聊城楼市 改善夹击刚需奔走

双百大城市战略的实施，主城区优越位置棚改项目占主导，新推可售商品房定价较高；城市框架不断拉大，曾经的刚需集中地开发区已悄然变脸；新区度假区的普住销售价格也达到了均价4600元/㎡的销售价格。房价一路飙升，置业成本越来越高。高价楼盘夹击之下，刚需房安放何处。
传统的主城区域，因人口众多、土地稀缺，一度成为楼市的“失意者”。而随着“双百大城市”三年攻坚战的提出，主城区重新回归置业主战场。主城区南北向跨度比较大，板块房价呈阶梯型，从“3”字头到最贵的“万字头”，貌似能满足不同购房人群的需求。但多数楼盘定位中高端，低价盘多分布在城郊位置。
古城片区浴火重生，已经成为普通市民高攀不起的富人岛，片区内三个百万级、千万级中式别墅项目定价均在万元以上。光岳府、东昌首府、东昌御府复古中式别墅兼具区位、自然优势，产品本身具有文化收藏属性，让普通置业者望尘莫及。
主城区建设路、站前街、光岳路、湖南路四条主干道之间的核心区域，近年来棚户区改造风生水起，诸如伟业·中华御苑、星光·水晶丽城、金柱·绿城、景盛·观澜一品等均为棚改项目。这些棚户区改造项目占据着**的区位优势，坐享完善的生活娱乐配套；再加上拆迁成本，多数棚改项目定位中高端，主要面向优质刚需以及改善型置业者。在销售过程中，受市场不景气的影响，中高端盘通过首付分期等优惠政策降低购房门槛，吸引潜在客户，透支需求。与此同时，部分置业者在尚未有足够的资金实力情况下买房，抢搭快车，后期的生活质量或会受影响。
“4”字头的房源被“挤兑”到城北片区、东南片区，以城北的阿尔卡迪亚北区以及东南片区的孟达·国际新城为代表。阿尔卡迪亚北区距离市中心较近，开发企业荣盛地产又具有一定的知名度，关注度高。在产品方面，主推小三居，部分楼座两梯三户的中间户也设计为三居室，提高空间利用率。4600元/㎡的均价，吸引不少刚需购房者置业于此。虽然位于城郊地块，但项目在售楼座以34层高层为主，密度高，居住舒适度低。
城区价格低谷“3”字头房源集聚地在嘉明片区，片区的黄金销售期已过，一方面受整体市场行情的影响，另一方面新房源供应量少，片区关注度大幅降低。即便是片区兴盛时期，也不是城区购房者的良选，客群以周边乡镇客户为主。目前片区在售楼盘为尚东·新城邦、香格美地、万豪臻品以及纯新盘恒信·阳光里程，四项目实际成交均价相差无几，多在3800元/㎡左右。在产品品质方面，已交房的小区中，尚东·新城邦可以说是独树一帜，小区内的超高绿化率以及物业服务是其他小区无法匹及的。