城的业绩贡献均超过了10亿，尤其是嘉善县的产业新城业务收入达到了14.2亿元。嘉善产业新城以固安模式的基础上，结合当地的经济和产业环境进行了创新，成功地在嘉善落地了华夏幸福“1644产业新城模式”。2017年报显示，华夏幸福的189.1亿应收账款中，应收政府园区结算款达185.33亿，增长99.04%，且并未计提减值准备。
        对于应收帐款迅速增长，华夏幸福在回复函中解释，这是因公司每年与政府进行结算，政府对结算结果进行审核后纳入最近一年的财政预算予以支付，这个过程需要一定的工作周期，通常为一年以内，在政府纳入预算逐步支付后应收账款逐渐减少。
        在之前的质疑声中，有人担心产业园区的收入有赖于政府财政收入的增长，存在坏账风险。所以上交所询问应收账款为何不计提坏账？对此，华夏幸福认为，地方政府信用良好，应收政府园区结算款98%以上可在一年以内收回，一年以上的不到2%，均在正常结算期间内。除了针对上交所“18问”，给出合理性解释外，华夏幸福在回复函中再次很清晰地解析了他们的商业模式，尤其是产业新城的可复制性及发展潜力。华夏幸福的非典型还在于他们不会追求规模庞大的土地储备。
        2017年报显示，华夏幸福土地储备988万平方米。“一个千亿的上市公司，只储备这么少的土地。说明我不是想把房地产这个活儿快速地做到一定的规模，而是想诚意正心的做好产业新城。”林成红说。更能体现华夏幸福这一决心的是，2018年，华夏幸福提出了在房地产开发领域推进全面深化合作的战略。据报道，华夏幸福已经与旭辉、阳光城、东原等房企签订了意向合作协议。这将彻底让外界对华夏幸福“吃独食”的指责销声。华夏幸福也在回复函中提示了，公司存在异地复制不确定性风险，资金和现金流风险，并提出了多项管控措施。资金链紧张的问题，近期业内有颇多质疑。华夏幸福解释，2017年末资产负债率为81.1%，若考虑90亿元永续债后，资产负债率为83.5%，但仍低于2016年的84.8%。同时，截至2017年底，公司货币资金余额681亿元，乃历史最高，可以保障正常的生产经营，也完全可以覆盖应付票据余额84.67亿元 。产业新城模式承载着华夏幸福对未来的期望。
        就在4月20日举行的华夏幸福2017年年度股东大会上，华夏幸福董事长王文学面对全体股东，阐述了他对产业新城发展前景的三个基本判断 。1、中国拥有全球规模最大、最全的制造业体系，加上持续壮大的中产阶级（预计2035年中产阶级人口将从2017年的2.3万亿增值至6.3万亿），未来的机会在中国。2、城镇化已经呈现明显的都市圈特征。未来十年是京津冀都市圈发展的黄金十年。3、以科技创新为核心的高端制造业是中国经济未来增长的关键抓手。并且，也展现了他对产业新城这项事业的感情。“我们选择了产业新城这项利国利民的伟大事业，注定我们要付出常人不能付出的艰辛，承担常人不能够担当的困难。在产业新城的这片热土上，华夏幸福今生无悔。”他说。