房屋买卖合同你了解吗？玩转买房合同中的“文字游戏”

京云律所专注房产领域法律，房产销售二手房屋买卖，离婚继承、析产，拆迁补偿、抵押，中介、银行等与房产相关纠纷欢迎关注咨询。
买房是普通老百姓的生活中很重要的事情，不仅仅要考虑房子本身的质量，位置，价格，甚至升值空间。不过，在你入住之前，最重要的环节是跟开发商或者卖家签订《房屋买卖合同》。这里面的风险和陷阱，将成为你入住后最大的“隐患”。在实践中，关于买房出现的合同大概有这几类：预售合同，定金合同，正本合同，网签合同，补偿协议等。在签合同时要小心谨慎，下面律师将要罗列出常见的几种“文字游戏”。
“定金”还是“订金”，一字之差，天壤之别
广大的购房者在买房的时候，通常会有一个支付定金的流程，需要向卖房者支付一笔不小的钱，这个时候，就需要注意收据上的“这行字”，就是“定金”和“订金”的问题，别看它们只有一字之差，其中的区别可是很大的，如果是“订金”的话，若是你有了更好的选择，想要买另外一处房产，这个钱是可以退的，若为“定金”的话则是不可以退的，若你发现了问题强行想退的话，可能还要支付“巨额”违约金，这也是卖方的一种套路，所以在支付的时候一定要问清楚。
“实际面积”和“公摊面积”，面积误差，多退少补
一般来说，在购房合同上，大多数上面注明的都是“建筑面积”，如果是商品房的话，这个只是一个暂测面积。法律规定，该面积与实测面积的允许误差在3%，如果误差超过3%，按实际情况多退少补。从目前的购房情况来看，购房者所得到的面积一般会比合同约定的面积少，如果互不结算，吃亏的肯定是购房者。其次，需要注意的是公摊面积，它是不应该计入的包括有仓库、机动车库、非机动车库，作为入房的地下室以及可以单独使用的空间，还有售房单位自管自用的房屋，比如开发商在大堂里做的销售中心等，在商品买卖附件里应该有一个明确的说明，在合同中应该说明分摊了哪一个部分，是经过那一个地方批准和分摊面积的数额。
双方权利义务，划分责任，明确清楚
卖方的义务是交房，买方的义务是付款。在合同中，必须明确约定，出卖人逾期交房的违约责任，注意延期交房是否有赔偿，就是说一定要确认交房日期，交房日期一定要明确到年月日，不要接受任何抠字眼的不合理条款，若合同中未约定违约金条款时，依法律规定由违约方支付对方合同总价的1%至5%的违约金，特别要注意延期交房违约金的比例问题。同理，买方的付款方式与期限也要在合同中明确表明，这里需要提醒广大的购房者，如果选择一次性付款，买方可以跟卖方协商，是不是可以留5%左右的房款，在正式交房后给予付款，银行贷款应该在约定的时间里付款，按照合同，约定时间内没有到开发商账上的话，是要支付相应的违约金的，所以应该把时间约定的更加充裕写，在签订正式的合同之前，先咨询一下是否能够得到资信贷款，避免出现其他的麻烦。
购房者不按合同约定时间付款，则应按中国人民银行固定资产贷款利率计算利息以及缴纳滞纳金等。但是合同上并没有标明发展商如果没有按时交房的情况下，是需要什么惩罚的，这是一个很不公平的内容，很多的购房者在这个点上忽略了思考。
办理产证，逾期违约，及时追究
在合同中往往会约定办理产权证的时限，以及违约的条款。购房者可以根据实际的情况，选择退房或者要求违约金的。正常按照商品房的销售规定，是在60天以内，开放商就应该将登记资料提供给产权办理部门备案的，如果没有及时备案，可以要求违约金。但是切记，不能拖太久，因为买房人手上的法律权利是有一定的时效性的。
最后一页的补偿协议，陷阱多多，提高警惕
在翻阅了十几页的合同正本后，购房者已经头痛不已了，所以在看到最后一页的补充协议时，就随便看看，草草签字，殊不知，这一页纸上的内容，可能推翻了前面十几页的约定。补充协议里，基本上都是卖方的免责条款，主要是表明由于某些特定原因造成的不能按期交房的免赔责任，以及面积丈量误码率差，若差异过大使在哪些情况下的免赔责任。一般情况下，发展商签此合同，主要是为了保护自己在一些非人力能够控制的情况下造成的违约的规避风险的一种方式，但是购房者应该更加的多注意，仔细阅读补充条款，辨别文字游戏，以免开发商推脱责任。例如，合同约定了违约金比例但补充协议里开发商有约定不超过某个比例，这样违约过了一定时间实际就不用支付违约金了。例如合同里对延期交付作了规定，但补充协议里开发商约定遇到异常困难不能按时交付不属于违约，这种异常困难是什么，容易扯皮。还有，注意优先效力，避免纠纷。仔细看补充协议的效力，防止开发商约定合同效力优先，那么有利于购房者的补充协议就形同虚设了，警惕开发商利用补充协议转嫁风险。
最后，京云房产律师提醒广大的购房者，买房是一件大事，如果身边有懂行的人最好陪着一起去签订合同，如果不确定的时候，提前做功课，咨询专业的房产律师，帮你躲坑，免除后顾之忧！
房产纠纷法律服务热线：400-763-1618 转 34431