去库存 难点在三四线城市和商业地产

作为供给侧结构性改革重点之一的房地产去库存一直是社会热点问题，近日，在天津举行的夏季达沃斯论坛上，这一问题再次引起与会专家的广泛关注。
据介绍，目前已有２８个省区市出台去库存相关方案，然而，中小城市库存压力大、地方政府土地财政依赖等问题仍然比较突出，全面推进去库存任重道远。
正在天津举行的夏季达沃斯论坛上，作为供给侧结构性改革重点之一的房地产去库存成为关注焦点。“新华视点”记者调查发现，已有２８个省区市出台去库存相关方案，效果初步显现。但不少与会专家认为，目前中小城市库存压力大、地方政府土地财政依赖等问题仍然比较突出，全面推进去库存任重道远。
28个省区市出台方案　去库存成效初显
公开资料显示，自２０１５年底中央经济工作会议正式确立房地产去库存基调以来，至少已有２８个省区市出台相关方案。
去库存时间表和路线图明确。安徽提出，要用３年左右时间，消化安徽全省商品房库存２５００万平方米。江苏要求到年底各省辖市商品房去化周期原则上不超过２０个月；到２０１８年底，各市去化周期原则上控制在１８个月左右。
鼓励农民进城买房成为各地政策“标配”。在广西，明确支持农民工等新市民购买首套新建普通商品住房，每套享有１万元补助；山东则提出对城镇首次购买住房的农民给予财政补贴、税收减免等支持，加快落实户籍制度改革方案，促进有能力在城镇稳定就业和生活的农村转移人口举家进城落户。
财税补贴与信贷宽松“齐上阵”。福建省提出，居民购买首套房的商业性个人住房贷款，最低首付比例可按２０％执行，金融机构可根据实际适当下浮个人住房贷款利率。新疆提出，要全面实施交易契税财政补贴政策，在落实中央政策的基础上，对新建商品住房和二手住房交易契税由各地财政给予全额补贴。
库存房屋改变用途得到“突破”。山东支持各地各部门收购或长期租用符合条件的商业房、写字楼，改造为中小学、幼儿园、养老院用房；福建允许部分商业办公用地可转商住用地，支持房地产企业适应市场需求，调整产品结构，将库存商品房转为企业总部、软件产业、电子商务、文化地产等，并享受有关政策优惠。
来自国家统计局等机构的权威数据显示，５月末，商品房待售面积７２１６９万平方米，比４月末减少５２１万平方米，是今年以来房地产库存连续第三个月下降。其中，住宅待售面积减少７２１万平方米；重点城市待售面积规模已降至去年末水平以下；非重点城市待售面积减少量也逐月增多。
三四线城市、部分大中商业地产去库存周期或将更长
参加天津达沃斯论坛的多位业内人士认为，尽管多地在去库存方面已有实质性举措，但完成目标仍需突破多重阻力。
专家认为，房地产库存包括已建成的商品房待售面积、在建未售面积以及待开发土地面积形成的潜在供应量，如按三者总量计算，按照２０１５年销售速度，全国房屋库存需５年以上才能消化完毕。
天津房地产协会副会长徐保满等认为，房地产去库存的难点在三四线城市，尤其是人口净流出的中小城市。
国务院发展研究中心房地产研究室相关专家认为，按照２０１５年的销售速度，在计入施工面积和待开发土地面积的情况下，一线城市去库存周期大致为２年７个月，二线城市是４年５个月，三四线城市为１０年８个月。
另外，据记者了解，相比住宅，许多城市的商业用房和写字楼去库存压力更大，部分城市按照２０１５年的销售速度，办公楼和商业营业用房去库存周期或在１０年以上。
南开大学滨海开发研究院副院长周立群认为，目前在天津、广州、成都等城市，均出现商业地产存量过大、去化较慢的情况，“商业地产库存实际上才是‘难啃的骨头’。”
不少与会专家认为，各地“地王”频出也在扰乱去库存政策执行。今年以来，北京、上海、南京、苏州等一二线城市“地王”频现。同策咨询研究部数据显示，今年１月至５月，一二线城市出现３９个“总价地王”、８１个“楼板价地王”，许多地块楼面地价高于周边房价，“面粉比面包贵”屡见不鲜。
中国房地产协会副会长胡志刚认为，一些城市“地王”频出严重扰乱市场预期，不利于去库存的进一步推进。