深圳楼市调控 购房客涌至惠州城区

虽然比预料中的时间晚了一些，但深圳的调控依然预期而至。相对于上海严苛的调控政策而言，深圳的政策显得似乎不痛不痒，但对于受深圳影响最大的惠州市场而言，对这一调控政策的解读远非温柔那样简单。
新策在提高深圳购房门槛的同时，也将部分意向购房群体坚决地逼至邻深片区。而惠州市场在年后即受深圳市场上扬的外溢影响，大亚湾、惠阳的楼价快速上涨的传导效应很快延伸到了惠州城区。随之而来的则是深圳客的快速回流，本地客的恐慌性入市，楼价暴涨。对于主要承接这种外溢深圳购买力的惠州楼市，理论上再度迎来量价再度上扬的时机。
非深户买房、深户换房都受限
3月25日深圳房地产调控政策出台，在业界看来此次调控政策本质上是为抑制深圳房价继续快速上涨，同时挤出楼市中存在的过热泡沫，其核心内容无外乎：一是，非深户购房社保1年改3年；二是，首套房贷款还清，二套房首付最低4成。这一可谓温柔的调控政策本质解读出深圳官方对于此次调控政策的态度，意在抑制深圳房价过快增长，挤出泡沫。此外还继续执行深圳户籍居民家庭限购两套住房的政策。
观察人士分析认为，社保“一改三”政策将可降低投资客入市速度和成交活跃度，抑制市场成交量，达到控制房价快速高涨的目标；提高首付比例则将在一定程度上降低房地产贷款杠杆。据中原地产数据研究中心监测，2015年深圳楼市投资客中，非深户占比四成左右。
而此前深圳楼市火爆多时。按市场中介统计，从2014年10月到2016年2月，深圳二手房房价连涨17个月。另据国家统计局数据，2016年2月，深圳新建商品住宅价格指数同比涨幅高达57.8%，连续第15个月领涨全国。
上述政策出台后，邻深片区的惠阳、大亚湾市场迅速给出了反馈。大亚湾片区一业内人士称，售楼处上门的访客数量明显增多，“在惠阳、大亚湾购房没有限购的说法，而且这一区域的价值也逐渐被深圳客认可。”
大亚湾灿邦地产董事长陈江洪称，深圳此次调控后，部分没有资格购房以及受制于无法还清**套贷款而购买第二套房的客户将会被挤压到邻深的大亚湾、惠阳片区。
深圳客加速回流
鉴于深圳此前一年房价凶猛的上升势头，一大批无法承受深圳高房价的客户被挤压至临深片区的惠阳、大亚湾区域，从去年9月开始，惠、湾片区的房价开始猛涨，从锦绣一号房价开始破万到大亚湾西区数十个楼盘均价过万，仅用了3个月时间。在2016年**季度，深圳客从惠阳、大亚湾片区的边际效益开始延伸至惠州城区，造成了惠州市区房价暴涨的事实。
世联地产惠州副总经理胡光宇解释，此次深圳官方出台的调控政策，对于非深户的购房门槛再度提高，而且对于深户购买二套房也做出了更多的要求和限制。这样为深圳客再度爆发外溢提供了理论上的无限可能。
大亚湾灿邦地产董事长陈江洪称，在邻深片区，深圳调控带来的利好正在升温发酵，从惠阳、大亚湾的实际来看，其和深圳的地缘关系必然是承接深圳高房价溢出的购买力的首选区域，这一调控政策将会使得深圳客融入和回流到大亚湾、惠阳市场的步伐更快，惠阳、大亚湾片区的楼价预计将有进一步上涨的态势。
深圳楼市调控新政
3月25日深夜，深圳市政府办公厅在官网发布《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》，提出实行差别化住房信贷政策。对购房人家庭名下在本市无房且近2年内无住房贷款记录的，贷款首付比例仍继续执行最低3成；对购房人家庭名下在本市无房但近2年内有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低4成。非本市户籍居民家庭限购1套住房，且需提供3年以上连续缴纳个人所得税或社会保险证明。