收购澳洲“霍克大楼”使我懂得如何在澳洲做重要投资

让霍克大楼改头换面
当时买下这幢大楼之后，我还是有一定压力的。因为我还欠那对犹太父子150万，且要两年还清；还因为这个大楼中的房间有一半是空着的，没有租客，我拿什么去赚钱还欠账啊？
关键的问题还是租客。
为什么没有租客？不是地段问题，更不是什么风水问题。依我看啊，是那个犹太人年纪太大，没时间管理，又不肯花钱修房子，更新设备，搞得整个大楼破破烂烂的，谁来啊？
就是说，我还得花钱搞装修！
不久，我筹措到了一笔钱，立刻改造了大楼**老化的设施：
花20万澳元换了全部地毯；
花8万澳元改造了电梯；
花30万澳元维修了空调系统和照明系统；
重新粉刷了墙壁……
马上就有租客了
**个租户是Brouns家具店。原来承租底层的联邦信息中心搬走后，我花了些钱，把底层改成商业楼层，然后让这家家具店搬进来。这是一家很出名的家具店，这样，不论外观还是影响，这幢大楼都有了很大的改善。
第二个租户是联邦银行。联邦银行是澳洲四大银行之一，是这个楼的老租户，我努力说服他们续约。留住联邦银行很重要，因为银行愿意租用的大楼一定是形象、资金、管理信誉都很好的物业。他们从1996年一直租到了2005年，2005年开始韩国的餐馆入住该物业。
第三个租户是一个健身保健与自然疗法学院。自然疗法学院原本是楼内的老租户，但正在委托Mark寻找新的办公地点。他们觉得楼太旧，地毯磨损太厉害，与以前的老房东提过更换地毯的要求时，被拒**。Mark告诉我，换一次地毯至少20万澳元，可是一年的租金才50万澳元，所以原来的房东不同意。买楼之后，资金本就拮据，更何况要花费20多万去更换地毯。可是，不换，这个租户就没了。我权衡再三，脑子里反应的只有一个字——换。像这种商业大楼，租户的租约大部分为3~5年，为了吸引他们租住，我允许他们只签半年，然后看情况续约。刚开始他们生意不大好，连租金都不能及时交，要拖上一、两个月。半年后，他们还想续约，我不但把他们留下来了，而且主动给他们减租金10％。结果新的租约一签就是九年。后来，我每年慢慢往上加租金，每次加4~5％。后来，澳洲教育发展很快，他们的生意也好了，学校也扩大了，现在租我们3000平方米的空间，而且一直租到现在。
一年之后，出租率达到了100％了。事实上，由于楼的位置好，十几年来，出租率一直非常好，给我带来了相当可观的收益。
大楼的租户稳定了，一年200多万澳元的收入也就稳定了。
在我1998年还清欠原房主的150万澳元并在地契上换上我的名字时，这幢大楼已经值1000万澳元了（合人民币大约6000万元）。这正应了《金融综述》的预言：墨尔本的商业楼宇将会在三年内持续上涨，恢复到1990年的水平……
2008年，又做了新的估价，这幢大楼已经接近1600万澳元了（合人民币大约1亿元）。
现在想想，当时不少人反对我买这幢大楼，因为那时的楼市并不好。而我却反其道而行之，结果大获全胜。这是我的性格，越是别人不敢做的，我越是要去做，因为这样的机会多，而且回报高。性格决定命运，不屈不挠就能成为笑到最后的人。
若干年后的某一天，我被邀请参加了澳洲自由党赢得联邦大选的庆功宴。我在庆功宴上见到了一再连任的自由党政府总理何华德。联邦参议院唯一的华人参议员陈之彬先生把我介绍给何华德总理时是这样说的：“他就是把霍克澳洲总工会大楼买下来的那个中国人！”
何华德总理很兴奋，握着我的手，用力地摇了摇：“干得漂亮！年轻人！”
霍克曾是工党领袖，也是何华德的老对手。而现在，霍克在澳洲历史上的位置不仅被何华德所取代，连在墨尔本市中心那幢用他的名字命名的澳洲总工会大楼，也因为被我买了下来而换上了“澳中集团”的名字。
商业地产的持续锤炼
1996年“霍克大楼”的成功收购，使得我对进军地产市场更加有信心了。实战经验累积了，胆子也长了，我开始在墨尔本大规模收购地皮。根据我在澳洲居住近10年的观察，我发现澳洲地产的增值是显而易见的，平均每年都在10％以上。而地产增值的关键因素是地皮的增值，因为澳洲的房子是和房子下面的地皮一起出售的。在澳洲，每个大城市的市中心地皮都比黄金还贵，因为市中心现有的土地资源是有限的，只会越来越少。
1998年的大年初一，唐人街依照往年惯例，举办一些传统的新年庆典活动， 像舞龙舞狮等。我与朋友就着兴致，凑凑热闹，约好这天在唐人街吃饭，感受一下新年的气氛。
坐在西湖餐厅内，欣赏着窗外的景象：几尺见方的街道，密密麻麻地挤满了围观人群，跟着舞狮队伍缓慢地在店与店之间挪动着。唐人街上被这热火朝天的阵势堵得水泄不通。正看得高兴，窗口突然紧贴上了一个庞大的身躯，挡住了我们所有的视线。慢慢往上看过去，一个澳洲人满脸笑容地向我挥挥手。
是J.J，我笑着回应，招呼他进来坐。
J.J曾跟我学习如何与中国人做生意。他是房地产代理，现在跟我算得上是地产同行。
许久不见，我们相聚甚欢。出乎我意料的是，与J.J的相遇，还给我带来了一次商机。
在得知我正在寻找房产项目时，J.J向我推荐了一栋位于墨尔本唐人街的商业楼。
这栋楼的房主是个犹太人！
又是犹太人，我心里咯噔一下。
“大楼售价不高，因为它目前的租金回报率偏低，而且由于家庭**矛盾，无人管理物业，租户非常不稳定，租金收入很低，楼上暂时有一间公司租用着，楼下却空着！”
听着J.J的介绍，我会心地笑笑。
这是我擅长的，将半空楼运作成为满楼，大楼也随之升值。我决定吃完饭，沿着唐人街走走，看看实地情况。
整条街上鲜有“出售（For Sale）或者招租（For Lease）”的广告牌，这是个好现象，表明这条街很旺。几年来的地产经验，我已经形成了一种对楼市分析的直觉。
大楼几乎没有窗户，像个密封的大仓库。这种楼谁敢要啊？
我为什么买？便宜！只有150万澳元。
1998年5月，买进这栋楼后，我在楼下开了很多窗户，分成两个店铺。
1998年8月，楼下的铺位，一个租给旅行社，一个租给一家做餐馆。二楼、三楼就出租作为办公楼。
租户进来后说空调不工作，天天打电话给我。我过去一看，果然是，于是马上换了空调。
于是，租户稳定了。
现在值多少？地产代理J.J告诉我，400万澳元立即有人买。
但我记得犹太老人的忠告，只买进，不卖出。 我告诉地产代理，暂时还没有这个打算，想卖时一定与他联系。
1998年，经过一翻调查研究后，我又选择了墨尔本市中心的两块商业地皮。
我为什么选中墨尔本市中心的商业地皮呢？因为我发现墨尔本市中心的商业地皮被普遍低估了。那时，墨尔本住宅楼的投资回报率是3~4％，但商业楼的投资回报率却高达6~8％！这就是说墨尔本的商业楼价被低估了。而且，由于回报率高，很快便会吸引大量投资者进入，楼价很快就会被抬高。如果我们再考察别的大城市，比如香港商业楼的投资回报率只有2％左右。这说明，墨尔本的商业楼价要提高3~5倍，才能追上香港。所以我要大量收购商业楼宇。
这时我发现自己的力量还是有些薄弱，不充裕的资金令我难以施展拳脚。
于是，我把目光投向中国。
1998年，我和上海的一家企业联合投资，在墨尔本市中心买下一个商业大楼。这幢大楼离我前一年买下的霍克大楼很近，位置稍差一些，而且也小一些，占地面积只有300多平方米,建筑面积1000多平方米左右；但是价钱便宜，只有120万澳元。
房主也是犹太人。
为什么要卖呢？因为两兄弟对怎样管理这幢大楼意见不一致，吵了起来，只好卖掉。
犹太人卖地是很丢脸的事，所以他们不敢登报上市，只是叫地产代理悄悄地寻找买主。
我一看，这不是老天又给我送了一棵金钱树吗？！我照单全收。
六年后，也就是到了2003年，这幢大楼就涨到327万澳元了。上海方面一看有钱赚了，便坚决要求出手卖掉。这样，我们净赚200多万澳元！
要依我，就应该像犹太人那样，买一个留一个，一个都不卖，那样才能赚大钱。
2003年4月2日，我与一位意大利人Tony坐在Robert Taylor的办公室内。在我们的面前，摆放着一支笔、一张纸。
我在莫纳什（Monash）大学附近看中了一处大型商业楼，房东是Tony。今天，我们约好谈判售楼事宜，一起到BLAW——澳洲**家非银行金融公司董事长Robert的办公室谈论细节。
我们简短的交谈，三分钟后，达成了协议，只是简单的几点记录，写下买卖价格、交接。
就这样，我买下了这块一万平方米的地皮。这块地在蒙纳殊大学边上，现在是商业用地，有一幢商业用楼，租户是一家规模很大的IT公司，每年可有六十多万的租金收入。我花了600万澳元买了下来。
这是我自认为相当漂亮的一次房地产出击。
这块地的最大特点是近蒙纳殊大学，而且地很大。蒙纳殊大学与墨尔本大学齐名，在维多利亚州举足轻重。挨着它有几点好处：**，有朝一日，可能会被大学收购，我就可以卖出一个好价钱；第二，现在是商业用地，租户IT公司面向大学服务，比较稳定；第三，万一有机会改为民宅用地（当时相临的一块同样大小的地已经被改为民宅用地了），可以建上百幢花园洋房，我就可以获得很大的利润。
鉴于以上三个好处，我认定地价肯定上涨。
这次与我直接打交道的房东是一个意大利人，但他却是从一个犹太人手中买下的这栋楼。我和他只谈了三分钟，就成交了。我相信自己独到的眼光。想起我购买**幢大楼——也就是那幢霍克大楼，当时谈判花了三个多月，而这一次，仅仅用了三分钟！
是不是我的胆子比以前大了？有可能。是不是我忘乎所以了，做事情不太仔细地思量了？不是！我依旧十分谨慎，事前我请专业机构做了一份300页的可行性研究报告，结论是该项目值得买。事实上，我的每一次决断都如履薄冰，毕竟现在每一次的投入都在几百万、几千万澳元，稍有不慎，就可能功亏一篑。如今，我如此果断，只是说明我对澳洲房地产的把握程度提高了，更加自信了。
中国人在澳洲做重要的投资，投资人要有前瞻的眼光，认真的态度，科学的方式，要有专业的团队，在机会前千万不要犹豫，错失良机，就是错失财富。
原文链接：http://www.juwai.com/news93865.htm