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浅析新型城镇化并非楼市“解药”

2014-07-10 11:19:46发布者:上海金陵达房产

今天,小编为您浅析一下新型城镇化并非楼市“解药。”在日前北京召开的2014新型城镇化企业社会责任指数发布暨中国新型城镇化高峰论坛上,住建部政策研究中心主任秦虹表示,按照2020年达到人均35平方米住房面积的目标计算,将有60%的住房需求来自新型城镇化,要高度关注新就业、新定居城镇人群的刚性购房需求。

住建部专家抛出的“新型城镇化可新增六成住房需求”,显然让楼市“有关方面”听了很振奋,一方面是正在为消化库存、回笼资金而烦恼的开发商听到这句话,有可能会化焦虑为兴奋。另一方面,正在为楼市降温、土地出让金收入大幅下滑而苦恼的部分地方政府,听了住建部专家的话,或许会暗自狂喜。

当前中国楼市似乎遭遇了前所未有的“危机”,不仅国内外唱衰之声一浪高过一浪,而且土地成交情况、房屋成交情况、一手房及二手房价格、房地产投资等指标都出现了不同程度的降温,其中一些地方不少指标跌幅创下新纪录。在这种萧条的背景下,开发商与地方政府显然希望看到某些东西给楼市注入信心。

住建部专家抛出的观点,正好是开发商与地方政府所需要的,因为类似于“新型城镇化可新增六成住房需求”这样的观点,或许能改变一部分人的预期,从短期来看有利于楼市复苏,从长期来看有利于楼市可持续发展。但在笔者看来,新型城镇化很难成为楼市“解药”,完全指望新型城镇化拯救楼市不太现实。

毫无疑问,“新型城镇化可新增六成住房需求”只是一种理论上的预测,但现实不一定会按照理论设计的剧本来演绎。尽管中央城镇化工作会议提出的城镇化六大任务中,推进农业转移人口市民化等任务与房地产有密切关系,但农业转移人口进城能否对房地产形成有效需求,还是个大大的问号。

其一,农业转移人口能否在城市买得起房是个问题。目前,已经有2亿多农民工生活在城市,但真正能买得起房的农民工却不多。虽然《国家新型城镇化规划(2014—2020年)》改革思路不同于过去城镇化发展思路,从户籍改革、就业、社会保障等方面努力改善进城农民的权利,但这一规划能否完全落地还有待观察。

也就是说,如果新农民工的权利保障与收入比过去的农民工好不了多少,如果房价还继续上涨,很多新农民工还是没有能力购房,那么,新型城镇化带来的住房需求也是很有限的。如果很多农民工的住房问题只能通过保障房来解决,显然,这种住房需求对商品房开发商来说意义不大,甚至对地方政府是一种压力。

其二,农业转移人口能给哪些城市带来住房需求也有待观察。从新型城镇化规划思路来看,主要是引导农民转移到小城市、小城镇,这种思路固然没有错,但有可能是“一厢情愿”,因为小城镇提供的就业机会、公共服务远远不如大城市,如果农民主要流向大城市,对小城市而言不可能带来六成住房需求。

最后很可能会出现一种错位现象,即小城市提供大量住房,而农民不愿意来,产生不了住房需求,而大城市住房供应总体偏紧,价格不断上涨,而农民偏偏愿意来,如此,从全国总体情况看,不一定会产生六成住房需求,因为农民不愿意在小城市买房,又买不起大城市的房子。

所以,新型城镇化虽然让人们充满期待,但要意识到,这既不是解决当下楼市燃眉之急的“解药”,也不是解决楼市寿命问题的“解药”。如果不从楼市自身去解决问题,只是指望新型城镇化,希望很可能会变成失望,而楼市也有可能病得更重。



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