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云南旅游地产 先“做起来”再 “销出去”

2012-10-24 09:30:46发布者:网络

  在房地产宏观调控不断加码的背景下,中国房地产发展模式也面临着考验和转型。传统的以住宅销售为主的地产开发模式已不在受到热捧,此时,旅游地产随之崛起。然而,旅游地产的崛起,不仅包括政策的导向作用,其国民经济的发展更是其内在的动力。据经济学家研究,当人均GDP达到一定程度时,以家庭为单位的消费结构就会发生变化,休闲支出比例会明显上升。目前的中国就正处在这一阶段,国民经济的内在推动,以度假休闲为代表的第三产业正迅速崛起。随之而来的,便是旅游地产的蓬勃发展。
  然而每种事物风光之后都会有回归理性的一天,海南的海居文化正是如此。
  当越来越多的海居向往者大批量地聚集到海边时,人们都会发现,那时已无法从海居区域找到居所的价值,这时,潮流的转向将是必然。而这种潮流的转向不只是类型上的,业内人士分析,旅游地产投资由沿海的海滨城市转向内陆,其地域空间的变化也是主要的趋势之一。
  而当人们把海南和云南放在一个比较线上时,我们可以清晰地发现,“两南”在旅游地产的难题上有着充分的相似。但转而一看,由于云南各地旅游资源的独特性和不可复制性,云南旅游地产和海南“海”文化的重复相比,又有着明显的差异。本期把脉云南旅游地产第二季将从云南的几个热点城市的旅游地产发展的现状着手,解析该区域地产发展所面临的问题,以及未来的发展突破,同时我们也将请出业内专家以及地产人士来对存在的问题提出建议性的观点。
  区域解读
  瑞丽
  旅游地产5-10年或迎来井喷发展边贸助推经济
  “瑞丽的旅游地产才刚刚开始,下一个5-10年,瑞丽旅游地产或迎来井喷状态。目前以旅游地产为定位比较明显的项目是瑞丽雅居乐飞海旅游度假项目。”该项目相关负责人在接受记者采访时表示。瑞丽雅居乐飞海旅游度假项目毗邻中山温泉,占地约500亩,建筑面积约60万平方米,包括酒店、商业街、休闲广场业态等业态,是雅居乐未来重点打造的高端旅游地产项目。
  作为云南重要的边贸旅游城市,瑞丽旅游地产开发滞后省内其他城市至少有10年左右。这与其特殊的地理区域及容易受"边贸政策"影响有很大关系。边贸政策对于瑞丽旅游地产的影响还一直存在,并且有越演越烈之势。近期国务院正式批准了包括瑞丽在内的重点开发开放试验区建设实施方案,让瑞丽众多地产项目看到了更为长远的发展机遇,而地方性的特区政策落地后其效果将更加明显。特区政策对于瑞丽的影响目前只得到一个初步释放,很多大型地产项目早早就区域内拿地。这其中包括云投建设、雅居乐、正林集团等大型项目入驻。瑞丽未来发展也得到了万达集团董事长王建林的认可,他曾在接受云南信息报记者的采访时表示,有意于瑞丽建设一个小型的“万达广场”。而值得注意的是这些项目主要集中于瑞丽新的规划区域弄莫湖片区,在瑞丽地产人眼中,这里未来将是瑞丽的CBD区域。
  据初步统计显示,目前瑞丽在建及即将开工项目有近26个,预计未来几年向市场释放出的产品供量在800万平方米左右。目前瑞丽的主要地产产品还是以住宅及标准厂房建设为主(主要针对边贸物流)。区域内一般住宅价格在4000-5000平方米左右,主要购买人群以当地人及边贸经商人群为主。
  旅游地产刚刚起步的瑞丽而言,其优势在哪里? “边贸、出境旅游及国际物流等都是瑞丽的优势所在。”瑞丽市长刀晓瑞曾在接受媒体介绍时表示,瑞丽因其独特的区域优势,锻造出来瑞丽物流的核心竞争力,目前云南冶金、昆明钢铁、联合电力等企业已纷纷前来选址建设物流基地。而这些项目后期,陆续投产都将加速瑞丽城市进程,带来更多外地人。同时,瑞丽的旅游资源也不赖。瑞丽三面与缅甸接壤,形成了“一个坝子、两个国家、三省(邦)交会(云南省与缅甸的禅邦、克钦邦)、四座城市(即瑞丽和缅甸的木姐、南坎、九谷)等独特地理景观。
  记者调查发现,瑞丽旅游地产,还并没有形成气候,但其发展潜力却非常巨大。对于瑞丽而言,未来旅游地产要紧紧把握住“边贸”一词。做好瑞丽边贸经济及旅游后,才能够为旅游地产带来巨大的经济动力;同时,瑞丽未来旅游地产的开发不能够忘记对瑞丽“傣文化”的挖掘。
  西双版纳
  旅游投资热良性发展是关键
  西双版纳位于云南西南端,拥有丰富而又独特的旅游资源,同时又是云南“桥头堡”建设的主阵地。随着西双版纳旅游价值的不断提升,政策扶持力度的不断加大,投资价值的日益凸显,越来越多的房地产企业进军到西双版纳,大力兴建旅游地产项目。
  相较于省会昆明等其他大城市,西双版纳房地产市场具有“不限购、不限贷”的特点,再加之当地独特的自然历史人文资源,越来越多的人开始投资、置业西双版纳。据官方数据显示,2011年全年,西双版纳接待国内外旅游者1013.49万人次,同比增长18.8%。这种旅游人次逐年递增的趋势,也使得目前西双版纳的房地产市场日趋红火,据不完全数据统计,仅50万人口的景洪市如今却云集了大大小小近百家房地产公司,其中不乏万达、保利、世纪金源、华侨城、云南城投(600239,股吧)等国内地产巨头的身影。从目前销售的多个项目的价格来看,普通住宅的均价在4000-4500元/平方米之间。
  事实上,从长远的角度来看,西双版纳旅游地产的过快发展和扩张,并不是万无一失的,由于利益的推动,很多开发商涉入旅游地产,不可避免地会遇到各种问题只重视开发建盖,无法真正的将旅游和地产融合、旅游的基础上过热的投资导致供求关系失衡等,这些问题曾一度使得市场项目销售停滞不前。对此,曾在西双版纳开发旅游地产的李女士表示,要发展旅游地产,并把它做红火,政府的支持和政策很重要,同时还需要将旅游和地产的有机融合,重视当地的文化资源,才能将项目和客户进行准确的定位。
  然而,随着西双版纳滨江果园避寒度假山庄、告庄西双景、万达西双版纳国际度假区、梦云南·雨林澜山等众多品牌项目的开发建设,也为版纳旅游地产发展带来了新的模式。
  其中,较为典型的将数梦云南·雨林澜山,项目在定位、选址等方面都经过了精心设计,以其差异化的产品形态、优异的人居环境吸为客户打造一个具备高度体系化的国际旅游度假圣地,使得项目取得了优异的销售成绩。同时,9月初,梦云南·雨林澜山正式开启了和途家网的合作,在原有的推广基础和模式上更加拓展创新。云南城投置业营销管理中心总监曹雷曾接受记者采访时表示,旅游地产的发展应该充分利用自然资源,融合当地特色,让旅游和地产有机结合,这样才能让旅游地产在旅游资源的优势下良性发展。
  从概念上来说,旅游地产是指依托周边的自然资源、文化资源和人造资源,使用旅游度假的开发营销模式,以实现度假休闲旅游居住功能而开发建设的房地产项目。总的来说,西双版纳的旅游地产是比较有前景的,相较住宅市场而言,旅游地产符合政策发展方向,也符合现代人对休闲度假养生的生活的价值追求,从此层面看,各大品牌开发商进军西双版纳旅游地产,显得合情合理。从西双版纳旅游地产现状分析,开发商应该再注重旅游和地产的结合方面多加创新和融合,让地产项目发挥西双版纳独有的自然优势。
  大理
  旅游地产“背水上山”热 资源保护需先行
  也就是在本周一(10月22日)上午,由云南祥鹏航空与云南城投携手共同打造的“海东方”号在大理机场举行隆重的首航仪式。当环游洱海一圈之后,你会发现,海东方只是“大理城镇上山”海东开发的一颗棋子。据资料显示,就在今年年中大理海东片区有近6个大型高端旅游地产项目同时启动建设,而这些项目的共同特点是均在山上。按照业内人士的看法即“大理的旅游地产正在经历"背水上山"的阵痛历程。”
  “这些项目进驻开发将为大理旅游地产带来质的飞跃。”昆明风之铃市场调查研究咨询机构副总裁施坤伟称,尤其是KCC城建股份、云南城投、华彬集团等实力集团进驻大理海东片区对于整个大理的旅游地产开发将形成了良好的带头作用,区域将形成以高档的休闲、度假、商务、会议等为一体的开发区域。而据了解,目前该区域的公寓、别墅产品均在1万元/平方米以上。
  同时,以“途家”为代表的旅游地产运营方开始进驻大理,对于大理旅游地产的开发商及置业者来说都是一种有益的探索。途家专业化运营、管理,对开发商项目后期管理及客源保证都将形成强有力的支持,同时,对于旅游地产的投资者而言,也是一种不错的选择,增值、保值的保值也就更大。
  但2012年,大理的旅游地产发展并不顺当,就城镇上山一事。开发商不但开发成本上去了,整个市场的销售并不理想。项目上山一项,每开挖建设1个平方米,就景观改造一项就需要多花出近80元/平方米。不但如此,项目的销售进度还没有跟上,很多海东区域项目,整个上半年一周保持1-2套的成交。而如此严重的成交下滑,与购买人群关系重大。据监测数据显示,大理有近60%的购房者来自“异地”,异地购房者敏锐的信息获得能力让他们作出了最为迅速的反应,并直接传导到市场中来。
  此外,单纯的靠上山搞绿化、建房子做旅游地产项目对于很多开发商而言,显然有些“捉襟见肘”。在昆明方程置业公司总经理李丰崇看来,目前大理众多旅游地产项目,将旅游地产简单的看作旅游资源的堆积+地产开发,旅游资源只是地产项目的“配套”,对资源的浪费很严重。他称,大理无论是自然资源,还是人文资源都十分丰富,旅游地产开发的先天条件并不弱,多向华侨城等一线旅游地产企业学习,将让大理旅游地产的盈利空间得到进一步提升。
  对于大理旅游地产而言,主要环节保护是首位的,资源是我们旅游地产开发的重要基础及屏障。同时,还要主要开发的可持续性,昆明风之铃市场调查研究咨询机构副总裁施坤伟表示,此外,对于一个想要走向全国及全球的大理而言,高端技术人才的引进也就十分迫切。同时,一些绿色无污染的文化创意产业的引入也是一个不错的建议,文化带动旅游地产的开发在大理也有一些不错的效果。
  丽江
  丽江高端旅游地产外销占比最高达90%
  “目前项目正在进行外销代理事宜的洽谈工作,因为丽江休闲旅游度假产品"外销"占比较大的因素,邀请外地代理机构也就成为一种比较适合的方式。”当记者致电云南东瓯投资有限公司董事长杨斌时,他也正好在丽江为其操盘项目丽江假日的营销推广工作而忙碌,与其他旅游地产项目相比“丽江假日”更加注重产品的精品化、差异化特性,并将注意力更多的关注到了中、低档次旅游度假者或置业者的需求。这是东瓯投资在经过长期的市场调研后的得出的市场决策药方。
  同时,以此相反的是,丽江国际性高端酒店带动旅游地产的特征十分明显。就拿“丽江假日”来说,其与悦榕庄、铂尔曼等高端旅游度假项目也仅仅是一路之隔。也就在10月初,丽江又一个高端旅游地产项目金茂雪山语,举行了“中国雪山度假示范区”的全球启幕仪式。该项目由央企中化集团方兴地产倾力打造,定位为中国首个净心度假综合体,占地约700亩左右,项目的雪山湖院、净心别墅、两座君悦酒店、金茂高端商业品牌J-LIFE等均已经全面建成,项目入市将让丽江束河板块再获升级,展现出与世界著名度假地比肩的期许。
  在杨斌看来,未来3-5年,丽江的高端国际性旅游度假酒店可能达到10余家,国际性品牌酒店的进驻比例及数量,在全国来说都将十分罕见。众多国际性品牌酒店进驻丽江的背后,也显示出了丽江旅游(002033,股吧)地产开发模式的单一性。即单纯靠国际性品牌这一个"发动机"来提高旅游地产项目的品质感,并带动项目销售。也因为这样的旅游地产“操盘模式”,目前丽江高端的别墅、酒店等旅游地产产品价格有的竟高达5-6万元/平方米,其产品销售也就主要是针对“异地”人士,这样的外销比例在高端度假项目最高可达90%左右。而国际性知名品牌入驻丽江,对丽江旅游地产及旅游业的带动作用不容忽视。
  同时,以“文化”命名的旅游地产也在丽江小试牛刀,最为典型的项目要数“露美雅阁”,该项目占地近3600亩,位处丽江古城与苏河古镇之间。此外,丽江旅游地产产品与普通的住宅产品形成了鲜明的“价格差”。据丽江房地产信息网的统计数据显示,丽江普通的住宅产品在3000-4000元/平方米左右。丽江中低档次的旅游度假产品均价在7000-10000元/平方米左右。
  同时,在昆明风之铃市场调查研究咨询机构副总裁施坤伟看来,丽江苏河古镇的旅游地产开发模式效果也非常明显,但与众多省外旅游小镇的操作模式相比,云南旅游小镇的操盘在操作思路及产品定位上都需要改进。
  >云南东瓯投资有限公司董事长杨斌也表示,对于丽江而言,以高端国际品牌酒店带动项目的销售及品质的特征很明显。但是任何一个旅游城市的消费人群都非常广泛。差异化定位、营销也就显得十分必要;“放低身段”并不意味着没有市场,中低档车的投资、置业者或者是旅游者的消费市场依然十分广阔。
  腾冲
  区域房价上涨快补充配套抗竞争
  腾冲西部与缅甸毗邻,是古西南丝绸之路的要冲,由于地理位置重要,历代都有重兵驻守,明代还建造了石头城,腾冲是当之无愧的“极边**城”!腾冲和顺古镇是国内**魅力名镇,由于这里曾是马帮重镇、古“西南丝绸之路”的必经之地,各种外来文化在此交融,也是著名的侨民之乡。
  不仅仅是这些,2008年5月开始,作为云南省委、省政府确定的“旅游产业发展综合改革实验区”,随之而来的是腾冲驼峰机场通航,铁路、高速公路相继开工建设,使得生态环境较好、地热资源丰富的腾冲近年来游客量都在不断持续的增加,成为继丽江、西双版纳之后云南又一旅游热点。
  对于目前腾冲的房地产发展,曾有业内人士表示,腾冲现在已经不是简单的建房,已经是在造城!虽然这话略显夸大,但从另一组数据不难看出,腾冲房地产市场确实发展红火,今年1-5月份,保山市完成房地产开发投资13.924亿元,其中腾冲一个县就完成投资10.78亿元,占了整个保山市的77.4%,足以可见腾冲房地产市场的地位非同一般。而随着世纪金源、恒大地产等实力派地产公司进入腾冲,这也从另一面推动了腾冲的房价。据了解,目前腾冲普通住房的平均价格每平方米已经超过3000元,正朝4000元迈进,这个价格在云南县级城市中也可谓首屈一指。
  从2008年至今4年多的时间里,腾冲房地产从最初的十几家扩展到现在的几十家,房价也从每平米2000元左右上涨至近4000元,城区面积也从15平方公里发展到近20平方公里,腾冲的房地产市场正在一步步跨越发展。
  从目前各企业开发的产品来看,腾冲世纪城、纳帕溪山、水墨中国、腾冲玛御温泉国际旅游度假区等项目都主打别墅、洋房等高端物业,在项目销售和评价方面都取得了不俗的成绩。但也有地产人士指出,腾冲只是县级城市,消费能力有限,如此多的开发商扎堆进入腾冲,所开发的产品无一例外选择了外销,市场严重饱和,再加之产品同质化,存在的隐患让人担忧。
  对此,记者调查发现,腾冲近几年的度假项目的目标地位和客户都主要来自北上广深等一线城市,他们置业目的主要是为了休闲度假,而开发商也在此特点上对项目的定位进行了创新,利用腾冲独特的资源优势,发展出温泉、酒店、球场等多种业态的物业、以补充旅游地产项目的配套。
 



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