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关于投资澳洲房产的秘密,你知道几个?

2017-04-24 17:43:17发布者:金顶置业

在今天的悉尼,房地产市场日益膨胀,甚至在中国,澳大利亚房地产的热销盛况也是众所周知,国内购房者抢购澳洲房产已是屡见不鲜,国内各路富豪拿下澳洲豪宅的新闻也是不绝而耳。就在不久前的2012年,中国客户斥资42亿澳币进入澳大利亚房地产市场。各大首府高昂的房价,**的清盘率,不断上涨的成交中间价和租金都在见证澳洲房市的繁荣。

  面对这样的盛况,讨论声自然此起彼伏。Knight Frank国际公司的主席Lord Andrew Hay就曾经表示,澳洲房产较全球房产而言,已经算是便宜的了,澳洲房市不曾有泡沫之说。而最近,德勤经济学家Chris Richardson又声称,澳洲房市是“危险又愚蠢”。不同的人当然会发出不同的声音,但是要作为被购房者都接受并去思考的言论,它必须是客观的。
  悉尼房市历史
  世界上没有一种事物可以做到永恒不变,即便永恒本身也是一样。想了解这样事物就一定要了解它的前世今生,所以关于悉尼房市的情况,我们自然也不能作出**的判断,我们只能在一个特定的时段内加以展开。
  经济萧条
  房市的起落和国家经济的发展有着必然的联系,最幸运的事便是跟上了时代经济的步伐,而很少有人能赶超在时代的前头。我们从一张线图开始:

  上图是澳大利亚权威统计机构斯特普顿于2007年公布,展示了从1880年开始到2006年澳大利亚房市价格的变化。不难看出,自20世纪30年代之后,澳大利亚经历了一次经济大萧条。金融市场的不景气导致了房地产市场也相对低迷。
  从图中可以看出,从1880年到1950年的70年间,澳洲房地产发展平稳且缓慢,基本保持在40万上下,浮动空间也非常有限。最高值出现在1892年前后,约57万,而在1950年几乎触底,大约低于30万。
  导致这种情况的原因有两个:
  其一是当时的澳洲房产市场依旧处于改革初期,就相当于邓爷爷刚刚在南海边画了一个圈。改革初期,制度不够完善,调控不够到位,想取得很大的发展不异于痴人说梦。
  其二,澳洲是一个以农业和矿业为基础的经济体,而这两大经济行业在当时的发展都表现出平稳和缓慢。基础行业的疲软降低了购房者的购房需求,也自然而然的缩小了房地产市场。

  奥运会
  由于宏观方面的影响,悉尼的房市并没有呈现大的涨幅,但由图可以看出,在这几十年间,悉尼房市的整体趋势依旧是上升的。尤其是在第二次世界大战之后,房价从60万左右激升到了1990年的近100万。
  真正的分水岭出现在2000年,2000年之前房市的涨势犹如扶手电梯,到了2000年,就变成直达电梯了。在2000年到2005年之间,房价呈近75度角上升,仅仅五年时间,就从2000年的100万左右升到了2005年的170万左右。
  这是因为就在2000年,悉尼举办了为全世界所瞩目的奥林匹克运动会。

  奥运会让全世界的目光都投在了这个比五环还要色彩斑斓的国家,各国人民秉持着不同的文化,对澳大利亚有了全新的认识。丰富的资源、优美的环境、多元化的社会和优质的教育资源无一不吸引海外置业投资者将悉尼纳入了理想的居住地。
  就在不久后的2008-2009年度,悉尼每年房屋供给缺口为4200套;2009-2010年度,缺口瞬间扩大到7600套。根据SQM Research提供的数据表明,悉尼月度房屋供给量下降了6%, 年度供给量下降13.1%,一直处于供不应求的状态。

  经济开始大幅度提升,人口数量开始大规模猛增,这大大刺激了房地产市场的需求,澳洲的房价和租金从此开始走上了上天之路。

  政府调控
  就譬如三好学生的成长都离不开父母的教育一样,澳洲房市至今的稳定发展也离不开澳洲政府的宏观调控。想必大家还记得,自1988年以来,美国、英国、新西兰、加拿大、德国、日本的房地产市场先后都经历了房产泡沫的破裂或受经济危机影响而大幅度下跌。同属发达国家,澳洲房市先后经历2008年金融危机和2011年欧美债务危机,然而都开挂般的相安无事。这就归功于澳洲政府对房市的保护政策以及对金融系统的有效调控。

  标志性政策
  政策无疑给房市撑起了一层保护伞,标志性的政策也直接从根本上给房市的发展加了一把油。过早的政策就不予一提了,就在奥运会之后,澳洲政府出台的房市政策也针对性十足。
  首先,2000年7月1日,为抵消消费税对业主的影响,首次推出置业者计划,开始了置业者补贴政策。简单来说,就是政府给买房者金钱上的补贴,以鼓励购房者买房,并从一开始的7000澳元补贴上升到2008年的14000澳元。置业补贴政策也延续到了现在,为广大置业者提供了经济上的支持。
  其次,在2007年,澳洲养老金法案修改,开始允许用自我管理养老金(SMSF)去投资银行债券中的房产,虽然澳洲养老金政策变得比天气还快,但当时的这项决策无疑是对房产影响最大的一次。

  房市投资展望
  澳洲房市近期的稳定增长毋庸置疑,单对房市的展望已丧失了自身原有的意义,不如趁热打铁,展望一下房产投资。
  根据澳洲权威地产研究机构RP Data的数据,从1995年12月至2016年11月的过去近21年里,澳洲八大首府城市房价累计增长330.5%,其中悉尼房价累计增长330.1%,且从长远来看,房市的火热会一直稳健地维持下去。
  从宏观方面来看,澳洲房市运行的“设施”相对比较完善。逾180年的市场运作经验、房地产管理模式以及法律保障体系为房地产未来的发展提供了坚实的基础。同时,澳洲土地私有,物业拥有永久产权,10%的首付较其他国家来说也是占尽了便宜。
  近期澳币汇率较低,相比较高时,降低了许多移民和置业澳洲的成本。
  另一方面,为加强当地经济发展,澳洲政府对当地基础设施建设的投资规模也进一步扩大,譬如维多利亚政府,投资了300亿澳币进行基础设施建设。基础设施的完善带动的是澳洲经济就业的发展,更多涌入的人口随之就带动了房地产市场的刚性需求。
  微观方面,近些年,澳洲人口增长迅速,移民热潮相继涌来,澳洲已经降低了132、188A、188C的投资要求,就在去年八月,西澳出台新政策:132投资额降低250万人民币。这项政策直接带起一波投资移民的小高潮。
  无独有偶,雄厚的科技实力和教育资源也吸引了来自世界各地的海外留学生来澳,仅在2016年年底,海外留学生数量就接近60万,中国学生占近8万,为租房市场提供了可观的需求量。以悉尼为首的澳洲各大城市,在这样的人潮涌入下,房市不断攀升。

  澳洲金鼎总结

  历史见证了澳洲房市的健康与强壮,恰到好处的政策又为房市添加了一层天然的屏障,百毒不侵。由于澳洲人口的分布与增长,各大首府的房市需求只增不减,大量海外置业者也纷纷来澳投资,由此看来,近段时间内澳洲房市依然热火朝天。



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