“地王”推涨板块房价 买房应有判断

找准切入时机，跟着“地王”去买房，很容易实现保值、增值，并获得理想的回报。不过并非所有“地王”都能运作成功，所以购房者也应该学会判断其内在价值，以规避风险。
“地王”推升周边房价
“地王”产生之后，通常会推升周边房价。与此同时，“地王”对所在板块的影响具有一定的持续性，通常伴随着其整个项目的开发周期。
“地王”推涨板块房价的案例比比皆是。如地处上海宝山中环线附近的淞南高境板块，就是因为泰禾集团(000732,股吧)的进驻，并以高价获得板块内一幅地块的开发权，从而拉开了板块房价上涨之旅。在泰禾集团进驻该板块之前的2011～2013年间，淞南高境板块是上海北部的价格洼地之一，房价涨幅有限，即使在2013年中，板块内一手公寓项目售价仅2.35万元/平方米左右，属于低端水平。但泰禾集团改变了这种现状，在2013年9月，泰禾集团以2.4万元/平方米这一“面粉贵过面包”的高楼板价，摘得了宝山区高境镇高境社区N120301单元A1-07地块，而这块地也因极高的楼板价一度成为该板块“地王”，它的出现改变了板块的房价走势。
就在“地王”诞生之后没多久，淞南高境板块二手房价便有了反应，不少出自高境新村、泗塘新村的老工房纷纷提价，幅度在10%左右。而随着“地王”项目的开发，其对板块内房价的影响也持续不断。去年秋季，随着地块上的楼盘泰禾红御以3.5万元/平方米的价位入市，板块一手公寓均价被拉高至3.05万元/平方米，单价由此突破了3万元/平方米大关。除了拉升板块整体房价水平之外，“地王”对具体项目的价格影响也非常明显。原本在2013年均价为2.15万元/平方米的恒盛豪庭，也因为泰禾红御售价的上涨，在2014年跟涨至2.91万元/平方米，目前已经达到了3.5万元/平方米。
类似的情形在各个城市接连上演。就在不久前，葛洲坝以49.5亿元摘得北京市丰台樊家村宅地；中铁置业与中铁投资联合体以11亿元摘丰台花乡四合庄金融用地。据中原地产研究部总监张大伟测算，这两个地块楼面价已突破7万元/平方米大关，未来售价或超10万元/平方米。消息传出之后，周边在售项目京投银泰•公园悦府到访咨询和购房的客户有所增加，其中就有为了应对未来可能上涨的房价。此外，南京楼市“地王”频现，而地王周边的在售项目价格也水涨船高，如鼓楼滨江板块一个叫龙湖春江紫宸的项目，半年里均价上涨了5000元/平方米，涨幅接近20%。
多种因素共同促成
“地王”之所以能够推涨周边房价，在于楼市整体向上的趋势、“比价效应”、以及因为规划的实施使得地段价值提升等多个因素共同造成。
“比价效应”概念来源于股市，是指与同类型公司之间通过诸如经营业绩、流通股本、募集资金所投入项目等方面进行直观比较，来影响二级市场中的股价最终定位。而在楼市中，也存在类似情形。如土地价格大幅攀升，极端情况甚至会出现楼板价贵过在售楼盘单价，这将会促使周边的开发商以及购房者，在对“地王”项目在类型、品质、建设成本等多方面进行比较之后，重新对在售楼盘价格进行定位。
当然，从更深层次来说，“地王”产生的背后，是地段价值的不断提升。买房看地段，这在楼市是一个颠扑不破的真理，这是因为地段价值高的区域，市政配套非常完善，适合人们居住生活，能够获得市场的广泛认可，因此好地段上的住宅卖得很贵，就是这个道理。开发商之所以敢不断加价，导致“地王”的产生，也是因为基于对该地块所处区域地段价值的高度认可。
类似的案例诸如上海迪斯尼板块。2009年，上海市政府正式对外宣布，要在浦东新区建设一座世界一流的迪士尼乐园，于是浦东川沙板块便迎来了“草鸡变凤凰”的巨大转变。在2013年秋季，川沙板块就已经出现了楼板价近2万元/平方米的单价“地王”。在房价方面，2009年至今，该板块的成交均价呈现持续上涨趋势。上海链家地产跟踪监测数据表明，截至2015年10月底，川沙板块的一手商品住宅成交均价超过3万元/平方米，相比2009年的11153元/平方米，涨幅接近200%，排在上海外环线之外同类板块房价涨幅前列。
提前介入收益最大
跟着“地王”去买房，无疑是实现房产保值增值的最佳途径之一。当然，要实现收益最大化，应该考虑提前介入。
跟着“地王”买房，能够在短期内实现住宅的增值。德佑链家研究总监陆骑麟分析指出，“地王”的出现，意味着开发商高成本拿地。对于周边的二手房东来说，“地王”则变成了名副其实的“巨人肩膀”，站在这样的“巨人肩膀”上，获取丰厚利润变得十分容易。特别是一些区域性高价地块上建成的楼盘入市后，往往会造成周边二手房跟风涨价。
如何才能做到提前介入呢？专家表示应该掌握土地市场信息，同时还应该对板块内规划情况有所了解。从表面上看，“地王”的产生具有随机性，不太容易被发现，但其实还是有迹可循的。首先是掌握土地市场动向，这是“地王”产生的基础，因此购房者必须留意土地拍卖市场信息。其次，并不是所有土地都能当上“地王”，只有少数资质不错的地块才有机会，所以购房者还需对土地价值进行综合判断。除了分析板块房价走势，还要重点了解板块规划情况，以及现阶段市政建设的实施情况，比如是否有名校、商业设施、轨道交通、高端医疗机构等等项目进驻。
对于介入时间的长短，也应该做到精准把握。通常情况下，介入越早，升值空间越大，但如果考虑到时间成本，或许就不太合算。此外，介入时间过早，还有可能存在一些不可控因素导致风险加大，比如地块迟迟不能上市等。所以专家建议购房者在确定土地即将进入拍卖市场之前埋伏。除此之外，还有一些不错的切入机会，如在“地王”项目开盘之前，房价涨幅不大时提前介入。
当然，购房者不能“唯地王论”，认为只要傍上“地王”，升值便会水到渠成。从某种程度上来说，开发商的决策不可能做到百分之百地正确，因此“地王”项目失败案例也有不少。纵观全国土地市场，当初投入巨资购置土地，最终却发现开发的项目很难出售，或者土地价格过高，与市场实际承受能力严重脱节等等，如果跟随这类“地王”入市，风险极大。因此购房者除了要了解区域楼市整体走势之外，还要学会判断土地的内在价值，如发现与市场实际情况不符，则应该选择放弃。