马来西亚房产投资“圣经”

“这里的人均寿命是75岁。”去马来西亚旅行的中国人往往得到这样的提醒。由于马来西亚2800万人口中约有700万华人，不懂英文的中国人到马来西亚后，也不会有明显的语言沟通障碍。
事实上，马来西亚算得上天生宝地，常年温度在21度至30度之间，没有明显的冬季。与柬埔寨、泰国等国家相比，马来西亚鲜有地震、海啸及战乱，绿化覆盖率达到70%，其中58.7%是原始森林。
浩瀚的南中国海把马来西亚分成了两部分——东部马来西亚和西部马来西亚（下称“东马”、“西马”）。马来西亚的首都吉隆坡位于西马。从中国内地城市广州飞往吉隆坡，只需三个小时。
对于不少中国富人来说，马来西亚正是属于“三小时投资圈”内的一个投资洼地。
槟城度假，吉隆坡租金回报率超6%
在长长的海岸线上，西马的城市显然非常活跃——槟城、吉隆坡、马六甲、新山。
槟城位于马来西亚西北部，当地华人居民多。由于临海，槟城气候宜人，更适合于养老、度假居住，投资价值偏弱。“国内地产开发商在槟城的项目比较少，多数是日本、韩国等其他国家开发商的市场。”新马地区一家地产中介人士耿先生告诉记者。
槟城的房价多数在20000元/平方米至25000元/平方米区间。但是，外籍人士在槟城买房有一个价格门槛。
按照马来西亚政府规定，外籍人士在马来西亚购房需要向当地州政府申请，房产价格必须达到50万马币以上，折合人民币101.93万元。
槟城政府在此基础上提高了要求，规定外籍人士在槟城购房，必须购买价格在100万马币以上的房产，折合人民币203.86万元。
“一般在槟城买房的中国人，要么就是买来度假用的，要么就只能空着，坐等升值。”耿先生说，“从投资的角度考虑，槟城不如吉隆坡。”
吉隆坡作为马来西亚首都，房地产市场的火热程度堪比中国一线城市。在这里，租房市场与买房市场一样火热。
据理财周报记者了解，约有70%-80%的中国内地人在吉隆坡买房后，即通过中介将房子出租，收取租金。吉隆坡整体租金回报率高达6%。
出租对象多数为欧美国家在马来西亚的临时居民，租约多在一年以上。业主可以直接联系当地中介，办理出租手续，这并不违背当地法规。
“在吉隆坡，越靠近市中心双子塔的房价越贵，租金回报率也越高。双子塔附近的房子，不少租金回报率可以达到7%、8%，甚至更高。如果你买来出租，越靠近双子塔越好。”耿先生说。
据马来西亚一家房地产咨询机构统计，目前，吉隆坡市中心——双子塔一带，房价高达30000元/平方米至35000元/平方米。
吉隆坡市区——安邦、大使馆、满家乐广场、武吉免登一带，房价在20000元/平方米至25000元/平方米区间。
这一带被称为“吉隆坡的银座”，是当地有名的购物区。为了推介这一带的楼盘，不少中介机构提出，买入部分楼盘的房产后，中介公司可以承诺将房产出租2年，年回报率在7%左右。
“购买Meridian的房产，保证10年回报63%。其中前7年年均投资回报率是6%，之后3年年均投资回报率是7%。”一家名为环宙国际的中介公司甚至打出广告称。
吉隆坡市区外围——布城、太子城地段，房价在15000元/平方米至17000元/平方米。从布城、太子城到市中心，约有20分钟车程。
由于马来西亚政府办公区域正在逐渐迁往布城、太子城，另外不少IT公司也在逐渐进驻布城、太子城一带，这一地段未来也将成为吉隆坡的一个新市区中心。据记者了解，布城、太子城不少一期楼盘已被抢购完，二期预计从今年6月开始陆续开盘。
“买布城、太子城附近的房子，最大的价值就是等待它升值。但出租肯定不如在吉隆坡理想了。”耿先生说。
目前，中国地产开发商碧桂园在吉隆坡也开辟了两个别墅项目——万饶项目、加影项目。两个项目占地分别超过1000亩，建设别墅面积在190平方米至670平方米之间，两个项目地距离吉隆坡市区双子塔有一定距离，需要30至40分钟车程。
另外值得一提的是，英国诺丁汉大学马来西亚分校校址也在吉隆坡。
马来西亚的“深圳”——新山
新山在马来西亚西南部，与新加坡隔江对望。从新加坡—马来西亚关口大桥过关，40分钟可以从新山到达新加坡市中心。据理财周报记者了解，新加坡约有10万人次居住在马来西亚，每日往返。
“相当于深圳跟香港的关系。不少在新加坡工作的人，更愿意选择在新山租房、买房。新山地区的房子供不应求。”耿先生说。2020年，马来西亚政府将开通隆新高铁，连接吉隆坡、新山，以及新加坡。
根据第三方机构调研，目前，新加坡城市平均房价为80000元/平方米至150000元/平方米，新山的平均房价仅18000元/平方米至23000元/平方米。
按照《全球房地产指南》公布数据，马来西亚主要市中心公寓租金回报率为6.21%，新加坡公寓租金回报率仅2.94%。
中国内地房地产开发商碧桂园就看中了新山的地理优势，在新山开发了一个住宅区项目——碧桂园·金海湾。
碧桂园·金海湾与万饶、加影项目的总投资额超过百亿元，碧桂园在新山的签约仪式中，马来西亚的首相亲临现场。
“金海湾占地面积约23万平方米。建设规划包括高层洋房、公寓、酒店、写字楼等，有商业配套以及人造沙滩、游艇码头游玩配套。住宅户型包括单身公寓、1-2房公寓、3-4房洋房。”碧桂园的市场部人士回应记者。
据了解，目前，外籍人士在新山地区购买房产，银行贷款律师费、外籍人士购房的行政费用约在3%。
马来西亚房价仅中国1/3
近几年来，马来西亚房地产价格每年以5%至8%的增长率增长。目前，马来西亚房地产价格相当于中国二三线城市水平，房价在全球排名第99位。
按照《全球房地产指南》公布数据，在亚洲众多国家和地区中，主要市中心房价最高的地区是香港，均价达到19323美元/平方米。新加坡主要市中心房价16727美元/平方米，中国内地6932美元/平方米。最低的是印度尼西亚，1781美元/平方米。
而马来西亚主要市中心房价仅仅2181美元/平方米，在全亚洲排名倒数第二位。
2011年，马来西亚房地产市场共有43万单交易，总交易额436.8亿美元，增长率高达28%。而过去五年马来西亚房地产成交量的涨幅，在全球排名第九位。
值得一提的是，西马楼市之所以如此吸引中国内地投资人，除了房价低、升值快，还有另外几个重要原因。
首先，马来西亚房产交易成本低。按照《全球房地产指南》公布数据，目前，马来西亚的房屋交易成本为0.06%，与中国内地市中心基本持平。
其次，马来西亚房屋贷款利率低至4.2%。另外，马来西亚的土地私有产权年限为99年，部分区域提供永久产权。买下马来西亚房产五年之后售出房产的，可以免交房产收益税。
马来西亚政府正在推行“第二家园”移民政策。对于符合资格的外籍公民及其家人，马来西亚政府将给予其十年的居住权。与中国内地相比，马来西亚居民可获得120个欧美国家的快速签证。
“第二家园”移民者的条件并不苛刻。据记者了解，马来西亚政府规定，50岁以下的外籍公民，需有定期存款60万元，每月固定收入2万元以上，且在中国指定银行有120万元现金存款，即可获得“第二家园”资格。
对于年龄在50岁以上的外籍公民，定期存款的限制可放宽到30万元。一年过后，50%的定期存款可取出用于购买房地产、子女教育或医疗等。
在马来西亚，外籍公民购房可申请50%至60%的贷款，“第二家园”移民者可以获得70%至80%的贷款。在槟城购房的外籍人士，如果拥有“第二家园”身份，也可以放低“所购买房产价格必须在100万马币（折合203.86万元人民币）以上”的限制。
中国“看房团”云集马来西亚
马来西亚的房地产投资热，也拉动了当地的旅游。目前，在中国内地市场上，有不少中介公司承包了“马来西亚看房团”的项目。
即由中介公司牵头，将有投资马来西亚楼市意愿的客户组到一起，安排到马来西亚各个城市的房地产楼盘进行参观游玩，主要集中在西马城市，包括首都吉隆坡、槟城、马六甲、新山等。
“根据每个看房团客户的意愿确定行程，一般安排5人至8人团，走三个城市，能看很多地产开发商的项目。”上海一家房产中介员工告诉记者，“费用大概是4000元到5000元，需要客户自己承担，消费多少算多少。”
其所在的中介，每月下旬固定安排一个看房团到马来西亚。今年5月，就有一支看房团从上海出发，飞往吉隆坡。
目前，中国看房团最热衷的“踩点”城市，就是吉隆坡、槟城，以及新山。位于吉隆坡和新山之间的历史城市——马六甲，其楼市投资回报暂不如西马其他城市。
据了解，目前，新山市的依斯干达每天约接待300名来自中国的看房团成员。
尽管有许多中介公司提到，如果客户在马来西亚现场成交买房，将被免去这次旅途的所有费用。
但是，有熟悉看房项目的中介人士向记者吐槽：“没有这么好的事儿，到时候费用还是会从其他地方产生。羊毛出在羊身上，当地地产开发商和我们都不可能做亏本生意的。碧桂园除外，我们没有做他们公司的项目。”
据记者了解，碧桂园公司本身有安排看房团前往马来西亚。今年4月，碧桂园安排了一支看房团前往新山，考察碧桂园·金海湾项目，预计下一批次的行程将安排在6月中旬。“公司给予每人2000元左右的补贴。”碧桂园市场部人士告诉记者。