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京白世贸城十年白送一套底商机会不容错过

2020-02-19 15:52:28发布者:李冬华

一、政策分析篇:
现在来咱们项目考察的企业及购房客户,大多数都是奔着熊安新区来的,在详细介绍项目之前,我先给您简单介绍一下熊安新区。(引导客户到KT版展示区域)
熊安新区位于河北省保定市境内,规划范围涵盖容城、安新、雄县,但三县总面积只有1500多平方公里,新区设立之初提出远期控制区为2000平方公里,这也就意味着熊安新区不止容、安、雄三县,后期一定会把周边部分区域规划到新区范围内。据新闻报道,位于容城雄县境内的荣乌高速将北移至白沟以北(规划中),届时荣乌高速以南区域将全部是熊安新区管控区。
从熊安目前的建设情况来看,容城是中央商务区组团,主要作为央企总部,指挥中心;雄县为高新产业区组团,主要建设熊安高铁站,承接北京高校、医院、高新科技产业等;而位于熊安南部的安新,因其水域面积占到县城的三分之二左右,不具备承载非首都功能转移的土地储备需求,而且坐拥5A级旅游景区的白洋淀也不具备承载的交通条件。因而承载地主要集中在北部的容城和雄县境内,我们的白沟新城正与两个区域接壤,并且在熊安的北部区域,离首都北京更近,所以说白沟地处新区辖区。
二、区域发展篇:
2、新政落地发展
自2017年4月1日宣布成立熊安新区至今,管委会一直严控入区产业,目前落户熊安的仅有大型央企、国企,及知名民企(BAT:百度、阿里巴巴、腾讯),均来自北京、深圳一线城市,且全部为高端高新企业,随着这些企业的进入将会极大地带动新区产业结构的调整。
河北日报3月2日报道,河北银监局批准中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行四大银行的河北熊安分行开业。
此外,教育部也在统筹整合教育资源,加大高等院校的疏解力度,截至目前,近百所在京高校中已有清华大学、北京大学、北京师范大学、北京理工大学、北京邮电大学、中国人民大学、中国传媒大学、北京体育大学、中国医学科学院、北京林业大学等十余所学校相继表态,将积极参与熊安新区建设。河北日报、雄媒中心报道3月1日,北京市朝阳区实验小学熊安校区、北京市第八十中学熊安校区、北京市六一幼儿院熊安院区、北京市海淀区中关村第三小学熊安校区正式挂牌成立。
3、熊安新区发展规划愿景
3年后的2020年,一个新城的雏形将初步显现。熊安新区骨干交通路网基本建成,起步区基础设施建设和产业布局框架基本形成;
5年后的2022年,在北京冬奥会成功举办时与京津冀主要城市联系进一步紧密,与北京中心城区错位发展,起步区基础设施全部建设完成,新区核心区基本建成;
13年后的2030年,一座绿色低碳、信息智能、宜居宜业的现代化新城显露活力,成为具有较强竞争力和影响力、人与自然和谐共处、闻名遐迩的城市新星。
  从人口密度和生产总值来看:(结合展板)
深圳特区1980年设立之初,国民生产总值为3亿元,2016年上升为19492亿元,增长6497倍,复合增长28%;1980年人口密度仅为833人/平方公里,2016年增长为5964人/平方公里,增长7倍,复合增长率6%。
浦东新区1990年设立之初,国民生产总值为60亿元,2016年上升为8535亿元,增长142倍,复合增长21%;1980年人口密度仅为3971人/平方公里,2016年增长为4470人/平方公里,增长1.1倍。
熊安新区2017年设立之初,国民生产总值为214亿元,保守预判,熊安新区复合增长率将>20%;新区人口密度仅660人/平方公里,虽然熊安新区人口规划密度偏低,但在经济发展的带动下,熊安新区及其周边未来人口吸附能力远不止于此,存在增长2-3倍的能力与空间。
  从熊安新区新增人口置业需求预判:
保守预判,截止至2020年底,熊安新区常住人口预计增长75.71万人;截止至2022年底,熊安新区常住人口预计增长154.79万人。安新区范围内均为无产权住房,满足熊安新区内常住人口长久居住及投资的需求,需要向熊安新区周边选择置业。
截止至2020年底,白沟吸纳熊安新区置业需求约4.33万套;截止至2022年底,白沟吸纳熊安新区置业需求约8.84万套。
不能进驻熊安新区企业或个人为周边区域带来的人口增长预判:总增长量预计200万人,2019-2023年增长量预计150万人。截止至2020年底,白沟预计吸纳未进驻熊安新区置业需求约3.43万套;截止至2022年底,白沟预计吸纳未进驻熊安新区置业需求约6.86万套。可见近2-4年白沟将迎来人口激增,房地产需求上扬的市场机遇。纵观白沟目前的房地产市场,在售的住宅一手房多半为五证不全项目,为抢占市场先机,进行偷售,存在购房风险;而二手房由于受熊安政策及限购政策的影响,房本产权过户冻结,无法正常交易,虽然市场上有营业的二手房中介,交易也是买卖双方协议交易,存在巨大的法律纠纷隐患及财产安全无法保证;而京白世贸城是白沟目前市场上仅有的五证齐全在售现房,区位优势明显。
  从房价、地价来看:(结合展板)
深圳特区2016年地价为3万元/㎡,浦东特区2016年地价为4万元/㎡,对标保守数据,熊安及周边的稀缺资源土地地价不会低于3万元/平米(保定目前≈1.5万),按照地价为房价的40%原则,熊安非限购区房价>7.5万元/平米。
上海和深圳的中高端住宅租金均为2元/天/平米左右,约合60元/平米/月。在考虑了通胀因素情况下,预计2040年时,熊安新区的租金约为3.1元/天/平米,但由于熊安新区建设标准、建安成本、装修标准较高,同时住宅管理模式应与现在集中式中高端公寓管理相当,在调查了中高端集中式公寓的租金比一般型住宅租金要高30%—50%左右的情况下,对租金做了相关调整,预计2040年的熊安新区租金将提高到4元/天/平米,合约123元/平米/月。
2017年保定市住宅租金约为0.4元/天/米,合约12元/月/平米,如果要达到2040年租金水平123元/月/平米,年均复合增长率约为11%;因此通过年均复合增长率,我们预测到2030年住宅租金水平将达到503.8元/月/平米。
 
三、城市发展篇:
1.交通优势
白沟城市地理位置优越,多维立体交通更是四通八达:
北距北京102公里,自驾可选择西侧路线112线转京港澳高速,或东侧路线荣乌高速-大广高速,乘车可从7.7公里外的白沟站乘动车直达北京,或乘坐高碑店东站至北京的高铁。
东至天津108公里,可通过津保高速,津保高铁快速抵达。
南至保定62公里,荣乌高速1小时直达市区。
在建中的京雄城际,于2月28日举办开工仪式,预计于2020年底交付使用,高铁站点熊安站距离京白世贸城(本案)约17公里,开车仅需15分钟。熊安高铁站将成为全亚洲最大的高铁站,远大于现在的北京南站,相当于96个足球场,开通后彻底将熊安及白沟纳入首都半小时经济圈;且未来直通亚洲最大机场首都第二国际机场,构筑白沟新城纵横交错的大交通网;
从白沟城区内交通来看,城市主要线路呈四纵两横分布,四纵由西向东分别为富强大街、富民大街、京白大街、东一环;两横由北向南分别北一环、津保路;依托熊安以及京津冀一体化规划,京白路即将升级为国家一级公路,届时随着良常路三期的竣工,京冀将打通“断头路”,白沟可直达北京南六环,未来紧邻北一环即将开通北京直达白沟的838公交线路,与项目仅有一路之隔,白沟与北京将实现铁路、快速路、公交等多路网联系;同时白沟西侧的富民大街南向未来延伸至熊安新区,东一环未来北向延伸至112国道,南向延展至雄县西外环;富民大街与东一环将使得白沟与熊安核心城区实现无缝对接。未来项目北侧北一环路向东延伸至霸州高速路口,为城市东向交通提供便捷之道。
2、城市发展
白沟目前已有5万多个品牌入驻,它已成为国内外品牌最多的商贸集散地,被誉为"中国北方**大购物天堂"。同时白沟也是一个有悠久经商底蕴的城市,从宋辽时代的边境榷场,明清时代的水旱码头,到现在的新冀商文化,都足以展示白沟为京津冀都市区最宜商宜业的城市魅力。
白沟素有“中国箱包之都”的美誉,作为“全国十大淘宝镇之一”的白沟,拥有箱包企业4000余家,年产箱包8亿只,占全国箱包总量40%,同时白沟在对接京津产业外溢方面也已达成很大的成效:2017年10月份北京动批商圈、大红门商圈、天意商圈的上千余家商户在丰台区政府和大红门疏解办的牵头组织下,在白沟大红门和国际商贸城内选铺成功。
同时,白沟拥有发达的物流体系,覆盖全国所有县级以上城市,年吞吐量1700多万吨。2016年9月8日国家八部委批准白沟为市场采购贸易方式试点,截至目前全国获批试点只有8家,黄河以北只有白沟一家,同时保定市政府专门为本项目的商业特别设立了总建筑面积5000平方米的海关和检验检疫站,为市场采购贸易经营主体提供就地通关、报检、拼箱、查验等监管服务,退税前置,免去了退税相关繁锁手续及垫资成本。
地处世界级城市群中的白沟未来将成为熊安新区国际商贸产业功能区。对标美国曼哈顿,在其定位为纽约CBD后的数十年内,曼哈顿成为了金融业、非盈利机构以及政府机构的运作中心,依托CBD纽约也成为了国际性和跨国行业组织的中心,二十世纪七十年代,曼哈顿成为了全球房价最高的城市,其商业与住宅交易,占有率达到全美40%。全世界的精英与资本,始终在不停地向这里凝聚。未来,白沟将成为“国际商贸产业功能区”。
3、城市规划
白沟镇依据“重点向北、向东发展,西部城区以旧城区更新改造为主,津保路以南适度发展”的城市发展方向。主要发展两条轴线,分别沿京白大街公共服务发展轴,沿东一环市场发展轴,两条轴线复合发展,形成纵贯南北的两条主轴,构成城市发展的基本骨架,着力打造首都功能疏解的桥头堡和京津产业转移的承接地,致力建成宜居宜业、平安善美的首都城市群微中心,熊安北国际城和中国北方有国际影响力的商贸支点城市。
依据熊安新区的规划,白沟新城定位为京津冀都市区创新城市,熊安国家新区门户节点,燕赵商贸文化创意之城,白沟新城核心区位于北一环与东一环交汇处,是白沟新城交通要冲,向东连接京南交通枢纽霸州,向南连接熊安新区,同时也是隆基泰和产业新城的核心规划区。产业新城总体定位为东方创意谷,白沟新客厅,打造白沟新城城市名片。核心区总占地7.2KM²,其中产业新城的核心区将以京白世贸城作为核心区的启动区,并充分实现其设计创意板块功能。核心区未来将建有中央公园(地下商业)、五星级酒店(万豪酒店)、文化客厅、冀商文化馆、艺术天街5大标志性建筑,为白沟新城打造城市级地标性名片。白沟新城核心区整体共分3期开发,其中一期实施总面积2144亩,包含特色商贸服务街区、中央公园、五星级酒店、艺术天街、冀商文化会馆、文化客厅,预计2022年实现。并计划2018年打通白沟通向高铁站城市道路,2020年打通北一环至霸州线高速入口通道。核心区围绕“东方创意谷 白沟新客厅”的总体定位,集合隆基泰和产业发展投资基金、万豪国际酒店、上海新国际博览中心、华体集团、中国交建、中央美院等23家集团及院校同为主抓手,整合建设核心功能区。
四、企业布局
1、隆基泰和,作为新型城市运营商,于1999年进驻白沟以来,鼎力精耕,针对白沟镇城市规划及经济增长需求进行多元化布局,多业态打造,开发运营11个专业市场,分别为:
白沟服饰辅料城(建筑面积6万方,总投资1.2亿元,经营率95%,商户558);
白沟五金皮革城(建筑面积7万方,总投资1.2亿元,经营率95%,商户511);
白沟服饰广场(建筑面积5万方,总投资1.38亿元,经营率85%,商户400);
白沟动批服饰广场(建筑面积10万方,扎招商率70%,招商间数840);
白沟国际商贸城(建筑面积45万方,总投资20亿元,经营率95%,商户1700);
和道国际箱包交易中心(建筑面积50万方,总投资30亿元,经营率85%,商户4154家);
白沟精品鞋帽城,白沟五金灯饰城,白沟和道国际外贸城,和道国际电商创业园,京白世贸城;
2、10个精品住宅/类住宅项目,阳光西郡,阳光888,阳光国际,阳光上和,阳光逸景豪庭,万和城,香邑澜山,香邑澜湾,香邑澜廷以及紫金台项目。

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