华夏幸福环京卖地充血，"活下去"的万科趁机抄底

华夏幸福环京卖地充血，“活下去”的万科趁机抄底 
9日晚，华夏幸福一纸公告宣布了自己的卖地救生，而活下去的万科则扮猪吃老虎，趁机在环京扩张。
 
华夏卖地，万科接盘
 
9日晚间，华夏幸福发布公告称，旗下100%全资子公司拟就部分项目的合作与北京万科、北京恒燚企业管理签署《合作协议》。各方将按照《合作协议》的约定，就合作项目的目标公司股权转让及合作事宜分别签署《股权转让及合作协议》，合作开发位于涿州、大厂、廊坊和霸州的项目，合计交易价款约为32.34亿元。
 
目标公司持有位于涿州、大厂、廊坊和霸州市的多宗土地，总用地面积约339,338.36平方米，均为住宅用地。
 
万科拟通过收购目标公司部分股权的方式，与本公司合作开发目标地块，暂定交易价款约为32.34亿元。
 
据华夏幸福披露，本次参与交易公司的股权分别为，涿州公司80%股权、裕景公司80%股权、裕达公司80% 股权、廊坊公司80%股权和霸州公司65%股权。
 
本次交易涉及的具体项目公司及款项如下：


概括起来便是，华夏幸福将位于廊坊大厂、廊坊市区、霸州及保定涿州的相关项目公司部分股权出让给万科，以获取32.34亿元现金，同时合作开发相关地块。
 
华夏幸福为什么卖地？
 
华夏幸福此时之所以卖地，缘于战略性缺钱。
 
原因很简单，华夏幸福的大粮仓仍在环京，尤其包括北三县及廊永固霸在内的廊坊。然而自去年六月后，这些重仓之地遭遇三年社保式调控，将房住不炒中的“住”与“炒”一同掐死。毫无疑问的是，上述重仓区域的成交量大幅下降。而在环京的京北及西南的涿州，伴随时下房价的冲高式回落，成交量也处于僵冻中。因此目前华夏幸福说不缺钱，确实有点虚。
 
除环京之外，华夏幸福此前有意拓展的非环京区域，伴随全国性楼市的降温，售房前景也必然随大势而受到冲击。
 
在缺钱之下，此前壹书生（环京置业首席社群：公众号“壹书生说房”微信ID：yishusheng-fang）在私下与人聊天时便概括过华夏幸福融钱的三把斧：全款卖房、高息融资和卖地换血。前二者为前锋，实在不行时便卖地充血。
 
事实上据壹书生所知，早在去年下半年，华夏幸福便私下对外**了卖地的意愿，甚至有房产公司老总级朋友私下询问过壹书生：华夏幸福在有意出售其在大厂的部分地块，当下该不该接手的问题。
 
因此目前传出华夏幸福卖地换血之事，在情理之中。
 
“活下去”的万科为何此时抄底式扩张？
 
昨天 万科的口号不是活下去吗？怎么今天就抄底扩张了？


有关万科从“活下去”到“抢地扩张”的巨大转变，8日晚壹书生在“壹书生团购群”内举行的“书生说房”中刚刚点评过：活下去的口号，既有大环境下的万科式无奈，也有万科式的扮猪吃虎。想不到刚说完，万科就扮猪吃虎了。
 
之所以这么讲，主要原因有二：
 
首先，历史上，每逢楼市低潮期，万科都是弯道超车者。比如2008年当时的王石抛出拐点论，但此后的2008年与2009年，万科利用楼市低潮期趁机扩张地盘。换句话说，在经营理念上，万科是典型的巴菲特式逆势操盘者：“别人贪婪时我恐惧，别人恐惧时我贪婪”。
 
其次，今年以来，万科正在趁机扩张。
 
值得注意的是，2014年万科**作出了一个判断：中国楼市拐点已至，相应地，三四五六线城市楼市已无投资价值。基于此，万科趁机回收一二线及环一线等价值之地。想不到，2015年央府启动去库存，激活了三四五六线楼市。一方面，万科的回收战略让其与外部的去库存战机擦肩而过；另一方面，2015年央府启动去库存之时，万科刚好遭遇**的宝万之争。内忧外患之下，后来的恒大、碧桂园等房企利用去库存之机反超了万科的行业老大宝座。
 
2018年楼市行业逐渐降温之际，万科正准备扮猪吃虎以弯道超车呢。事实上，“活下去”的万科正在如此趁机加杠杆。
 
A,今年上半年，万科净负债率为32.7%，而2017年年底是8.8%，增长了23.9%。
 
B, 上半年，万科拿地金额同比增长20.9%，拿地面积也同比增长76.14%，且拿地数量全国**。


C，万科上半年半年报显示，万科手握1595.52亿现金，仍可进一步加杠杆。
 
也就是说，高唱活下去的万科，今年以来正在加杠杆趁机抄底呢。而此次万科抄底环京便是最新例证。通过与华夏幸福的股权合作，万科将全面进入环京的香河（此前已拿地，目前项目已在售状态）、大厂、永清（此前已通过收购他人地块而进入，待售状态）、廊坊市区、涿州、霸州。这些区域皆属于壹书生“七环论”所指的价值区域：东南飞。
 
万科式的扮猪吃虎，其做法类似于国际投行：他们在看好某国的某项资产时，先会利用自身的舆论影响力，通过所谓的研究报告唱空该资产，然后以更低的价格趁机加仓。在地产圈，万科也较擅长此道。
 
万科式抄底：利好环京
 
万科此时抄底环京，在壹书生看来，对于整个环京市场以及购房者来说，确实是一个利好，主要体现有三：
 
A,万科们的进入，中长期来说，利于环京楼市进一步规范市场。
 
B,万科们的介入，利于环京房价的稳定。
 
值得注意的是，本轮环京东南片区房价大降，除了三年社保式调控的主因外，还有一个不可忽视的原因，那便是华夏幸福。因为华夏幸福在环京具备定价能力，他迫于现金流压力而启动的项目降价，一定程度上加剧了降幅。相应地，市场上的房企参与者更多了，更平衡了，因此市场也会更平稳了。
 
C,万科此时趁机在环京扩张，表明万科继续看好环京东南片区的区域价值。


此前万科在**再次提出拐点论，并在业务布局层面提出“收敛”和“聚焦”以应对行业拐点。换句话说，万科接下来将通过业务收敛，以聚焦于最有价值的区域耕耘，而此番大手笔在环京东南片区扩张，表明在万科眼中，环京东南片区是**的价值上乘之地。这与壹书生的“七环论”观点一致。


比较有意思的是，曾经的万科并不看好环京市场，待2010年左右醒悟过来，然而提钱冲进环京时，突然发现环京的好地块被地头蛇们瓜分得差不多了，不得已在香河北部新城只抢了一块小地块，且该地块在2011年时还发生过不少风波。此后，多次欲在环京扩大地块，甚至中间发生过为了在环京抢地，万科工作人员在去抢地的半路上被人拦截暴打一顿之事。此番在环京抄底式扩张，也算还了万科多年以来的心愿。


与此相呼应的是，此前的七月时，地产行业的隐形大BOSS中国平安，已通过华夏幸福布局环京。
 
值得注意的是，不管是万科还是作为中国地产业隐形大BOSS的中国平安，在中国楼市皆以眼光毒辣而著称。
 
万科与中国平安，皆已开始在环京趁机抄底，你怎么看？