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带您学习柬埔寨房地产投资原理

2019-11-24 11:42:36发布者:玉民商务咨询

物业管理的等级,是楼盘的成败关键,好的物业管理及高端全面的商务加值服务,是顶级客户与品牌企业重视的指标之一。

    过去柬埔寨不允许外国人持有不动产,但随着柬埔寨开放的经济政策,大量的外资进入柬埔寨投资,整个国家的发展突飞猛进,被誉为经济火车头的房地产项目也日渐受到柬政府重视。
    2010年通过外国人私有房产权吸引大量外资
    随着2008年金融危机影响的逐渐消退,在柬政府监管改革后,柬埔寨的房地产市场迎来全新发展。2010年4月5日,柬埔寨国会通过《外国人私有房产权》法案,外国人可凭护照购买二楼以上不动产,并保障其私有永久产权。2012年第一栋分布式产权之集合式大楼落成,更促使世界各国投资者蜂拥进入柬埔寨市场考察。
    目前,柬埔寨房地产产业已成为柬埔寨四大支柱型产业之一
    近年来,来自中国,新加坡,日本,马来西亚,印度,泰国等地投资者将目标瞄准柬埔寨,纷纷投资柬埔寨的房地产市场。若与投资欧美国家房产相比,投资柬埔寨的成本较低。再加上,柬埔寨房价几乎以每年10%-20%的速度增长,投资回报率高,尤其是金边市的开发量和房屋价格逐年攀升,十分吸引人。
    全球最高投资回报率之一 投资者乐当包租公
    《CBRE》针对柬埔寨住宅市场的研究报告中指出,柬埔寨当地的共管式公寓2008年有168个单位,到了2018年共计有14,173个单位,十年成长了80多倍,2019年预期有120%的增长。造成此热潮的原因,主要是受惠于柬埔寨开放的外资政策,各国资金涌入的同时带来高阶外派主管的租屋需求。而根据胡润研究院发布的《2018年度全球房价指数》和《2018年度海外置业投资回报指数》中指出,柬埔寨在全球享有最高的租金报酬,投资回报率达29.4%,在柬埔寨拥有房产当包租公是非常幸福的一件事。
    理财商品众多,慎选才有保障
    柬埔寨楼市正处于较低的基期,当地居民对于住房的刚性需求逐年增加,国家的政治安定,人口年轻,美金计价,中柬友关系友好,基础建设逐步完善,加上2019年吴哥机场扩建完工、2020年泛亚铁路通车、2022亚洲第一高楼133大楼在金边BKK1以及2023东南亚运动会在柬埔寨举办,种种的优势让柬埔寨房地产成为各国资金最佳投资选项。
    当市场供给量逐渐增多,投资目标的选择非常重要,巨石集团总经理邓镇岳先生强调“金边楼市虽火热,但也不是所有的楼盘都具备进可攻退可守的优质条件,本地贫富差距非常大,建议投资朋友选择当地高端客户能够接受的楼盘,毕竟未来这些高端客户才是最具购买力的买家。”
    根据多年深耕金边楼市的经验,归结出投资金边房产的五大要诀,仅供投资者参考:
    第一:优质写字楼稀缺抢手、住宅必须选择中大面积的楼盘(100平米以上)
    金边汇集柬埔寨85%的商业活动,随着外资企业的大量进驻,写字楼极度缺乏,优质写字楼更是抢手。桑园BKK区大使馆林立,外国人独爱中大面积户型。这几年金边楼盘多数户型在30~50平方米,但小面积不符合长住外国人的需要,也增加未来进入二手市场的难度。此外,大面积户型除了符合未来买房人群之外,稀缺性的楼盘非常值得关注,这是未来获利出场的最佳利器。
    第二:必须选择最精华的地段(BKK区),才会有稳定的高租金报酬
    柬埔寨首都为金边,而柬埔寨85%的经济活动都发生在金边。当地人都知道全金边最精华的地段就属BKK区,BKK区集结了商业、交通、文教、政策及增值的核心,未来2022年亚洲第一高楼双子星大楼也将座落在BKK区,具有指标性的建筑物将会带动房价的上涨。
    第三:物业管理是楼盘在市场上出租率高低的最关键
    因素物业管理的等级,是楼盘的成败关键,针对高端客户必须提供有别于一般传统物业管理公司的服务内容。好的物业管理及高端全面的商务加值服务,是顶级客户与品牌企业重视的指标之一。
    第四:针对贫富差距大的社会,必须选择最高端的产品
    柬埔寨全国80%财富掌握在全国8%的富人手上,在面对贫富差距大的M型化社会,一定要锁定高资产族群的品味及喜好,选择五星级的高端酒店项目,或是在优质写字楼极度缺乏的金边,寻找外资与品牌企业需求的超5A商办。
    第五:楼盘必须具有差异化的特性,在众多楼盘中才有特殊性
    柬埔寨房地产蓬勃发展,市面上项目众多,却良莠不齐。具独特性与差异化的产品才能在市场屹立不摇。例如:超5A写字楼、具国际品牌加持,融合艺术美学的住宅、顶级建设工法等特色,都能让你的投资目标在市场中不被取代,还能创造持续增值的价值。
    投资海外房产,除了看房产市场本身、还要考虑到国家的发展,而国家发展基本可从地理、政局和政策、经济来判断!
    1、地理位置——东盟核心地理位置优越:柬埔寨在地理上处于东盟的正中心,湄公河流域的核心区域,是战略性极佳的位置,也是前往全球重要市场的要道。
    2、政治环境——政局稳定、政策开放
  (1)政局稳定:柬埔寨国内政局稳定,首相洪森连任33年,国内治安状况良好,无种族冲突。
  (2)政策开放:积极参加中国一带一路,政策开放,政府大力向外招商引资,经济高度自由,无外汇管制,以无税收,低税收政策吸引外资,同时也让柬埔寨一跃成为免税天堂。
    3、经济——GDP增速连续8年7%以上
  (1)经济增速:GDP连续8年7%以上,柬埔寨经济发展迅速,增速位列全球第六,柬埔寨是10年来全球经济成长最快的国家之一。在全球经济不稳定的情况下,柬埔寨GDP还实现了7%的增长,充分展现出了它的发展实力,同时强劲的经济增长,也为柬埔寨各个市场积蓄了喷发的力量、全球各大投资集团十分看好柬埔寨的经济潜力,掷重金参与建设。
  (2)石油储备量是迪拜的1/2,柬埔寨仙女油田今年年底即将开采,而石油的开采将会给柬埔寨的经济带来质的飞跃!

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