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新乡星海·师大怡景
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2022年以来，许多城市政策频出，助力楼市回暖。郑州也不例外，从3月的“18条”楼市新政，到4月的人才引进条件放松，楼市管控不断松绑。
看着各项利好政策的陆续出台，购房者也陷入纠结，不买怕错过，买了怕踩坑，这样的市场环境下，到底应不应该下手？
4月26日，针对当下购房问题，河南交通广播主持人雨薇，特邀一位扎根行业22年的专业地产人，河南鑫红地产董事长雷孝亭先生，从是否应该置业及置业看重什么进行了深入探讨。
编辑​雨薇：现在提到买房，大家都普遍比较观望，为什么您会觉得现在是买房的好机会呢？
雷孝亭：谈到买房，我想先引用下股神巴菲特的一句名言：别人**我恐惧，别人恐惧我**。一个重要的买房心态就是要看到别人看不到的先机，才能抓住机会。
其二，现在的经济大环境下，通货膨胀压力巨大，将手上的现金转为固定资产，是实现资产保值增值的重要方法。
其三，现在楼市各项政策都是十分有利购房者的，不管是利率、限购政策还是价格、产品等，都是一个购房的好时机。
雨薇：雷董，您作为从事房地产行业22年的专家，您对想要购房的郑州民众，有没有什么诀窍想传授给大家的？
雷孝亭：主持人过奖了，诀窍谈不上，在购房的建议方面，我有3个词、9个字的心得，就是买的低、卖的高、卖得出，希望对大家有所帮助。
雨薇：雷董的建议很简明扼要，这里面具体有什么需要注意的，能简单说说吗？
雷孝亭：买的低就是要看购买的房源价格是否明显偏低，这里面有两个要注意的点，**点就是相对于同区域可对比的二手房有无明显的价格优势？
就像前两年，由于政府推出了限价政策，导致许多地方出现了一手房和二手房的价格倒挂。
编辑​（数据来源：中国房价网二手房挂牌价、新房销售价）
当环境、品质更高的一手房价格比同区域的破旧二手房价格低的时候，买到一手房就等于赚到，毕竟溢价空间在那放着。
编辑​比如郑东新区新里卢浮公馆和绿城诚园，两个项目距离不到1公里。前者是均价2万的二手房，已有12年房龄，设施、配套等都已经老化、过时了。而后者作为准现房，房价1.63万元/㎡起，铝板外墙、精装架空层、电梯、门窗、景观园林等配置标准比前者高了好几个等级，这种情况下，买绿城诚园就有明显的升值空间。
编辑​编辑​（左：卢浮公馆 右：绿城诚园）
绿城·诚园（点击左侧导航前往）
雨薇：确实是这样，在品质和价格上面明显占优势的情况下，当然是选那个品质高，价格低的那个楼盘。雷董您接着说第2个需要注意的点。
雷孝亭：第二点就是相对于同区域同品质的一手房价格有无明显优势？
每个公司因为定价策略、资金紧张程度、企业战略不同，导致定价体系不同，会存在个别楼盘的价格相对低估。
编辑​（图片来源：郑州楼市）
还拿郑东新区的绿城诚园举例，海马公园和绿城诚园，两个都是在售的新房，距离2km，同属一个区域，但是海马公园售价2.9万元/㎡，绿城诚园1.63万元/㎡起，价格相差超1万元/㎡！价格对比下，后者就有很大的价格优势。
雨薇：雷董刚才说的那两点，对购房的朋友们来说确实非常重要，看房时如果有一双火眼金睛，能够做到买的低，确实就是买到就是赚到啊！雷董，“买的低”刚才您分享完了，接下来您为我们分享一下“卖的高”吧？
雷孝亭：卖的高就是看变现价格能否走高！房子未来的价格上涨空间有多大？这要对未来房价涨幅空间有一个科学的预判，这个问题相对复杂和专业，需要请教专业人士，也可以从以下几个方面做判断：
区域目前的最高房价多少？
区域房价标杆对区域房价具有带动作用，如建业天筑4万+的房价，拉高了郑东新区高铁板块的房价，像刚才提到的海马公园、卢浮公馆以及华启金悦府都是这个区域的受益者，在以后的很长时间里，天筑的价格上涨空间都不会太大，反而其它楼盘会不断接近这个区域的房价标杆。
区域未来供求关系如何？
供过于求价格下跌，供不应求价格上涨。成熟繁华区，可供开发改造土地少，区域房价往往会呈现稳步上涨的趋势，而城市郊区则面临着供地多，竞争激烈的情况，房价涨幅有限。
区域未来楼盘品质如何？
如果某区域是高品质定位，高端楼盘比较多，则区域房价会逐步拉升；如果某区位是低品质的定位，则房价涨幅有限。

雨薇：是的，那“卖得出”具体看什么呢？
雷孝亭：既然是购房，还是要看房子未来的变现能力强不强，这主要看区域人口基数、区域人口流入数量、区域购买力等。
通常来说，名校附近的学区房、城市公园旁边的景观房变现容易，各个城市最好的初中和小学门口的房子，基本上入住率都是100%，挂牌2个月内都能卖出，而且受市场的影响比较小。
这里举一个最有代表性的例子，新乡市星海师大怡景，兼具学区房和景观房两大核心资源。
编辑​（新乡-星海·师大怡景区位图）
星海师大怡景（点击左侧导航前往）
河师大附属牧野中学（九年一贯制）和河师大附属牧野幼儿园就在家门口，河师大附中、附小、附幼可是新乡全市名校的顶流！而且与河师大仅一路之隔，在家门口即可享受优质教育资源。
河南师范大学附属中学简介向上滑动阅览


河南师范大学附属中学创建于1954年，学校拥有一校四区的办学规模，除本部外，受托管理河南师大附中金龙学校、河南师大附中双语国际学校、河南师大附中实验学校。
在校教职工231人，其中享受国务院特殊津贴专家、国家万人计划教学教师、中原名师、河南省名师、“百千万工程”人才等名师60多人，中小学正高级教师6人，特级教师16人，中学高级教师89人，外教14人。
学校的高考、中考成绩一直位居省、市同类学校前列，学科竞赛和科技、文化、体育等学科课外活动成绩显著。1990年以来，向北京大学、清华大学等全国著名重点高校推荐保送生400多人；信息学、数学、物理、生物等学科竞赛共1000多人次获得国家和省级以上奖励，370多人次获省级一等奖，50多人进入国家集训队，9人获得全国冬令营金牌。建校以来，共为国家培养了近4万名优秀毕业生，其中包括美国科学院院士、中国科学院院士王晓东等一大批精英人才。
景观资源方面，紧邻120余亩市政公园，近邻万亩凤泉湖美景，这可是相当于新乡的北龙湖。学区、景观皆有，几年后这个楼盘的变现价值是可以想象的。

然而郊区盘变现稍难一些。如郑州北的平原新区，缺少土著居民，缺少产业支撑，缺少居住配套，一些房东直接半价出售依然无人问津。

旅居盘变现更难。典型的楼盘如马来西亚的碧桂园森林城市，填海造岛，建设一座人口100万的新城，目标客户是中国人。
100万人口的城市凭空而起需要多少年才能建成？华人到那里没有工作、没有收入，如何长期居住和生存？当你想卖房的时候，去哪儿找人呢？日照、烟台、威海、北海等地的多数海景房也面临着这样的命运。
雨薇：雷董一席话，受益良多！“买的低、卖的高、卖得出”简简单单的9个字，却传达出许多置业者需要注意的地方。非常感谢雷董对将要置业的购房者提出的专业建议！
雷孝亭：最后补充一点，置业是大事，安全很重要！大家在选择的同时一定要擦亮眼睛，多看“攻略”，多请教专家，多下功夫，选到称心如意的好房子！