环京楼市还有投资价值吗？（上）

什么是环京？ 对于“环京还有投资价值吗？”这个话题，在讨论之前，先得弄清楚三个前提问题。 **个前提问题：什么是环京？ 对于环京这个概念，在各大开发商及外部销售的利益助推与**下，过去四五年以来变得越来越模糊。 切记，从楼市投资的角度来说，不是在北京边上就叫环京。 在壹书生（环京置业首席社群：公众号“壹书生说房”微信ID：yishusheng-fang）看来，环京这个概念由下面三大逻辑叠加而催生的。 A,都市圈的市场辐射半径。 环顾世界的各大都市圈，其向外辐射的地理半径是有限的，不是无限的，且有规律可寻：离中心城市中心70公里左右之内。 如果以此为基准，与北京比邻而居之地只有东南向的北三县、廊永固涿部分区域离北京天安门的地理距离在70公里之内，而西向的涞水、北边的张家口、承德等，皆超过了这个地理距离。 B,北京的城市地理构造。 北京向外扩展的都市圈，其走向与北京这座城市的地理构造之间存在必然的关系，暂且可将此叫做地理决定论：北京的北边和西边是山脉，东边和南边才是平原，因此北京向外扩展的城市辐射只能向东南向走，不应向西北向扩。 C,京津冀一体化的政策导向和加持。 基于北京的城市地理构造，央府主导下的京津冀一体化的城市扩展逻辑便是东南向：通州副中心以带动东边的北三县及天津近京区域崛起，北京新机场和雄安带动南边发展。 正是基于上述三大逻辑，从楼市投资的角度来说，什么是环京？那便是壹书生于2015年便提出的七环论：东南向、七环边、交通旁、政策区。 以七环论来看，只有北三县的三河（包括燕郊）、大厂、香河以及廊坊西、永清北和固安北及涿州东北部才是真环京，其余之地皆为伪环京，如离京110公里外的张家口，更不用说离京170公里外的唐山了。 所以本文讨论的“环京还有投资价值吗？”，皆指七环论下的真环京，不包括各种伪环京之地。 中国楼市还有投资价值吗？ “环京还有投资价值吗？”的第二个前提问题：中国楼市还有投资价值吗？ 中国人的认知，绝大多数只有黑或白，从来不带第三种颜色。这种认知观反映到楼市的明显表现便是：昨天在抢房，随便一个概念都可以成为抢房的原因；今天唱崩盘，随便都好的落地利好都觉得毫无价值。 2003年以来的这么多年，这样非黑即白式的观点更替已进行了很多轮了，作为记者的壹书生早已习惯，且听得都有点腻烦了。 对于当下的这个问题：中国楼市还有投资价值吗？壹书生的观点如下，仅作参考： A,楼市的暴涨时代，大概率结束了。 过去近15年，房价每年没事涨个30%或50%的时代，大概率结束了，因为不管是房价**值、居民杠杆率还是政府的政策面，都意味着这样的概率越来越小了。 B,中国的城市化还未结束，接下来中国楼市唯一的红利区是都市圈。 一个国家的城市化率超过60%时，城市化便进入了大城市化阶段，即人口、产业、资金进一步向大城市圈集聚。 当下中国的城市化率在60%左右，离全世界各个国家城市化完成时的75%左右的城市化率还有10年左右的时间。也就是说，2030年左右，中国的城市化才基本完成。详情可见此前的文章《2018年、2026年和2030年三个关键时间节点，将深刻影响中国人的财富配置》。 很多人说这样的发展逻辑不利于各大城市发展过程中的共同富裕，但这是全世界的城市发展规律，不是你我可以改变的。 切记，世界从来都是不公平的，所以不要以所谓的公平论来否定市场规律。 接下来的中国楼市，只有20%的价值城市楼市具备投资价值，这个20%的价值城市主要就是“三大+三小+强省会”。 “三大”即三大都市圈，即京津冀都市圈、长三角都市圈和粤港澳大湾区； “三小”即三大次都市圈，包括中原都市圈、武汉都市圈和成渝都市圈。 “强省会”即一些经济实力强，虹吸能力强的强省会，也会成为都市圈时代下的人口抽水机。 什么叫楼市投资价值？ “环京还有投资价值吗？”的第三个前提问题：楼市投资中，什么是投资价值？ 很多中国人对此的行动标准便是买涨不买跌。 买涨不买跌的行动逻辑本质上是一种羊群效应下的瞎眼投机，因为无主见或者没有楼市的判断能力，或者内心暴富心理支配下的投机心理，所以只能买涨不买跌。 实际上，任何一种商品的投资价值，本质上是由该商品的内在价值和外在的价格综合决定的。具体到楼市上，那便是城市的发展价值与房价博弈决定了该地楼市的投资价值。 一个城市的发展价值与房价的博弈，可演化出四种结果： A,城市价值向上，房价同步上涨；（正常） 这种情况属于正常现象，主要的风险在于房价过快上涨，远超过城市向上发展的基本面时，便达到透支状态，从而进入风险期。 不过只要城市向上发展的趋势仍在，即使房价短期透支了，时间也会抚平这种透支，只是**少了一些空间而已。 B,城市价值向上，房价却在向下；（扭曲） 这种情况属于扭曲，属于理性投资者的买房黄金期。 这种情况让壹书生想起了巴菲特的经典投资—可口可乐的投资。 1988年，可口可乐股票大跌，到1988年年中左右，巴菲特认为当时的可口可乐股价远低于可口可乐公司的实际价值时，便开始**购买可口可乐的股票。不过当时的可口可乐股票仍跌跌不休，甚至到了1989年年中时，其股价比1988年年中时巴菲特的买价又跌了差不多50%左右。但巴菲特不但未收手，反而越买越多。1990年后，可口可乐股价一路上涨，到了90年代末时，巴菲特在可口可乐股票上的**达到了近10倍，并由此一举成名，成为了全世界投资者们眼中的股神。 后来有人询问巴菲特：1988年年中-1989年年中，可口可乐股价一路下跌，为什么巴菲特在市场上购买可口可乐的股票不但未收手，反而越买越多时，巴菲特是这样地回答的：因为1988年年中时，可口可乐的股价已跌到了与其基本面差不多的时候了，后来股价越跌，说明未来理性上涨回补的空间越大，所以后来当可口可乐股价越跌时，岂不是更好的进仓机会？为什么不买呢？ 巴菲特的上述逻辑同样适用于楼市投资价值的判断：当一个区域的城市价值在往上走，而房价却在下跌，且跌到正常价以下越多时，说明价值与房价的背离越大，投资空间越大。明天的文章将进一步详述此逻辑。 C,城市价值向下，房价却在上涨；（陷阱） 这种情况**是投资中的陷阱，典型地代表便是2016年10月后的非都市圈三四五线城市：人口陷入负增长压力、经济下滑，但房价却在上涨。 这样的陷阱城市，房价涨得越多，越危险，目前这样的危险正在全国各地不断的爆雷中。详情可见此前的文章《非都市圈的三四五线房价：下半年入冬，2021年入冻》。 D, 城市价值向下，房价同步向下；（收缩） 这种情况属于典型的收缩型城市，如鹤岗等。详情可见此前的文章《鹤岗并不孤单，中国越来越多的房子将贬成负资产》、《百万人口的收缩中城市房价：大量总价在2万以下的商品房待售中，还卖不出去》、《房价如葱式焦虑：日本20多年前450万房子，跌到如今的3000元还无人接盘》等。 明天的文章将在本文三个前提问题的基础上，回归主题：从2015年5月至今，将环京楼市分成五个阶段，以深入回应“环京还有投资价值吗”。