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今年的,惠湾房子!7万多套被买走了!

2019-12-28 17:42:50发布者:曲琼商务

在大湾区建设热潮当下,惠湾圈入更多的买房人群,也住进了不少的人群。

现在的惠湾,已经不是10年前的惠湾,在大湾区建设热潮当下,惠湾圈入更多的买房人群,也住进了不少的人群。
快年底了,不管是惠湾的房子,还是中国的房子大局面数据,都可以看看。
从基本数据来看,今年前11个月中国销量新房大概近1500万套,销售额规模14万亿;粤港澳大湾区九个城市,合计新房成交量也近60万套。
今年中国房子的信贷 仍然是“真爱”有加!
中国房子的两大要素,房产贷款额和个人住房贷款额正逐年走高。按照最新一份数据显示,预计2019年的房地产贷款达到6.5万亿元以上,占贷款的40%以上。2019年前9个月,我国个人住房贷款余额已经是29.05万亿元,增量4.14万亿,到了2019年11月,个人房贷增量为4.9676万亿,已经高于2018全年的4.95万亿。
40%的比例贷款流向房地产,今年也如此,从数据面来看,今年的比例比2018年的39%还高些。
个人房贷方面,2017年有39.17%贷款量流向个人房贷,到了2019年前11个月这比例是31.56%,比例提高,也远高于2009年的14.6%。与2018年个人房贷的30.61%比例,也有所提升。
2019年,流向个人房贷的资金每个月4000多亿。按照统计显示,1月6969亿元、2月2226亿元、3月约4000个亿,前3月1.38万亿元、4月4165亿元、5月4677亿元、前6月2.75万亿元、7月4417亿元、8月4540亿元、前9月4.14万亿元、10月3587亿元、11月4689亿元,前11月4.9676万亿元。
以此来看,2019年中国房子的两大要素,房地产贷款和个人房贷总额增量都将超过2018年。可见,今年,房地产仍然是贷款的真爱,贷款的偏好仍然是有较大的比例流向房地产。
按照统计局的数据显示,2019年1-11月全国房地产开发投资121265亿元,同比增长10.2%;商品房销售面积148905万平方米(约1489万套,住宅130805万平),同比增长0.2%;商品房销售额139006亿元,增长7.3%。
今年的房子销量有可能扭正,销售额也持续会同比去年增长。
今年的,惠湾房子!
大湾区一年成交的房子不少,按照统计,2018全年粤港澳大湾区楼市约成交71.28万套新房住宅。统计也发现,2016-2018年,惠州卖了47万套房子。
按照湾区买房统计,2012年-2018年惠阳共计成交新房住宅为124767套,2012年-2018年大亚湾共计成交新房住宅为238867套。
2019年1-11月的初步统计,今年新房住宅大亚湾约4.1万套,惠阳是3.2万套,合计惠湾今年差不多卖掉了7万套房子。2018年惠湾新房住宅成交量为760105套。
今年惠湾的惠阳雅居乐,星河荣域,惠阳恒大棕榈岛,惠阳星河盛世、惠阳星河盛世,惠阳常春藤;大亚湾的太东公园上城、华润小径湾、卓越东部蔚蓝海岸、大亚湾龙光城、恒大龙郡花园。这10多个楼盘,基本是今年惠湾成交量比较多的房子楼盘。
惠湾的发展“变迁”
购房需求外溢惠湾,让惠湾成为一个置业的新词,从购买来“空置”到入住的“热土”。
惠湾,指向是惠阳和大亚湾这两个片区,各取一个文字组合而成。
惠州大亚湾西区与深圳坪山高新区毗邻,惠阳也是与深圳坪山新区交界处交汇,其中惠阳的白云新城,东起坪山河东岸,北临淡水河,西临与深圳分界线。
1990年,惠湾仅仅是一个“陌生”的湾区,惠湾刚开发不久,就经历了熊猫汽车破产、房产泡沫崩溃。1993年5月,惠州大亚湾经济技术开发区成立;1994年5月6日,民政部批准惠阳县撤销,设置惠阳市(县级)建置,为省辖市,委托惠州市代管。2003年3月6日,撤销县级惠阳市,设惠州市惠阳区。惠阳区辖原县级惠阳市的淡水、永湖、良井、平潭、沙田、霞涌、澳头、秋长、新圩、镇隆等10个镇。
惠州惠阳经济开发区的由来,筹建于1992年,1997年经省政府批准设立为省级开发区,2006年通过审核,名称由“惠阳三和经济开发试验区”变更为“广东惠州惠阳经济开发区”。惠阳区目前总面积915.54平方公里,基本是深圳3个龙岗区的土地面积相当。惠阳开发区(三和街道)是65平方公里,基本和盐田面积差不多;惠州大亚湾经济技术开发区陆地面积293平方公里,相当于2个坪山的面积。
可见,惠阳、惠阳开发区和大亚湾均是从90年代设立成立。
2015年以来,一项项政策利好倾斜惠湾,一栋栋高楼在惠湾拔地而起,越来越多的人选择在惠湾置业安家。其实从2012年开始,就逐渐有不少房子是从惠阳和大亚湾成交。2015年,基本是惠州购房爆发的一年,当年的楼价破万,一个方向标。2016年5月,《深圳东进战略行动方案》发布。根据方案部署临深片区的交通路网得以完善与升级,与深圳接壤的惠湾交通路网建设进入快车道。2017年,惠州南站开行捷运化列车,乘高铁出发,10分钟到达坪山,30分钟到达深圳北,深惠更加紧密。沿海高速、深汕高速、惠大高速环绕惠湾,加快了惠湾与周边城市的便捷对接。2019年2月,《粤港澳大湾区发展规划纲要》印发实施,都市圈一小时同城化轨道计划,将进一步拉动湾区的发展,推动惠湾的居住环境方便和通勤时间的缩短,此举带来的是人群的聚集。2019年4月,深圳市人民政府印发《深圳高新区扩区方案》,进一步拉近惠湾的距离和发展的重要性;2019年8月,《支持深圳先行示范区》发布,深圳再次委以重任,明确提出联动东莞、惠州,有效利用莞惠的土地资源进行产业与人口外溢。
看两组数据:
90年代:惠湾人口数(65.39万人),土地面积(925.52平方公里);惠阳人口(50.38万人),惠阳土地面积(915.54平方公里);大亚湾人口(15.01万人),大亚湾土地面积(9.98平方公里)。
2019年:惠湾人口数(84.32万人),土地面积(1208.6平方公里);惠阳人口(60.89万人),惠阳土地面积(915.6平方公里);大亚湾人口(23.43万人),大亚湾土地面积(293平方公里)。
按上面数据来看,惠湾土地面积达到平方公里,人口数达到万人,相当于3个南山的面积。从2018年惠湾居民收入来看,大亚湾人均收入以40936.1元居于惠州第二,惠阳以36793.7元居于惠州第四。但惠湾的人均收入,远不止如此,因为买入惠湾区房子的人群大部分是外来置业客,实际收入则远高于本地客户的购买力。
其实按照大亚湾幼儿园建设计划书一些数据提到,2018年底大亚湾实际居住人口42.9万。惠湾的人口量常住还不止是84万人。
惠湾属于惠州,2018年末,惠州市常住人口483万人,按照惠湾84万人的数量,17.3%比例的人在惠湾。
惠湾的面积基本相当于4个龙岗,或者4个宝安,或者9个龙华,或者7个南山,或者11个福田,或者11个罗湖。但惠湾的常住人量,还不如南山的二分之一,不如龙岗的三分之一。
可见,地大可以盖房子,但人多,涨的是房价的价格。
惠湾,2018年合计GDP超过了1200亿,10年前不足300亿。伴随“热土”惠湾的建设,未来重点是吸引人,一旦人群聚集,惠湾将有一个全新的未来。
惠湾置业的六点判断:
一、买房需求外溢,居住实用性打通,将是大湾区进一步推动的趋势,通勤,融合是不变的两个要素;
二、如果深圳房价是黄金刚需购买群,那么到惠湾置业的,承接更多是“白银刚需”
三、惠湾不仅是小刚需转移区,更加是投资和居住的热土,这个趋势“压不住”
四、惠湾走的是“先置业,后人口”,一旦“人口,经济跟上”,惠湾置业认可度更加高。
五、不成熟的惠州二手房市场,预计还有五-八年的消化停滞期。不过有个现象值得关注,惠州目前有2449家中介公司,2.5万经纪人。
  
六、惠州目前关注度比较高的片区,要去关注,除开惠湾的惠阳、大亚湾,还细到惠城江北的金山湖片区,惠阳的白云新城片区,惠阳淡水,惠阳南站新城片区等。
05 惠州对房价“求稳”不求跌!
惠州对房价“求稳”不求跌。根据今年一个现象可以看出对稳的支持。2019年9月17日下午,惠州市官方召集开发商开会,下发名为《关于进一步规范商品房销售价格行为的通知》的文件。低于备案价10%的将被“锁盘”,商品房申报价格须与市场价格相适应。以此来看,房价是稳定的根基,并非是鼓励房价波动的。
按照惠州成交数据来看,2018年惠州新房成交15万套,成交均价与2017年基本持平,成交均价为1.08万元/㎡;到2019年11月网签均价11584元/㎡。价格来看,是上升的。其实惠州均价是稳定,但其实区域价格,楼盘的价格是分化的,惠湾的惠阳和大亚湾基本均价是1.3-1.4万,一些楼盘如惠阳的恒大棕榈岛(1.38万),惠阳星河丹堤(1.85万),惠阳星河盛世(1.48万);大亚湾恒大悦龙台(1.55万),华润小径湾(1.25万),碧桂园星钻(1.41万),不同的楼盘,价格差距也逐渐大,最重要一点,很多是毛坯价。
今年的惠州成交是翘尾走牛,惠州市场自今年4月开始,4—8月销售房源规模分别为:12765套、12480套、12186套、12159套、10621套,到了9月的13989套,10月15357套,11月14531套(补充:1月7391套,2月3000多套,3月12866套),几乎是逐步走高,而且这仅仅是惠州新房住宅的成交量。
惠湾,非惠州人的惠湾,也已经非深圳人的惠湾,目前正逐步走向中国人的惠湾。
目前在惠州购房的客户现象分析两种趋势,一是深圳客的首次来惠州置业比例超大;二、外省来惠州购房比例也在提升。2019年11月,中原地产统计一份数据显示,通过客户按揭资料数据发现,今年深圳客前来惠州置业,85%是首次购房。中原今年年中发布的2019购房客户研究指出,惠州的购房主力军仍是广东省内客户,这个占比高达88%,跟所有人预想的一样,深圳客户占绝对大头。但值得注意的是,外省客户的置业热度在逐年提升,2017年仅占5%,到了2019年已经占到了11%,两年内购房份额翻倍。除了广东人,最喜欢惠州房的,不是大家以为的东北人和四川人,而是相隔不远的江西、湖南和湖北的购房者。仅看今年的数据,江西、香港、黑龙江、湖南、浙江、新疆这六个省或自治区的购房者,占据了省外购房者的65%。其中,江西客户独占21%,约为两个香港的购房比例。这次数据均反馈一个事实,“北方客南下买房”趋势渐明朗。而从去年至今年4月,江西的购房者占到了外省客户的15%,湖南占比13.5%,湖北占比约10.1%,东北三省的总占比也10.1%,四川购房者比例也仅9.3%。
古语有“南辕北辙”,北魏时期则有南人北迁,今天看来,北人南迁也有不少,心想往南走的人也在逐渐如愿以偿,北方的车子也正在南行。

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