地产百科 澳洲购买房产需牢记的建议!

澳洲房产：来不及多说了，快上车！
　　“澳洲的房产，买不买比买在哪里重要，要抓紧时机入市。”
　　在澳大利亚悉尼生活了10年的Tony，亲身见证了2010-2017年澳洲房产市场这一轮上涨周期，见证了过去30年里澳洲房产市场表现最漂亮的7年。
　　Tony特别分享了几年前发生的真实故事：“2011年，四个投资者去悉尼的某个区看房子。其中一个有着三十多年从业经验的希腊老头，看过之后果断花100万澳币买了独栋别墅。另外三个人都觉得他很可笑，毕竟当时那里距离市中心还有一定的距离。”时过境迁，当年相对偏僻的区域如今发展成熟，价格翻了一番达到了200万澳币，让人不得不佩服希腊老头的投资眼光。
　　如今澳洲持续低息，1.5%的利率处于历史最低点（2008年金融危机时，利率一度达到7%以上）。虽然澳大利亚对于贷款的要求越来越严格，但是澳洲市场持续走高的清空率，依然表现出澳洲当地对房产的旺盛需求，房产领域依然大有可为。
　　连续三年参加澳洲二手房拍卖的Tony，长期关注着一个关键数据——“清空率”。所谓“清空率”，就是说假定有100套房子在市场拍卖，其中有80套被买走，清空率就是80%。这段时间澳洲市场已经连续7周保持着清空率在80%以上，这就意味着即便是不考虑海外投资者，澳洲当地市场对于房产的需求也十分旺盛。
　　Lucy毕业后曾在澳洲二手房拍卖行业工作，在她的印象里：2012年墨尔本的清空率在60%左右，2013-14年就没有再下过70%，近期则一直保持着80%的高位。“我很幸运，二十多岁的时候就有机会进入这个行业工作。”Lucy回忆起自己的工作和投资经验，得出的结论就是“买不买”比“什么时候买”更重要，“澳大利亚被称为金融避风港，市场表现历来以稳定而见长，房产市场也一直保持着稳定的增长，基本上7年就可以翻一番。”
　　澳洲房产不便宜，预算不够不妄动
　　悉尼的房价在全球排名第六，对于房产投资者而言，澳洲的房子并不便宜。
　　海外投资者们一定要注意，自己的现金流要好，买了房子之后务必算算自己的现金流是不是正的。有的投资者希望租金收益能够覆盖持有成本，这也许就会错过一些很好的投资机会——以悉尼为例，靠水的物业虽然现金流不好，但是涨幅**。
　　去年年初，澳洲四大行时候银监会影响，纷纷停止海外贷款申请。在这种情况下，投资者就要调整自己的计划。举例来说，原来100万澳币的房产，投资者只需要准备20万澳币，剩下可以贷款；经过调整，如今可能需要准备40万的首付，只能有60%贷款，甚至还有可能需要全款买房，顿时就拉高了澳洲房产的投资门槛。
　　在Tony看来，既然投资者想要在澳洲买房，就应该密切关注澳洲的政策变化，尤其应该量力而为，不要怀有投机心态。
　　有些人觉得，既然悉尼和墨尔本的房价这么高，那么我在澳洲其他城市买房子是不是就好了？这显然是一种处在危险误区中的观点。
　　“投资人如果预算达标，选择悉尼和墨尔本这两个城市就足够了。”Tony认为，澳洲的其他城市，对于投资者而言难度很高，不仅需要了解城市的基本情况，还需要深度了解当地居民的居住习惯。从节省时间成本的角度看，也是悉尼和墨尔本最为合适。
　　近年来随着留学生赴澳人数增多，越来越多的孩子在阿德莱德、帕斯、布里斯班等城市读书，家长就想给孩子在当地买一套房产。但殊不知，帕斯支柱产业是矿业；黄金海岸的支出产业是旅游业，具有很强的季节性变动；布里斯班虽然IT人才聚集，但是人口流动性也比较高。
　　Lucy对此的看法是，“不太知名的城市，更容易受到各种变化的冲击。比如汇率涨，旅游业就会收到影响。悉尼和墨尔本是经济和文化中心，经济支点更多，房产市场也就更加稳定。”
　　更多澳洲房产信息，可联系澳洲金鼎！