京津冀严控建设用地，廊坊房价何去何从？

2016年年初，一线楼市房价的暴涨一时成为热点。但据中国指数研究院发布的《中国主要城市房地产市场交易情报(2016年4月)》数据显示，尽管一线城市的房价得到政策抑制，但廊坊、惠州、南京、苏州等一线周边城市投机需求增加、房价上涨过快。其中，河北廊坊以环比涨幅12.51%、同比涨幅42.28%、2016年累计涨幅28.62%的速度位居第二位。
5月4日，国土部与国家发改委联合印发《京津冀协同发展土地利用总体规划（2015~2020年）》明确：“未来5年，原则上不再安排京津冀地区优化区的新增建设用地，鼓励将存量建设用地转化为生态用地。”
这对环京楼市有何影响？号称北京“睡城”的廊坊，会降温还是反弹？
数据
环一线城市房价跳涨
据中国指数研究院5月1日发布的百城价格指数，2016年4月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为11467元/平方米，环比（与上月相比）上涨1.45%，涨幅较上月收窄0.45个百分点。
可见的是，随着一线城市楼市政策的缩紧，廊坊、惠州、南京、苏州等一线周边城市投机需求增加、房价上涨过快。
自去年5月份房价止跌回升后，百城住宅均价已经连续十二个月出现环比上涨。整体来看，4月百城价格指数环比、同比继续双涨，环比涨幅略有收窄，同比涨幅继续扩大，已连续9个月双涨。
“由于一线城市在年初暴涨引致政策收紧，造成周边城市的政策真空，房价自然向周边溢出。”业内人士分析认为，廊坊、惠州等一线周边城市投机需求增加、房价上涨过快，政府紧急出台限购、提高首付比例、规范开发商行为等政策，为楼市降温；而南京、苏州等城市房价水平较高且上涨势头较快，政府出台限价政策，平抑房价涨幅；吉林、长沙等部分城市库存压力依然严峻，政府通过提高贷款额度、给予财政补贴等措施刺激需求释放，鼓励库存去化。
廊坊出台“最严”调控
压住了一线城市房价，又“挤”向了周边城市。记者梳理资料了解到，为应对暴涨的房价，廊坊市4月1日出台9条稳控楼市措施，对下辖的三河、大厂、香河和固安实施限购政策，非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于30%。“这会从根本上消除楼市价格暴涨的可能性。”三河市房管局副局长赵虎森接受媒体采访时说。
此外，南京、苏州、惠州等地也在近期出台相应政策，试图抑制汹涌上涨的房价。其中，南京为商品住宅项目价格设“涨停区间”，申报均价每平方米2万元以下的，年化涨幅不宜高于12%，同时规定，对有购房贷款记录的借款人家庭，将不得纳入“首次购买普通住房”支持对象；
苏州市也发布“苏十条”，规定市区新建商品房实际销售价格不得高于申报价格，并在3个月内不宜调高，6个月内调高幅度不宜超过6%，12个月内不宜超过12%。下一批次备案预售价格不宜高于上一批次同类型房屋成交均价的6%；
惠州则规定，个人住房按揭贷款必须严格按照人民银行的规定来确定首付比例和利率，同时，在小微贷款以及消费贷方面，出现贷款额度变低的情况。
政策
京津冀将严控用地
5月4日，国土部与国家发改委联合印发《京津冀协同发展土地利用总体规划（2015~2020年）》明确：“未来5年，原则上不再安排京津冀地区优化区的新增建设用地，鼓励将存量建设用地转化为生态用地。”《规划》明确将京津冀地区划定为减量优化区、存量挖潜区、增量控制区和适度发展区四个区位，明确各区土地利用原则和利用导向根据这四个区位来供应土地。
在官方提供的文字材料中，京津冀地区划定了减量优化区、存量挖潜区、增量控制区和适度发展区。前三个区域都明确提出严控新增建设用地，其中的减量优化区更是提出通过建设用地“减量瘦身”倒逼城市功能提升，原则上不安排新增建设用地，并且鼓励将存量建设用地转化为生态用地。
但是，规划一出在市场上引发了不小的震动，一些分析人士认为这将剧烈改变未来京津冀地区的土地市场格局。规划将进一步抑制房价，还是会倒逼现有存量地产借势涨价？我们只能留待观察。
声音
严控用地与房价关系不大？
中原地产市场研究部提供的数据显示，今年前4个月，北京新建商品房住宅签约1.5万套，但二手房成交已经接近10万套，几倍于新房成交。而且建设用地新增与否与房地产用地是否供应并没有直接联系。新增建设用地除了能用于招拍挂的国有土地外，还包括集体建设用地。即便不新增建设用地，也可以通过盘活存量等方式供应国有建设用地。所以这一规划对当前京津冀房地产市场的实际影响并不明显。
中原地产首席分析师张大伟也认为，京津冀严控建设用地，与当下房价关系不大。严控新增建设用地，并不是直接减少目前的土地出让。不过，对于未来京津冀一体化的区域预期来说，还需要增加产业火力，降低对土地财政的依赖。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，严控建设用地，实际上就是希望对土地进行集约节约利用。此类做法也是对一些地方政府盲目供地和扩大城市边界的行为提供了一个约束。这也会使得后续住宅建设等的用地更多依赖于旧城改造和城市更新等项目中来。
政策或不足支撑廊坊房价购房者需谨慎
廊坊今年4月的房价环比涨幅却最高，高达12.51%，4个月前廊坊的均价还在万元以下，只有9040元，但现在已经达到11627元，前4个月的累计涨幅高达28.62%，在标准排名监测的25个均价万元以上城市中，累计涨幅排名第二。
“虽然北京市政府东迁及京津冀一体化确实对廊坊以及北三县有一定利好，但是并不足以支撑房价翻倍增长的状态。“亚豪机构市场总监郭毅在近日举行的《京津冀一体化及武清发展趋势论坛》上称，“所以我们觉得，未来随着楼市调控政策对于购房需求的打压，可以预见到廊坊的大厂、香河房价会出现下滑。”
同时，北京房协秘书长陈志也表示，“廊坊等部分环京地区的发展是无序的、没有规划的，河北等环京地区需要‘休克’。”他认为，应首先廊坊库存产品能不能满足北京的溢出需求，不要再过度追求价格。