大同古城旅游地产往何处去

“我们正在申请晋冀蒙长城金三角，准备抱团融入京津冀。”在接受采访时，大同市副市长操学成对大同市未来的发展充满希冀。
与此同时，操学成正在推进大同市文化旅游开发集团的组建。在他看来，大同地缘优势以及2300年的历史积淀，将在接下来的大同旅游发展中发挥重要作用。
但这并非是大同自己就可以完成的任务。“我们准备面向全国招古城运营商。”操学成说，大同希望全国的旅游地产企业加盟其中，但对于一个体量庞大的古城而言，如果没有足够的实力或者创意，是无法啃动这块硬骨头的。因为大同古城，既是旅游地产企业的机会，更是挑战。
新城与古城
记者在大同古城里看到，目前完成复古的建筑只占一部分，城里大多数地方已经拆迁完毕，但建筑施工的速度显然已经慢了下来。凌乱的古代外貌和当代的商业错落其中，已经布局的商业街也人烟稀少，招租的广告随处可见。
古城原是大同的市中心，5年前，老城并非如此。
2008年2月耿彦波出任市长后，大同市决意恢复古城风貌。按照耿彦波的计划，大同将实现“一轴双城”的城市格局，以御河为界，西边是以3.28平方公里古城为核心的旧城，东边是御东新城。
由于准备恢复古城，大同在御河以东建起一座面积42平方公里的新城。新城中太阳宫坐北朝南，雄踞中轴线，两侧是五大场馆：日本“隐喻建筑大师”矶崎新设计的大剧院、美国哈佛大学建筑系教授科恩设计的图书馆、英国福斯特设计的美术馆、中国设计大师崔恺设计的博物馆以及最南端的体育中心。六大场馆总预算为30亿~40亿元。富力地产、绿地集团等均置身其中。
相比于造新城，复古一座老城，这一中国城市喜闻乐见的造城运动是大同前所未有的壮举。
和北京复古前门古街不同，大同古城拟将城墙、护城河、辽金建筑群、明朝代王府以及里坊格局全面复原。
这不仅意味着数十万人口的搬迁，而且还有多达45亿元的古城投资。这还不是全部。根据大同市建委的数据，2008年~2011年道路建设的投资为140亿元。2013年大同市政府工作报告称，2012年道路建设投资22亿元。两项相加，5年的投入为162亿元。
相关数据显示，大同改造涉及数量庞大的房屋拆迁安置，5年间共动迁4万余户，建成安置房14万套，在建的还有6.7万套，保障房总投入240亿元。其他用于破产安置，学校、医院改造等民生投入也达到了175亿元。
据媒体刊载的资料显示，从2008年到2012年，城建投入共达1000亿元，除去社会资金，政府投入大约六七百亿元。
恢复古城，再建新城，耿彦波希望，大同能以城市建设为突破口，摆脱“一煤独大”的困境，以文化旅游带动城市转型。在大同市华唐房地产开发有限公司总裁武菊花看来，古城在未来将发挥巨大的潜力，“我们也希望能介入旅游地产”。
不过，在5年任期结束之后，耿彦波于2013年2月调任太原，古城规划与后续发展，交给了现任政府，分管旅游的副市长操学成正在为这一长达20年的规划落地而四处奔走。
古城的愿景
根据规划，大同古城的占地面积为3.28平方公里，周围被古城墙环绕。古城墙下宽18米，上宽14米，高14米，城墙上建有望楼12座、控军台2座、角楼2座，此外还有箭楼、月城、瓮城各一座。
截至目前，3.28平方公里的古城恢复了一部分，四面古城墙大体完工，只有西城墙尚有豁口未合拢。知情人士**，因为涉及通讯公司的信号中枢，不好拆迁。
古城内，重点工程基本完成，鼓楼东西街修复成了四合院街区。但走在已经修建好的四合院街区，出售出租的告示随处可见，整个城内尚未形成旅游人气。
“建楼容易，卖出去、进行招商就比较难。”在回应古城建设速度建设放缓时，大同市旅游局相关负责人告诉中国房地产报记者，新一届政府正在规范建筑开发流程，现在是正常水平，“之前是超速发展”。
无论怎样，接受采访的大同官员都认为，古城如果不能很快造起来，对政府是一个负担。
大同为山西省第二大城市，现有人口330万。“大同建市2300多年，从战国时代的赵国开始。北魏时期作为北魏首都97年，陪都240年，这段历史是比较辉煌的。”大同市文化泰斗姚滨介绍，“明清作为都城门户、军事重地600多年。”因扼守晋北门户，大同自古以来即为军事要塞，也是丝绸之路必经之地。“杨家将的故事也在大同。”大同旅游局局长张佃生说，“云冈石窟是第二个世界文化遗产，大同是九大文化古都之一。”大同还是最早搞旅游的城市之一。“1973年法国总统到中国访问，周总理带他来看云冈石窟。周总理**次提出搞旅游。当时周总理看到云冈石窟被风沙侵蚀，破败不堪，要求我们要修缮。”但这些文化遗产和历史遗存，因为“煤都”的可变现和见效快，被彻底忽略掉了。直到面临转型阵痛，大同才真正从内在审视自己的资源优势。除了煤以外，大同才重新来看待文化旅游产业。
在这种情况下，通过复建古城，深入挖掘大同内在的文化底蕴，再通过古城将大同各个内在的文化旅游资源串联起来，是一种可行的方式。
“我们对旅游地产感兴趣，资源丰富，有两个世界遗产，云冈和长城。”张佃生说，“大同距离北京直线距离170多公里，而且还有大量的温泉。此外，还有北岳恒山以及火山群等景区，除了文化旅游，还可以做养老、养生地产。”
古城的挑战
如果旅游是大同未来转型发展的重要抓手的话，古城能否顺利开发完成是转型的重中之重。
在大同市政府确立的“一轴双城、创造特色”的城市发展战略中，对古城的要求是：“着力实施好古城整体保护与修复，完整再现古城历史风貌，使其成为传承中华文脉、承载历史记忆的独特载体和名城保护的典范。”不过目前，大同的古城建设还面临着诸多挑战。
首先，是资金和人才问题。
资金方面，“现在投资总量可能比原来的不少，但一部分用来还债。”大同古城总规划是用20年全部建设起来，目前刚刚5年多，对于大同而言，接下来的资金投入和整体规划的实现是现实问题。
人才方面，地缘优势则变成了劣势。“100万元年薪的优秀人才我们也养不起。”操学成感慨道。没有足够多的人才参与，古城的建设就很难继续快速推动。“大同人才引进受到政策限制，比如高薪我们没办法给，政府官员到企业兼职现在不允许。”其次，旅游配套设施。
大同为了促进旅游业的发展，已经做了一些基础性的工作，但“还没有做成菜”。操学成说，最近大同也在进一步推动旅游事业发展，要把旅游融入整个城市的规划。“一下火车要有旅游城市的感觉，旅游集散地、景点介绍”。但整体来看，“创意还不够好”。
不仅如此，由于历史文化沉淀众多，大同的旅游资源分散在不同的部门手里。旅游资源不够统一，解决这一问题的对策是成立大同文化旅游投资集团。将大同市的旅游资源全部聚合提来，整体打包运作，促进大同旅游业的发展。“这是一个政府行为，不光是旅游局的行业指导，可能涉及10多个部门。”张佃生坦言。
再次，发现和留住游客。
将大同视为旅游度假首选地的游客并不多见，而且即便在前往大同旅游的人群中，也都直奔云冈石窟或者恒山而去，且当天往返。为此，发展“过夜经济”就成了操学成的操心事。
为了吸引游客，操学成与很多艺术家和专业机构合作，包括《印象刘三姐》的团队，希望能在大同古城打造一场以北魏风情为主的大型实景演出。
然后，大同跟北京城市理想集团合作，把以前的一个煤气厂遗址改造成工业遗址公园，形成一个音乐艺术文化创意产业园区。“把北京的798、南京的1912、上海的新天地的艺术模式和消费业态结合起来，里面有工业小镇、音乐酒吧、艺术餐厅、还有很多时尚演出，打造一个健康时尚的夜生活消费聚集区。”操学成告诉中国房地产报记者。
谁能运作古城？
虽然困难重重，但在操学成以及大同部分政府官员看来，大同旅游也正在迎来机遇。
京津冀一体化则是大同发展的又一良机。目前，大同正准备与乌兰察布、张家口等城市一起，申请晋冀蒙长城金三角区域合作实验区，抱团融入京津冀。
“5月12日，大同到北京的高铁已经报批。7月12日，大同到西安的高铁将开通。”操学成**，高铁让大同迎来新的机遇，北京到大同一个多小时，而且夏季凉爽舒适，吸引更多游客前往度假有了较好的基础。“大同历史文化资源非常丰富，五大宗教都有。从云冈石窟到北岳恒山两个小时，就是没有很好的开发，我们不想盲目开发，所以要找大的集团好好开发。”操学成**，由于古城的常住人口已经整体搬迁，大同将借鉴“宋城”的模式，将古城开发理解为一个放大版本的“北魏古城”，只不过这个古城还有大量的工作有待完成。
如果将之视为一个游乐园的话，大同的3.28平方公里古城，在面积上堪称规模巨大。目前已经建成的五家迪士尼乐园，其中三家迪士尼乐园的面积为206公顷（2.06平方公里）、201公顷和126公顷。远不及大同古城，更不用提大同古城还位于大同市中心。
想要运营好这样大规模的古城，非有实力又有能力的企业所不能为。中国做旅游地产比较好的华侨城，旗下欢乐谷的占地面积也仅在1平方公里左右。华侨城的盈利模式仍旧是旅游拉动地产模式。例如武汉欢乐谷地块总面积211万平方米，其中住宅净用地面积86.56万平方米，游乐、公园、风景点及旅游设施用地净用地面积为124.6万平方米（1.246平方公里）。相比于大同古城3.28平方公里的面积，是小巫见大巫。
除了体量巨大以外，由于古城完全是复古而建，如何能让游客慕名而来满意而去也是难题。这一点就不仅仅是建设开发实力，还取决于企业的运营能力，能否为古城注入千年的历史感，让游客乐在其中。
目前，大同市正在与中坤集团、中青旅以及万达集团等联系，希望能够在政府主导、市场运作的情况下，更好地进行古城开发。