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腾冲这个后起的旅游新秀正在升起

2015-08-27 10:29:55发布者:网络

腾冲,一个距离昆明600多公里的西南边陲小城,正因滇缅战役及丰富的自然资源渐为外界所知,成为继大理、丽江、香格里拉之后云南又一旅游热点。
这个后起的旅游新秀也正经历着一场轰轰烈烈的城市变革。
尤其是在2009年腾冲机场正式通航之后,从昆明到腾冲由原来的10个小时缩短到1个小时,腾冲的旅游产业便开始插上翅膀,大量外来资本嗅着商机走进了腾冲,其中就包括大量房地产开发商。
一组数据可以说明腾冲这几年旅游产业的发展速度。2008年,腾冲全年接待的游客只有288.5万人次,到2013年,这个数字已经增长到551.8万人次以上。也就是说,在5年时间里,腾冲的游客数量接近翻番。今年,腾冲全年接待游客的目标是650万人次。
而腾冲机场在仅仅3年时间内就突破了原有的设计目标(年吞吐量48万人次),并迅速进行改扩建。据了解,近期腾冲机场规划目标为2020年,年旅客吞吐量达220万人次以上。
旅游城市的发展少不了开发商的参与。就像早年海南的开发一样,云南的旅游开发也伴随着大规模的旅游地产开发,当地政府缺钱,需要依靠开发商的资金加速基础配套设施的完善。
腾冲亦不例外。2009年,腾冲县房地产开发投资6.2亿元,比2008年增长43.1%。到2012年,腾冲县房地产开发投资完成25.1亿元,同比增长245.9%,占当年GDP的23.8%。
按照当地政府规划,腾冲将计划打造15个特色小镇,其中就包括曲石生态旅游度假小镇、界头温泉度假小镇、固东观光旅游小镇、马站火山旅游小镇等。
而这些旅游特色小镇的开发,在很大程度上是由房地产开发商主导。例如,曲石生态旅游度假小镇就是由雅居乐主导开发;界头温泉度假小镇是由腾冲石墙温泉度假村有限公司主导开发;马站火山旅游小镇是由腾冲鸿立投资有限公司主导。无一例外的是,由房地产开发商主导的特色小镇中,都会开发大量住宅。
梳理腾冲的房地产项目也不难发现,绝大部分项目的投资都是外来资本,本地企业较少。这些投资企业主要来自北京、上海、深圳、广州、昆明等地,包括雅居乐、世纪金源、奥宸地产、官房集团、柏联集团、云南城投等品牌开发商。
这些外来投资企业在腾冲拿地少则几百亩,动辄上千亩,甚至上万亩。其中,雅居乐原乡项目占地达3万余亩,总投资额200亿元;世纪金源投资的两个项目占地约1万亩,投资额约160亿元;云南城投和深圳华隆集团联合投资的玛御谷温泉国际旅游度假区,占地9000亩,投资额约28.7亿元。
大规模开发会引发各类违规用地的情况发生,包括违规占用耕地、违规开发高尔夫球场等。
开发商的投资热情以及外来游客的增加,也推高了腾冲的房价,甚至超过了腾冲所属的保山市。根据公开资料,2007年时,腾冲的房价才2000元/平方米;到2009年,腾冲商品房销售价格上涨至3470元/平方米;2012年,这个数字上涨到了5198元/平方米,高于保山市,位于全市5个县区之首。
这对于腾冲县本地人来说,负担很重。腾冲公务员张姐就对本报记者抱怨,自己每月工资就3000元,还不够买一平方米。
不过,上述项目的客源并非只是本地人,有六成以上均为外地客户,他们来自云南省其他地州,以及北京、上海、浙江、广州等地。有的在腾冲有生意往来,有的是品牌房企的老客户,大部分都是出于旅游度假兼投资的目的。
本报记者于10月中旬走访腾冲各大旅游地产楼盘时发现,大部分楼盘去化不错,但空置率较高,尤其是别墅区,很多房子都尚未装修,更不用谈入住了。
例如,腾冲世纪城自2010年开盘以来,已去化80%左右,但别墅区门可罗雀,配套商业街经过一轮招商后,尚未开业。
在克而瑞旅游地产事业部总经理胡晓莺看来,旅游地产的发展要依托旅游产业的发展,腾冲具备丰富的地热资源,温泉度假是长期度假良好的引擎,未来发展前景乐观。但腾冲目前的旅游产业尚在起步阶段,交通配套不完善,航线吞吐量不及大理、丽江,要发展成熟仍需至少3~5年。
“目前,腾冲的房地产开发并没有很好地跟本地的资源相结合,光是靠卖楼并不足以吸引外地的购房者。”昆明中原地产资源中心经理林岚对记者表示,真正好的旅游地产开发应该跟当地旅游资源深度结合,更加多元化、差异化,而且要有更多比例的自持物业,通过运营产生溢价。



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