龙湖清能天奕公馆丨一线城市的香饽饽，在武汉成了烫手山芋？

今天想跟大家来聊聊公寓，首先声明全程无广请大家放心食用！往大的说，在伦敦、纽约、迪拜等一些国际大都市，公寓都是令人梦寐以求、竞相追求的稀缺资源。
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在一线城市高端公寓也备受追捧，像北京毗邻工体、遥望国贸的世茂IN三里高端公寓，刘嘉玲在上海价值1.07亿的外滩半岛酒店公寓，36.5万元一平的深圳湾壹号公寓，高净值人群都争相收藏。
在武汉，目前可能只有“高价”公寓，所以现状是普通购房者觉得公寓是坑根本不考虑，想买的担心买了是不是会砸手里？还有买了****的。
但从另一方面来看，公寓产品在市场上又一直热度不减，在一线城市中反而成为新的购买趋势。所以公寓到底能不能买？该怎么买？
认清公寓的利与弊
首先用一张表，带大家再详细了解清楚公寓和住宅的区别：

公寓和住宅各有不同特点，关于公寓的利弊也体现的很明显，接下来就来给大家具体分析一下。
公寓的优点：
1、使用场景更丰富便于出租
从表中我们可以看到公寓因为土地性质自带商业属性，可自住、可出租、可商务，与住宅、商铺以及写字楼相比，用途更广泛方便出租，可以获取稳定的现金流收益。
2、面积小总价低不限购
针对已经没有房票购房者或者是没有武汉户口的新武汉人，无法购买限购的住宅，公寓没有购房资格的要求。并且公寓不仅均价更低还面积小，同地段的产品，公寓价格大多只有住宅的约40%-60%，这其中存在的价差可不小。

3、地理位置优越
大部分公寓选址几乎是商业中心、地铁口、旅游区等，生活便利性较高。
4、拆迁赔付更高相比起住宅，公寓如果遇到拆迁，赔偿远高于普通住宅，相比起普通住宅1：1的赔付安置，商业公寓是1：3的赔付。
公寓的缺点：
1、税费高流动性差
这一点也是让许多人对公寓望而却步的主要原因，商住公寓约20%的增值税，相当于100万买的房子卖了200万，增值税就要差不多20万。

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另外高税费也导致了公寓产品本身流动性变得比较差，房子还是具有一定金融属性的，别人卖了房还是一条好汉，相比之下公寓的抗风险能力就比较差了。
2、首付高生活成本更高
公寓不能用公积金贷款，且首付一律是50%。另外大多公寓水电费是按商业楼标准计算，相应的生活成本也会更高。
3、不能落户，没有学位
一些买房人买房的目的就是为了落户或者孩子上学。没有户口和学位，是公寓饱受诟病的一点。
4、生活舒适度低
由于是商业性质，公寓所在地块的容积率一般比较高，楼间距短。而在梯户比、日照、通风、采光、绿化等相关指标上，通常比住宅要差。
公寓到底能不能买
公寓的利与弊，已经给大家分析的很清楚了！公寓究竟能不能买众说纷纭，分化也挺大的。
就目前的武汉楼市而言，相比一些一线城市住宅房价没有那么高，并且住宅的库存量还是很大的，再则武汉现在无论是实际情况还是购房者的预期，住宅升值速度远胜于租金增长的幅度。
那么税费太高不利于二次销售的公寓，单靠持有升值+租金汇报的模式，就不具备什么竞争力了。但是就投资来说，房产还是保险一点，不像股票基金，绿完一场空。
我们先来看看一线城市的公寓情况：
在上海，上海的四季都会公寓项目登顶上海2021年4月公寓成交面积之冠，成交均价仅约4.6万/平。在魔都上海，市区买套房都要上10万/平了，这不到5/平米的价格着实诱人。
在北京，70年公寓房在积分落户中可以加分亦可落户，与一般商品房是相同的。
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去年在深圳，由于公寓的销售火爆，政府一方面叫停商务公寓审批、另一方面允许商务公寓符合条件可通燃气。
公寓原本不能通燃气的缺陷被补上、居住障碍减少，可以看到在一线城市公寓开始逐步承担住宅功能，有望成为楼市的重要补充，而这些让深圳购房者看到“公寓住宅化只可能是时间的问题”。
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在杭州，去年杭州发布政策，允许人才公寓、酒店式公寓设集体户口，为杭州公寓市场带来一波利好！
除了产权年限和学位，公寓本质上和住宅并无太大区别，部分高端公寓品质甚至超过了住宅，配套和服务也更加方便快捷，并且公寓还不限购。于是在杭州公寓受到了购房人尤其是年轻人的追捧！
那武汉的公寓能买吗？还是那句话看你怎么选，住宅需要挑选，公寓更需要眼光能算的清收益！只有地段优越，品质极佳的极少数公寓，才具备持续增长的可能。
就以最近大家关注比较多的龙湖清能天奕公馆举例，首先是地段在武昌滨江，这里的人口分为：约8万固定住宅人群、约10万企业员工、还有三地铁交汇的带来的近百万人口流量。外加17万方龙湖滨江天街，人流量未来是非常可观的。
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还是以龙湖来举例：
铂金岛75平的公寓，双钥匙，可以作为2套出租，每套月租至少3000，回报率5.8%；同样片区内一套面积75平的住宅，按目前二手均价35000元/平，租金每个月4000，回报率是1.8%。相比之下公寓的收益高了三倍。
即使不选择出租，目前以16500元/平起的价格购买，相当于用十年前的价格买到了同等地段，买到就已经实现了收益，更不用说未来的升值空间。其他的公寓也是同样的道理。
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总结一下，在武汉，选公寓与选住宅一样，想要购买也需要遵从一些原则。
其中有三点是非常重要的：
1、地段一定要核心，人流量大有多条地铁交汇为佳
2、毗邻大型购物中心或者商业街
3、大品牌实力开发商总的来说选公寓，一样需要划分大的意向区位，然后根据每个区域核心来缩小范围，最后从开发商、配套、产品等综合考虑，不能单单因为总价低，要慎重抉择。
看完之后，你觉得公寓能买吗？各位朋友对公寓有什么想法可以一起探讨！