轻易不要去阳朔，怕你经不住诱惑

1  
 一个月前，与阳朔凤凰山水尚境的朋友聊天。 
虽然曾高就于某知名文旅名企，但她仍对这个项目充满新鲜感，原因是：现场转化率特别高。 
对文旅地产有所了解的豪哥，对转化率是这么看的。 
以前易如反掌，现在难上加难。 若干年前，旅游是“上车睡觉，下车拍照，回家什么都不知道”的观光。
能在山下海边有套房子，就等于梦想实现了。 
所以，当时项目不多，要求不高。 
南有三亚打环境牌，北有威海打价格牌，搞个海景售楼处，基本就能转化大爷大妈们了。 
若干年后，文旅地产已是新江湖。 
消费升级，消费者成熟，旅游已从走马观花式的到此一游过渡到心之所向的由旅而居， “看得见风景的房间”只是项目定位的起点，终点是包罗万象的文旅综合体。
 项目之多如雨后春笋，从东北到山东到河北到海南到云南到贵州到苏杭到闽越，文旅地产成为最大类的主题地产之一。
 不说海南，只说“新秀”西双版纳。2018年迄今，文旅项目已经从5个左右增加到50个以上，且不乏2万亩以上的大项目。 新江湖上，都是老司机。 
在全国任何一个文旅项目，你遇到的投资商、开发商、销售员、中介代理，甚至买房客户，可能都在同一方天地战斗过，那就是椰风海韵的大海南。 
与时俱进，老司机要玩多套路。 你跟客户说风景，他们和你聊配套，你和客户聊配套，他们和你聊康养，你和客户聊康养，他们和你聊文化，你和客户聊产品，他们和你聊社区。 
总有一样让你露出短板。 乐山乐水，斗智斗勇。转化率谈何容易！ 
十几年前，转化的原因是情窦初开的冲动，现在，转化的原因则是三思后行的优中选优。
 多数时候，你跟客户说的是“这一个最好”，客户想得却是“下一个更好”。
 除非他们到了阳朔。 在凤凰山水尚境，买文旅地产的几大纠结，被一一消解，转化为可见、可信的价值。
2  
 **个纠结：甲天下的阳朔山水之美，怎样变成吾家之美？
 如果房子是房子，风景归风景，那所谓业主，无非就是多去了阳朔N次的观光客。
 所以，从看到阳朔**眼起，设计师们就开始思考如何解读自然、融入自然。 
答案是：打破边界，在建筑和风景之间，如果你是业主，那就是在你家与山水之间。 请看全国首创360°环幕山水洋房。六层+的洋房，自下而上，分成院墅、平墅和顶墅，墅墅有别，各呈精彩。1层2层是院墅。 
敢称“墅”，一则因为这是得房率超过90%的跃层，二则因为带有面积最高达72㎡的前后双花园。
前庭后院以远眺近观，尽藏风华又不负芳华，给你生活本来的样子。
 院墅主打户型163㎡，既实用，五室两厅三卫，足够三口之家、二孩家庭甚至三代同堂使用，又“情怀”，3米层高+客厅9米超大面宽直通院落+落地窗=IMAX全景观通透体验。
 3层4层为平墅。 敢称“墅”，是因为在超宽景观面阳台之外，还有28-70平米的超尺度露台。 请注意，露台和阳台是两个物种。 
阳台家家都有，露台却可遇而不可求。8米面宽的花园露台，让空间成为时光的容器。 早上的太阳，山间的清风，湖面的微光，漫天的星空，在露台上都能直接感受到。
如果要给露台分等级，退台式露台一定是最奢侈的。
 首先，做退台，意味着自下而上面积逐层减少，牺牲了销售面积产出和利润；其次，基座增大会导致容积率升高，不利于项目整体排布。
 也因此，市场上退台式洋房越来越少见。5层6层为顶墅。
 敢称“墅”，是因为这种顶层复式除了宽阳台、大露台，还有近百平米私属“空间花园”，即360度屋顶露台。
一宅之内，三重观景，世所罕见。 山水之上，是理想生活。 
无论是院墅、平墅还是顶墅，都做到尽美和尽善的结合。
 比如，环绕式转角落地窗框架如一幅幅画框，身处室内犹如身处画境，而这个画面是“活的”，它随着昼夜交替、四季轮转而动态变化，业主自可领略不同时刻的自然之美。
 比如，大部分户型的空间皆可灵活组合，其中院墅的组合范围从86-258平米，平墅则从98-200平米，以适用小家庭和大家族的多样需求。
 顺便提一下：这些面积最高达70平米的空间，都是赠送的。 畅想一下： 在花园、阳台和露台上，伸一个懒腰，不只可瞻望四季流转，看到一幅幅灵动的山水画，更可闲坐花间，阅景品茶，聚会欢宴，一呼一吸皆为自然。在山水尚境，建筑和人，都变成了风景的一部分。 相看几不厌。3  
 第二个纠结：花架子之嫌。  
文旅地产客群已全龄化，其中不乏在职客群，苦恼随之而来。
 偶尔去住，房产长期空置；租出去，一怕回报不高，有鸡肋之窘；二怕回报尚可，但一周换一茬住客，真毁房子呀。
 每虑及此，退堂鼓一打，转化率又低了下去。
 但在阳朔，特别对于凤凰山水尚境来说，这是多虑。 来看三个数字。 
近2000万人，约3000元和8%起。 2000万是**前阳朔年度游客的数字，3000元是阳朔高端民宿的日均客房价，8%是投资山水尚境艺术公寓的年化回报率。 
作为全球城市人气榜TOP25并蝉连中国最美县域的明星城市，阳朔旅游吸引力指数极高，远超国内同类旅游城市，是国内首个游客突破1000万人次的县城，2018年旅游接待人数突破1751.95万人次。数是一方面，还有频次。
在三小时高铁圈直通大湾区后，意味着地缘性品质游客的旅游度假频率会大大提高，从季度到月度再到甚至5+2的“周度”。 
单就旅游来说，阳朔全年无淡季。酒店年出租率至少在70%以上，中端酒店及民宿的客房标价在1000元/晚以上。
部分高端热门民宿价格3000元起，赶超五星级酒店，在周末和节假日每晚客满。这个五一假期，因为订酒店的事，豪哥就没潇洒起来。 
本来是要来一场说走就走的阳朔游，去住一下早就有所耳闻的网红民宿画山云舍。
这个精品酒店出名，是因为位于阳朔制高点的相公山上。在那里居高临下，可一览阳朔山水的精华，特别是20元人民币背面的“黄布倒影”。 结果是这样滴。请看图。没办法，只能用备选方案：住悦榕庄，然后自己去爬相公山，在画山云舍里拍个照，打个卡。朋友说，在节假日，这两种风格迥异的高端酒店，都得至少提前一个月预订。
说走就走？没有可能。 事实上，凤凰山水尚境并不与悦榕山庄或画山云舍直接对标，因为它兼有高端酒店和特色民宿的优点，既处城中，又邻风景。 
在阳朔，高端旅居度假需求量大，收益空间有保障，投资价值看得见。但由于供地少，开发晚，具有投资属性的旅居类产品供不应求，阳朔地处旅游城市价格洼地，也是最具性价比的投资胜地。
 一个更难得的机会窗口是：购房政策宽松。现在仍然不限购，首套房首付低至2成，二套房也就3成。 结论是：阳朔文旅产品保值能力强，增值空间大。投资自住两相宜。首付低，风险低，收益抵月供，作为投资，省心安心。
 所以，除了万中选一的旅居价值，带着穿行于清风明月间的适度烟火气，你会发现，这里还有不菲的投资价值。比如，美感与商机并存的凤凰山水尚境艺术公寓先看美感。 
项目位于南侧滨水区域，设计师运用全新艺术建筑语言，将地域性与时尚感融合，精心雕琢打造了富有层次感与韵律感的九栋公寓，每栋的设计都不一样。 户型为35—60平米产品，每户赠送大面宽的景观阳台，每个房间都拥有最大限度的观山视角，能享受一线山湖美景。再看商机。 
公寓楼下即是1.5万㎡凤凰时尚艺术街区，在家观山、出门亲水、下楼逛街，便捷尽享山水行旅和繁华高端商业氛围。 你尽可以对这个街区放飞想象力。
 阳朔凤凰·山水尚境将以“生活，享于山水间”的理念，将商业、时尚和艺术美学相结合，通过高品质美学建筑、专业运营团队与特色商业业态、有温度有情感的服务理念，以及对文旅商业业态的不断探索，打造未来文旅与艺术共享的时尚聚集地。 
它不是简单的商街，也不仅仅是旅居项目的配套，而是集美食、精品零售、生活美学体验、亲子娱乐配套、文创品牌以及运动品牌于一身的的文旅商业美学街区。
 它可以兼容在阳朔和来阳朔的所有人，包括来自全国各地的业主和旅居人群，以及来自世界各地的游客，为他们带来休闲购物乃至社交娱乐体验的个性化生活需求。而公寓的交房标准是酒店级别的，由国内国际三大酒店集团：蔚景温德姆、隐庐公馆、丽诗阿卡迪亚实现托管经营。
 业主购买公寓后，可选择委托品牌统一经营管理的高附加服务价值，包括保证空置期物业维护保值，享受每年的公寓经营收益分成，同时每年享有30积分的“免房费入住权”。
 对于业主来说，既可作为资产收租，度假时又可免费住宿，退休后作为第N人生的栖身之所，日后资产升值又是大概率事件，至少四全其美。
 这也完美避过了文旅地产常见的购房FOMO症(Fear of Missing Out，害性错失)，因为买房如择偶，选了环肥，就没有了燕瘦。 旅居、康养、投资和金融四重价值的无缝相融和满分体现，使得阳朔凤凰山水尚境“宜居宜家宜投资”，在当下竞争激烈的文旅市场上，成为难得一“寓”的“好资产”。最后要说，房产铁律仍是地段、地段和地段。 
作为凤凰文投的首发力作，凤凰山水尚境落地甲天下的阳朔，自是上上之选。 而在阳朔，项目居于新城南端门户，与十里画廊一路之隔，也是优中之优：衔接新区与老城，融合美景与市井。 
成为山水尚境的业主，
是很幸福的。 既入得千丈红尘，又不弃万般情怀。
不管你是偶尔来，还是一直在。