真实测评：北五环科创带建发·珺和府，倒挂出圈！

据不完全统计，今年上半年各类政策微调已高达500次。日前诸葛研究院发布的《2022 年 6 月北京房地产市场监测报告》指出，由于信贷环境好转促进购房需求释放，加之**管控也取得了良好成效，6 月北京新房、二手房双双呈现回升态势。尤其最近的豪宅以及高端改善楼盘已经明显回暖。市场还会继续回暖，龙头城市的带动效用增强。房企挺过 6-7 月的债务到期峰值月份后，流动性压力会大大缓解，预计在下半年将进入量增价稳阶段。
当前，买房人真金白银的投票，是最准确代表市场趋势的。如果要对标一个有说服力的案例，建发·珺和府6月26日项目开盘，截至7月26日，项目网签数据已超10亿元，妥妥的北部实力红盘。当然，项目热销，与地段、产品力、高性价比、建发品牌等都是分不开的。
01热上加热的地段
对房地产项目而言，地段价值肯定首当其冲。昌平南的热度是除了内城的东西城、海淀几个区域以外是最高的，其现已成了朝阳、海淀等外溢客群的最优选择。
 建发珺和府在北五环外，昌平南，京新高速、京藏高速之间。
产业配套看，项目东北侧就是三一产业园，西北2公里左右邻中关村生命科学园，西侧7公里是永丰产业基地，南侧7公里左右为中关村软件园，还有航天城产业园等4大产业园区，聚集腾讯、百度、网易、新浪、联想等多个互联网大厂，以及数以万计的高新技术企业从业者，未来升值潜力不言而喻。 交通方面，京新、京藏两大高速加持，加上北清路，以及西侧在建二拨子工业园区西路，改造升级后，可以直接穿过京新高速，最短通勤时长只有6-8分钟。 公共交通出行的话，家门口是二拨子新村公交站，可以到德胜门、回龙观。2公里左右的地铁生命科学园站旁有数十条公交线路，543、878、417、560、617、608等。 
轨道交通上，7月8日，北京地铁3期规划二次环评报告中出现19号线二期（北延）线，该线南起牡丹园站（不含），北至市郊铁路东北环线生命谷站（不含），设站6座，可以链接13号线、15号线、10号线等多条线路，为海淀北、未来科学城西区等产业人群提供了更多便利。 另外，生命科学园板块有3个站点：生命谷、生命科学园南、新龙泽站。 新龙泽站也是13号线、东北环线的其中一站。13号线可直达海淀产业核心。 局长实探得知，建发珺和府距地铁生命科学园站约2公里。项目距新龙泽站约1.3公里，加上19号线加持，未来一跃成为邻铁盘，势必价值爆发。 
教育配套上，项目东南1公里内回龙观中心小学、英才幼儿园，东侧3公里左右为中关村外国语学校，东南5公里范围有西城区育华中学。
好消息是，地块周边规划有18班幼儿园、36班小学及30班中学，预计明年完工。 
商业配套相当完善。在建中的合生汇shopping mall，体量达20万㎡，再加上北侧1公里左右的永旺国际商城，足以形成海淀北部新的商业中心。东南4公里范围有昌发展万科广场，回龙观地铁旁有BHG华联购物中心，6公里左右有禧乐汇。 
医疗配套上，东侧1公里左右有泊康中医医院，西北3.5公里为北京大学国际医院，南侧5公里为积水潭医院新龙泽院区，东南5公里为回龙观医院。海淀北部医疗中心正在建设，可以期待。如果想去更好一点的，就去北京大学国际医院。 项目**还规划了包括养老设施、社区医疗服务中心等配套设施。 生态环境上，西南6公里左右为航天湖公园、中关村公园、丰滢公园，9公里左右有百旺公园、百旺山，东南5公里有回龙园，都是周末亲子游玩的好去处。 产业集聚，轨道规划等多重利好，推动板块价值凸显，再加上配套建设，生活品质日趋完善，建发珺和府未来房价涨幅自会越来越大。
2新中式IP加持
抛开板块价值，聚焦建发珺和府产品，无论是王府中式礼序，还是绿建三星国家最高标准，建发对产品的赋能，超出市场预期。

项目打造9栋住宅楼，705户，其中包含52套保障性租赁住房，整体包含高层、洋房，7-27层自西向东阶梯式楼栋排布。
地块非正南正北，因此在楼栋分布上无法做到皆正南正北。为了使家家户户都能享受更好的通风采光效果，项目把东侧3三栋高层做成正南正北，洋房产品顺应地块，向东南偏25度，楼间距约43-60m，形成大尺度景观花园。
对比6004、6005还未土拍的两个新地块，比珺和府更窄，可以预见产品排布上大概率不如珺和府。
除用心排布产品外，项目建筑延续“唐风”理念，主大门采取王府五开间样式，大门挑檐向外延伸约2米；门头宽约17米，高约7米，加上两侧双片景墙，展示面宽达48米左右，气势磅礴；大门及两侧景墙使用古铜色金属格栅，香槟翠石材，后背衬万字纹，不失典雅。
景墙采用带有山水肌理图案冰花蓝石材，搭配鱼鳞纹，而梁柱交接处设置回字纹构件，质感非常精致。
在园林景观上，项目将现代流行和传统经典打造手法相结合，师法苏州网师园，拙政园，留园等中国四大名园元素，采用三进门庭规制，打造「秋水云山、水映楼台」的院落空间，营造“一轴一脉、两大组团”立体景观体系，打造约2万㎡的整体景观。
进入大门浮现的是整面玻璃幕墙，园林水景置石在这里一览无余。
步入园林，左进为风雨连廊，透过廊道，望向核心水景，折桥蜿蜒曲折，叠瀑若隐若现。右进小桥流水，置石掇山，拾级而上，诗画意境尽显。
水景中的假山叠石选自造型较好的黑山石和源产于广东的英德石，这些都曾是宋代皇家贡品。更贴心的是，所有石山、石水、造景都是原块运送，并由匠人手工拼装而成。
穿过半亭进入月洞门，景观若隐若现，左右两侧可通向南北两大景观组团。
幼儿成长空间、会客厅、170㎡归光草坪、或是问禅品茗，或是随心畅谈，富足生活的本真模样就此徐徐开展。
根据昌平南新房供应的户型面积定位没有真正刚需和改善，珺和府户型用心覆盖全家庭周期，最小建筑面积约57平一居，还有 87㎡两居，101㎡、113㎡三居，130㎡四居。
130㎡四居，四叶草布局，全明，南向三面宽10米，三飘窗赠送，客厅面宽3.9米，面积约35㎡，尺度宽敞。
主卧套房转角设计，尤其边户有270度观景窗，扩大采光面和景观视野。
餐客厨LDK一体化设计，U型厨房8㎡左右，可多人同时操作，不拥挤。
更贴心的细节是，家政间可以单独存放洗衣机，不占用厨房。
87平两居，纯南向，明厨明卫，卫生间三分离等基础分都拿到了，主卧270°飘窗，更是亮点。
101平三居，7窗全明，南北通透。主卧套房设计，270°飘窗，卫生间干湿分离，餐客厨一体化，设有独立玄关。
113平三居，三面宽布局，客厅+双卧朝南，均带飘窗，扩大实际使用率；主卧套除房设计，开门位置特别；餐客厨一体基础上，增设独立家政间，满足更多生活场景实现。
3倒挂的高性价比
除了地段、产品，高性价比是买房人青睐珺和府的决定性因子。 
看周边新房市场，项目东侧紧邻北清云际南区，户型面积段为83平、95平、108平、126平，销售指导价6.2万/平。北清云际基本都是顶着指导价卖的。 平西府地铁旁的奥森春晓，6.3万/平，主力户型为96平-131平2居-4居。带装修交付，共620户，6栋住宅，楼层20-27层。 
西北6公里的永丰板块价格8.3万/平。中海汇德里容积率1.5，主力户型为77平-129平2居-4居。而幸福里润园则更偏向改善，户型面积段为109-147平，没有小户型。如果按价格算，海淀的两居在珺和府买三居都妥妥的。
 北七家今年供应项目与去年供应项目地价同比上涨近30%。地价越来越贵，买房只能越来越贵，这是必然规律。 御邸：限均价6万，商品房，期房。有17号线支线海鶄落站，门口是北清路。 硅谷one：限均价5.4万，有奥北生活广场，守着立汤路。 沙河高教园板块的中海汇智里，中国移动信息港旁，均价5万/平。 目前，珺和府周边还有两个地块未出让，前文提到过产品排布比不上珺和府，而珺和府已确定性的产品可出手。项目作为回龙观西板块内新房，紧邻海淀，价值高于回龙观东的项目。 次新房及二手房的话，单价在4.4万-8万/平之间，房龄久，居住体验差一些。
南侧有北京人家（2002-2006年建，54807元/平），好房源达到6万＋。
东侧最近是华远静林湾（2006年建，5.9万-6.6万/平）。东北侧为园墅。
东南5公里京藏高速东侧有天露园（2008年建，43846元/平）、风雅园（2000年建，46223元/平）、最高一套房源挂牌房价71142元/平）、融泽嘉园（2015年建，6万-7.1万/平）。 金域华府（2012-2015年建，二期和三期挂牌房源均为8.3万-8.5万/平。 西二旗板块的领秀硅谷（2003年建，81326元/平）等。 综合对比下来，项目指导价6.2万/平，是妥妥的倒挂盘。周边的次新二手房如果算上新房税费低、没有中介费，叠加建发珺和府74%-80%得房率，新房价格优势突显。
4绿档建发，品牌力强
如果说产业园区，能聚合人群和强大的购买力，从而决定房价下限；那么未来，配套完善、产品品质、稳健房企、高端物业则关系实际生活品质，则决定房价上限。 稳健房企无疑是开发经验较久、销售业绩较好、绿档水平，而建发珺和府的开发商建发集团就是这样一家健康房企。 建发集团成立于1980年，年营业收入超7000亿元、资产规模超6000亿元，排名2021年度《财富》世界500强第148位。 建发房产连续11年获得“中国房地产开发企业50强”，业务遍及70余城。2020年，公司销售额突破千亿,2021年位列克而瑞“2021中国房企销售榜单”18名（操盘口径）。 2022年上市房企三道杠红线统计中，建发三线均为绿档，现金短债比4.03，发展稳健。 正是这样优秀的品牌，才让买房人置业更加放心。数据正印证了这个趋势。建发在北京的3个项目板块内都是领跑水平，长安和玺开盘1个月售罄，望京养云项一直领跑区域，总去化已超73%。 凭借足够好的地段、王府新中式产品IP、足够高的性价比等多因素，建发入昌平的建发珺和府业绩7月再现热销。
综上，建发珺和府势必将继续领跑市场。京北买房人，可以不用犹豫了，冲吧！