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山东省三四线楼市调研报告(房地产行业):山东三四线热度延续 热销城市能级再下沉

2018-07-02 17:22:01发布者:新瑞房地产

继我们长三角地区、中部湖南、西部贵州房地产市场调研后,我们再次向山东出发,通过到访山东的三四线城市泰安、烟台、威海以及其下辖县区,全方位探究棚改货币化对市场的影响、最新市场情况以及下半年市场可能会发生的变化。
调研总结:
18 年山东三四线加速上行,呈现库存低位、需求旺盛、去化高企特点
从本次调研的山东三四线城市来看,17 年开始当地房地产市场普遍稳步上升,18 年以来市场加速上行,当前处于历史较热状态,整体呈现出库存低位、去化高企特点。从到访的项目来看,18 年以来**推盘比基本上在3:1 左右,去化方面,大部分项目都能实现开盘当日去化在80%以上,甚至部分热点楼盘出现了单日售罄。基于可售资源历史低位、改善性需求旺盛以及成本推动房价上涨预期较强,项目销售人员普遍认为下半年市场仍将呈现稳中有升格局。
供需关系紧张推动房价、地价快速上行,去化周期处于历史较低水平
到访山东三四线城市近3 年来成交面积逐年提升,然而土地供给持续缩量,供需关系不断收紧,从而推动房价、地价从17 年开始进入上行通道,尤其18年以来更是出现跳增,同时去化周期处于历史较低水平。分城市来看,泰安、烟台、威海18 年销售均价分别为7,500 元/平米、10,000 元/平米、10,000 元/平米,分别较17 年增长16%、36%、38%,涨幅分别较17 年提升15pct、25pct、28pct;同期地价涨幅更大,部分热点区域如泰安高新区地价同比涨幅达150%,即便五线城市文登,地价同比涨幅也达67%。
改善型客户是主流,乡镇客户占比持续提升,高首付比率支撑加杠杆空间
从我们到访的项目来看,市区改善型客户是主流,占比普遍在80%左右,拆迁户占比较17 年有所回落;而城市周边区县,拆迁户占比有所提升,并且周边乡镇客户占比持续提升,如文登区目前周边乡镇客户占比近30%,较17 年提升10pct。在首付比率方面,到访项目普遍全款比率普遍在20%左右,部分改善型项目如金地澜悦,其住宅类产品全款比率达40%。在还贷周期上,10-20年为三四线城市主流,部分保守客户还贷周期仅5 年左右。高全款比率、适度还款周期预示未来三四线城市仍有一定加杠杆空间,延续成交热度。
棚改力度向低能级区县下沉、推动成交向好,部分城市棚改向供给侧倾斜
高能级城市棚改力度虽有所减弱,但供需紧张关系下市场依旧火热,从到访的泰安来看,市区拆迁户占比有所下降,但周边区县拆迁户占比明显提升,棚改力度下沉推动部分县城成交向好。此外,和之前棚改对需求端的拉动不同,18年开始棚改影响在部分城市已向供给侧倾斜,如烟台市,18 年计划棚改开工同比+85%,由于拆迁任务重,当地新增土地供给基本由拆迁地块转换而来。为保障任务顺利完成,政府积极引入资金充裕的龙头房企介入拆迁,以规避施工期停工风险。此外由于龙头房企能给予更优补贴和安置条件,并且村集体可以股权方式参与项目开发后能获取更高溢价,动迁村更愿意和龙头房企合作。龙头房企通过拆迁方式拿地顺畅,从而推动拿地集中度进一步提高。
投资建议:山东三四线热度延续,热销城市能级再下沉,维持“推荐”评级
通过今年以来在长三角、中部省份、山东区域的草根调研发现三四线城市需求仍较旺盛,去化周期已处于历史较低水平,结合一二线供需关系仍偏紧,下半年市场热度或将持续。我们维持房地产小周期延长框架,并认为本轮供给端调控(融资从严、预售证监管和土地调控)导致资源正快速向龙头集聚,其中土地集中度大幅提升将预示后续销售集中度猛烈提升,并维持板块“推荐”评级,维持推荐龙头&蓝筹:新城控股、保利地产、招商蛇口、万科A、金地集团;二线:中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。



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