日本住宅地产回报率高企

中国投资者在炒高了澳大利亚、加拿大等欧美市场的房价后，近来开始“转战”日本东京。
据台湾信义房产中介数据显示，今年前3个月中，中国买家在日本住宅房产的成交额较去年同期增长了7成，达9.08亿美元。与此同时，日本尤其是首都东京的房价节节攀升。
据日本国土交通省9月发布的一份报告，截至7月1日，东京都23个区的房价上涨了2.1%，而去年同期水平是1.9%。不过，目前东京的地价仍不足1980年代末泡沫时期的6成。
“我们公司大陆业务开业4个多月以来，成交额已达近30亿日元（约合1.5亿人民币）。”日本华人地产投资管理公司暖灯国际地产中国区业务负责人桂小科对21世纪经济报道记者**。据介绍，该公司目前在东京及周边县市管理包括400多栋楼在内的近千亿日元资产。
近来中国投资者在日本房地产市场的动作频繁。11月11日，上海豫园商城集团宣布将以183亿日元（约合9.5亿人民币）收购日本北海道的滑雪度假村“星野TOMAMU度假村”100%的股权，复星集团是其大股东，复星去年在东京买下了两栋办公大楼。9月，绿地宣布将与日本瑞穗金融集团合作正式进军日本房地产市场。
据桂小科介绍，近4个多月来成交的多为住宅房产，高净值个人投资者和机构投资者都有，多数投资者购入整栋物业，首笔投资额度在1－2亿日元左右。
“最近两三年东京房价涨了30%左右。最优地段的商业物业有3%-4%回报率，住宅可以达到5%-8%回报率。”桂小科介绍道。
“最近到日本购买单套房子进行投资的中国高净值个人投资者在增加。”桂小科说。
“中国高净值人群日益扩大，日本又非常近，预计我们将看到更多中国投资者买入日本房产。目前，外国买家只买下了东京中心区域5％的住宅房产，而且主要是公寓。”瑞信东京的房产分析师Masahiro Mochizuki对媒体表示。
供职于一家世界500强外企的罗先生便是其中一员。
罗先生对记者介绍说，去日本买房的目的是投资，主要原因是国内投资环境不佳，房地产价格过高，股市又动荡。“我世界各地都跑过，在瑞士念过1年半商科，这些经历给我机会去做房价的横向比较。上海房价真的很高，瑞士苏黎世的房子均价3万人民币，超市收银员工资也要2万多人民币，上海3**买什么呢。”他说。
罗先生续称，“我在上海已经有三四套房子了。也炒股，不过5月底我就基本清仓了，这也是06、07年股灾的‘血的教训’让我幸运地逃过了今年的股灾。目前大部分资产都配置在房地产，股市里没留多少。”
至于为何选择投资日本，罗先生表示其一是日元贬值，再者看中其较低的借贷成本和稳定的现金流，“我个人投资偏好是收益稳定，现金流要好”。
他表示，2013年在宣布东京获得2020年奥运会举办权后，便在日本买了**套房子，位于地铁站旁边，无贷款，总价在40－50万元人民币，套内面积30平方，房龄17年。第二套房子就做了贷款，贷款利率2.8%。比上海的利率低多了。两套房子总价约200多万元人民币。
“上海回报率太低了，我在静安寺的房子回报率也就3点多，但东京的回报率在7％左右。”他说。
同时，与上海相比，在东京做房东的体验较轻松。“首先是租客的流动性差异。我在东京的房子在购入时就有租约，租约最少两年起，到现在没有空置过。而上海房子的租客流动性就比较高了。这因为在日本终止租约及换房子的成本比上海高。”
关于未来的投资计划，罗先生表示可能以后会在日本再追加投资。“上海的房子不敢买了，以后还会考虑在日本追加投资，政策环境比较稳定，现金流也很稳定。”他说。
关于此前有报道提到的在日本买房的一些劣势，罗先生表示，“全球来看，日本的房产税其实并不高。日本虽然整体面临人口老龄化问题，但东京是世界级的大都市，人口是有保证的。”