暑假来了 滨海旅游度假地产人气大涨

暑假是普通房地产市场的淡季，但却是滨海旅游度假地产的旺季。记者了解到，随着今年暑假杀到，惠州、阳江等地的滨海项目人气均出现大涨，有个别项目非周末节假日的单日销售额也能突破千万元。有业内人士指出，虽然旺季杀到，人气和成交开始出现明显增长，但由于受政策和市场走势影响以及股市冲击，能否维持下去还有待观察。
现状
度假盘成交仍受股市牵制
按照以往惯例，每年七、八、九月以及国庆黄金周，海边旅游度假热一般都会带动周边旅游地产市场进入销售旺季。今年也不例外。特别是暑假过后，广东两大滨海旅游景区惠东巽寮湾和阳江海陵岛游客激增，多个楼盘人气大涨。保利海陵岛项目相关负责人表示，非工作日一天也能成交十几套，销售额有1000多万元。
惠东巽寮湾是广东省最具代表性的滨海度假地产的集中地，除了享有良好的旅游环境、旅游资源口碑，还因为毗邻深圳，吸引了一部分投资者的目光。据数据统计显示，去年惠东巽寮湾一年的游客接待量为450万人次，到夏季高峰期，一天游客有三四万人次。目前，以巽寮湾为旅游资源而打造的度假项目就有十多个，万科、碧桂园、富力、世茂、金融街、华侨城、合生等诸多品牌开发商先后进入，这个板块已经成为中国南部颇具知名度的旅游地产市场。
世联行(惠州)公司客户与策略资源部总经理胡光宇介绍称，今年上半年惠东巽寮湾市场成交量较去年上半年几乎无明显变化。他表示，旅游地产的投资和常规住宅市场的政策并无太大关联性。即便是在深圳房地产成交量低迷的去年，对巽寮湾片区的成交也未造成明显波动。据悉，该板块楼盘的买家群体中，深圳客占七成，其余大部分来自珠三角其他地区。而海陵岛度假区，尽管相较于惠东巽寮湾，起步时间尚晚，但在保利、恒大、敏捷三大开发商的合力下，其在广州的投资市场也小有名气。
有关数据统计，今年巽寮湾各大楼盘的预计供应量出现大幅下降，惠东片区今年预计供应住宅约9921套，新增供应面积预计达93.95万平方米，相比去年同期下降35.33%。据惠州搜房网数据监控中心监控数据，今年1-6月，惠东一手住宅成交量为68.44万平方米，同比下跌3.9%，成交金额为47.89亿元，同比上涨6.72%。
虽然旺季相比上半年的平均人流量出现明显上涨，但是今年的市场也面临新问题。胡光宇表示，由于上半年股市大幅震荡，对巽寮湾的负面影响较大，“虽然今年全国住宅市场回暖的势头比较强劲，但是旅游地产的市场受到股市的牵制，是否热得起来还有待观察”。
保利海陵岛相关负责人也跟记者**，从6月份开始，不少买家表示因资金被套而不得不暂时搁置购房计划，因此感觉今年的市场没有比去年乐观太多，“上半年楼盘的销售任务实现6亿元的销售额，顺利完成50%年度目标，但是下半年是否能完成剩下的任务，还不好说。”
供应量太大 空置率较高
方圆地产市场首席分析师邓浩志指出，无论是巽寮湾还是海陵岛，都存在供应量太大、空置率较高的问题。就海陵岛而言，基本只有七八月两个月为市场旺季，其中又只有周末，房间才能做到满客，因此，总体上看，周末式的旅游项目的空置率仍然相当高。
世联行(惠州)公司客户与策略资源部总经理胡光宇也分析称，在巽寮湾，早年开发的项目还有不少因为定位不准确，仅仅是将项目打造成普通的住宅项目，规模小，确实遇到了比较大的销售难题。而个别定位准确、模式比较成熟、经营比较完善的项目，至今仍能保持比较不错的销售和出租率。除此之外，惠东巽寮湾本身可游玩的项目太少，只有海水和海滩，同时辐射范围过小，这就导致客源非常局限。
邓浩志还指出，前几年开发商一窝蜂进入三四线城市拿地开发旅游地产，这两年热情已经明显下降许多，特别是去年整体市场不济，很多项目都面临比较大的销售困难，这个市场从开发热到置业热都理性不少。
破局
旅游地产投资功能已经弱化 结合养老地产将是一大出路
绝大部分的旅游项目因为季节性太强，导致控制率过高，实际上从投资回报的角度看并不理想。记者了解到，全国各地的旅游项目为了让客户吃下定心丸，纷纷采取带租约的销售模式，主要有五五分成和每月固定回报两种方式，承诺年回报率普遍在5%-6%左右。
胡光宇表示，显然五五分成的模式更具可持续性，既可以减少租赁管理公司的运营风险，又可以提高双方的投资积极性，随行定价。但是邓浩志认为，租约到期后，按照现下旅游地产面对的情况，其投资回报率很可能无法保障，单纯投资功能仍然显得很薄弱。
上海克而瑞研究中心旅游地产事业部研究总监刘小燕也表示，在近两年该机构连续做的调查发现，越来越多买家认为旅游地产的投资属性不足。她介绍，在前几年的开发高峰后，不少地方的旅游度假型出现过剩情况，而开发商也在不断思索经营模式的变化，和养老地产结合是目前许多项目在研究并付诸实践的一大方向。保利海陵岛项目、万科双月湾项目就在极力打造温泉资源，以弥补春季和冬季的市场空缺，同时也打出了健康养生的概念。
邓浩志认为，和养老地产结合是旅游地产谋求突破的一个重要方向，但是目前在市场上并未有比较完善以及可行的模式，企业和政府仍处于摸索阶段。“养老地产不仅仅是提供一个良好的居住环境或者资源，相关的医疗以及其他服务配套才是关键。”邓浩志表示。