河南养老地产引各路资本争相追逐

4月11日，总投资130亿元的河南空港生活养老服务基地项目签约仪式在许昌市迎宾馆举行。
签约仪式上，许昌市人民政府与河南省机场集团签订了《战略合作框架协议》，许昌市东城区管委会与河南省机场集团民航地产签订了《河南空港生活养老服务基地项目合作实施协议书》。据了解，河南空港生活养老服务基地项目位于京港澳高速以东800米的许东新城起步区，总占地面积3200亩，用地规划建筑面积458万平方米；其中一期用地650亩，投资40亿元。
据项目相关负责人介绍，河南空港生活养老服务基地将致力打造社会化养老、社区化养老、家庭化养老“三化合一”的国内领先养老示范基地，填补全省新型养老模式的空白。
目前，随着我国人口老龄化的迅猛发展，“银发经济”将催生巨大的老龄产业市场需求。据中国社科院老年研究所测算，目前中国养老市场的盘子约4万亿元，到2030年有望增加至13万亿元。中国的养老地产市场，正成为房产商及投资者的潜在开发领域。
而在河南，养老产业的市场缺口是很大的。据第六次人口普查数据显示，河南60岁以上人口占12.72%(全国为13.26%)；郑州市民政局调查显示，全市860多万常住人口中，60岁以上的人口已突破100万。
而郑州的养老院还不足40家，其中公办养老院仅3家，全市养老院床位只有5000多个，这样算起来郑州市养老床位仅占老年人口的0.5%。
这个参数不仅与发达国家5%～7%的比例、发展中国家2%～3%的水平存在较大差距，也远低于全国1.59%的水平，因此，市场对养老机构和养老地产的需求巨大。
资本逐利，盯上河南养老地产这块肥肉的各路资本已经蠢蠢欲动。在去年郑州亚布力论坛上，复兴集团相关负责人曾向记者表示，已经考察了河南多个城市，并有意在洛阳投资开建养老地产项目。
河南省老龄产业协会会长许中力接受采访时告诉记者，协会旗下的老龄产业投资有限公司将陆续投建40个老年公寓，覆盖全省18个省辖市。另外，去年老龄产业投资有限公司签订6个项目，将在驻马店、洛阳两地分别打造养老产业示范性基地和生态农业文化养老产业园，与漯河市政府共同开展漯河市养老服务综合改革试点城市规划和建设工作，前期主要围绕河南省养老职业教育学院及全国养老服务业的产品生产基地、综合性养老康复中心等规划进行项目合作开发建设。
除了省内外的投资，河南养老地产还吸引着国外资本。在去年我省举办的服务业产业大会上，日本最大的健康养老产业集团，日本元气村集团会长神成裕先后与河南医学高等专科学院和郑州市第九人民医院签约项目。元气村集团相关人士也曾表示，如果签订两项目运行良好，将进一步深化合作，进军河南养老市场。
养老地产政策逐渐配套
近日，国家发改委发布的《养老产业专项债券发行指引》放宽了企业发行养老产业专项债券准入条件，包含了发行养老产业专项债券的城投类企业不受发债指标限制；募集资金占养老产业项目总投资比例由不超过60%放宽至不超过70%等。
《指引》中指出，要加大企业债券融资方式对养老产业的支持力度，引导和鼓励社会投入，支持专门为老年人提供生活照料、康复护理等服务的营利性或非营利性养老项目发行养老产业专项债券，用于建设养老服务设施设备和提供养老服务。
2014年4月17日，国土资源部颁布《养老服务设施用地指导意见》，在养老服务设施的土地规模、用地性质、建筑面积等方面都提出了细化意见。《意见》指出，一方面地方政府可将养老产业作为政绩，另一方面，为鼓励各种主体的投资，保险资金不能进入住宅开发领域，但可以进入养老地产。可见，政府已经看到了养老地产发展背后存在的问题，那就是鼓励和发动更多的社会资本和私营机构参与解决养老问题，投身养老产业。
因为普通的养老地产项目是一个福利事业。没有政府对福利设施的投入，没有保险资金的支持，养老产业是发展不起来的。要给企业进入提供盈利的空间，开发企业才敢于进入。
在今年河南公布的首批PPP项目中，就包含了3个医疗和养老服务类项目，总投资额37亿元，说明河南已经开始运用财政资金和PPP作为杠杆撬动更多的社会资本进入养老。
省民政厅也在近日发文，明确了2015年我省老龄事业发展任务部署，加快推进以“居家为基础、社区为依托、机构为支撑、养医结合”的养老服务体系建设步伐。其中就包括加大福彩公益金投入力度，鼓励社会资本进入养老服务业，以奖代补进行资助扶持，推动养老项目建设。
不过，作为新兴的地产业态，养老地产也面临着一些政策瓶颈。“是商业地产，还是保障房地产？目前，养老地产定位不清晰，所以在项目融资，税费减免，城市养老用地规划等一系列问题上相关配套政策不完善。”河南省老龄产业协会会长许中力说。
业内人士指出，以持有为主的养老地产前期投入大，投资回收期长，一方面银行不乐意贷款，另一方面政府划拨土地不允许抵押融资，企业往往面临很大的现金流压力。
目前还没有清晰的盈利模式
我国养老产业是从计划经济条件下专门照顾“三无对象”而设立的国家福利设施的基础上发展起来的，而我国传统的养老模式是家庭养老。
当前，伴随经济发展、人口老龄化，家庭和政府适应新情况下的养老压力已捉襟见肘，于是更好的办法便是诉诸市场，动员市场来提供养老服务。
养老地产则是“养老+地产”的复合商业模式，养老具有福利性，地产则是营利性，如何将二者有机结合，探索出清晰商业模式？
据河南住建部门相关人士介绍，目前中国房产协会专门成立的老年住区委员会，集结了政府、房产市场、专家学者等各方力量，致力于探索出一条符合中国国情的养老地产商业模式，但目前国内整个养老产业也无成熟模式可借鉴。
而受到我国传统家庭养老模式影响，老龄人更喜欢与年轻一辈住得更近，养老地产的未来趋势是以住宅提供适老化改造以及养老服务的轻资产模式，而非重复新建更多地产项目。所以，服务才是核心。
业内专家指出，对于大多数老年人及家庭成员是否会去购买昂贵的养老地产是个问题，事实上，房企应该通过服务而非地产实现盈利。养老地产不应依靠房产销售收入，而应更多关注后续的老年服务业、老年医疗保健业、老年用品业、老年旅游业、老年娱乐文化产业、老年咨询服务业等方面的运营。所以养老地产服务体系必须做长产业链，建立社区养老标准化的服务体系，否则其盈利性就难以维系。
许中力告诉记者，没有清晰盈利模式的养老地产业态，的确存在以借养老之名圈地开发房地产的现象，鹤壁、郑州都曾出现过这种项目，一些养老社区建成后，医疗配套严重滞后，专门的老年社区医院或许就“定格”在规划图纸上了。
“地方政府按照当地人口数量和每人0.1平方米标准计算当地养老地产土地供应则限定了总的土地供应量。在定位不清晰的情况下，政府不会对养老地产大量供应土地，这将影响地方的财政。”许中力说。