「海外房产」| 投资领域细数海外房产之刚性需求！（理性+纯干货）

房产一直是资产配置中的刚性需求，从个人投资者到大型企业，都或多或少在房产领域有一定的投资。
 在国人的意识里，房产是一个稳赚不赔的投资模式。和虚无的股票、证券、期货相比，房产实实在在存在的。 一个北上广深的普通阿公阿婆，可能就同时手握3套房产，每年靠租金收入完全满足生活需要。

但海外房产怎么就成了投资领域的刚性需求？ 近两年，对于国内投资者而言，日子很不好过。2015年以后新一轮房价上涨，在2017年政府的一纸“限购令”下戛然而止；18年股市再次迎来一轮“崩盘”；中美贸易战让国内经济下行压力不断增大........放眼国内，理想的投资方式已经凤毛麟角。

有些想去海外市场的国内的投资者，发现海外市场更加复杂，资产种类庞杂，加上语言障碍，缺乏专业知识和专业人士指导，极易落入陷阱。 而相比股票、期货、国际汇率等投资形式，海外置业“玩法”相对要简单许多。而且海外房产拥有一些“独有特点”，让它相比国内房产投资更有优势。

海外房产有哪些“独有特点”？
房屋产权中国房子的产权一般为40年、50年、70年，而购买海外房产，购房者一般享有至少99年的产权，大多数都是永久产权。 首付比例中国房产首付占全款的比例至少在35%（实际占比50%左右），而海外房产首付金额占比从5%-50%不等。 
租金回报国内房产的租金回报多数在2%以内。海外房产，比如迪拜等，租金回报多数都在8%以上。 得房率国内房产说的都是建筑面积，大多数还都是毛坯房，海外房产讲的室内使用面积，且交房标准都是精装修，有些还带家具包。
海外房产在哪些方面满足了投资者需求？ 整体上，除了自住这样的基础需求，海外置业能在教育、资产配置、对冲单一货币风险、纯投资理财、传承、税务规划等方面发挥作用。 据统计，在选择海外置业的高净值人群中，自住、移民目的现在已经屈居第三，投资和子女教留学教育成为最重要的两个目的，二者占比分别约为75%和56%。
这些置业需求和目的的出现，与海外置业的主要作用是分不开的。
具体来说，配置海外置业的作用体现在： 分散单一货币的风险
股神巴菲特说过，投资最基本的三条规则：**，保住本金；第二，保住本金；第三，时刻牢记前两条。
高净值人群进行全球资产配置、优化投资组合，主要目的就是分散单一投资配置和单一市场配置带来的风险。当风险降临，一篮子鸡蛋的损失可以通过其他篮子里的盈利来弥补，这就是风险对冲，最大化的抗跌保值。 完成“分散风险”**步后，初始本金能够相对安全地实现最大化积累。接下来投资者，需要考虑的是如何从海外房产配置中获取收益。

房屋增值及租金收益
大部分海外房产，不实行“限购限贷”政策，这为房产投资者提供了施展拳脚的舞台。 通过投资海外房产，获得可观的房产增值收益。同时，也可以将房子出租，获取租金收益。 以房生房
巴菲特曾说过：“人生就像滚雪球，同样财富也需要滚雪球”。
投资海外房产同样可以滚雪球。在核心地带购买一套具备升值潜力的优质房产，购房者利用未来房产升值部分，投资下一套房产的首付，第二套房产如上操作，实现“房产的裂变”。 以房养老以房生房，到了年老之时拥有多套海外房产，而且通过租金早已还清贷款。以后每月产生的租金就相当于给自己发养老金。 等于花很少部分的钱提早给自己买了一份养老保险，老有所依。 而且，如果是海外旅游地区房产，还能每年去自己的房子里度假，享受一下异域环境，丰富退休生活。

候鸟式养老自住随着全球化进程步履的加快，人们对退休后的居住地有了越来越多的选择。 以前常有北方人冬季去海南养老，如今养老的选择不仅局限于国内，海外养老的热潮逐渐兴起。 国外养老有着诸如基础设施建设完善、医疗体系相对健全、季节性疾病预防、环境气候适宜等优势，更能适合对养老条件有追求的退休老人。 以房养学留学生海外求学，“住”是一个要解决的大问题，房租年租金是一笔不小的支出。但是，“以房养学”就能让留学生既解决了“住”又解决了“学”。 比如家长在学校所在城市购买房产，其中一间留给孩子用，将其它房间出租。 利用房屋租金去偿还部分贷款，剩余的作为孩子生活费的一部分。等孩子学成回国的时候把房子卖出，这年的升值部分完全可以覆盖在外留学期间的费用。
 资产传承对于高净值人群来说，购买海外房产除了投资和自住，最看重的便是“资产传承”。海外房产一般都具备永久产权，意味着购房者购置的房产具备传承性，可传承给后代。而且大部分海外国家，无遗产税，房屋可世代继承。 税务规划海外房地产作为非金融类资产，不在CRS披露的范围内，有效可规避CRS。另外，国内购房者的个人信息亦会受到隐私保护，不会公开**。
 海外房产从最初的自住功能到今天的资产配置功能，其重要性已逐渐被投资者所认知。伴随着人们来自“教育”、“税务”、“自住”等各种需求的增长，海外房产更像是资产规划的“优惠套票”，满足购房者的多重需求。
海外房产正是因为满足当下主流投资群体的各种需求，成为投资者刚需。