下半年房地产市场将平稳恢复增长

    2020年上半年，中国房地产市场在经历了1—2月份的剧烈下降后，持续保持平稳恢复态势。总体上，市场恢复基本符合预期。当前在没有重大政策转向和新的外部冲击的情况下，预计下半年中国房地产市场将延续平稳恢复和增长的态势。
    第一，年度有望恢复平稳。总体上看，预计全年商品房价格同比增长5%左右，商品房销售面积同比增长-5%左右，房地产开发投资同比增长3%至7%。从时间上看，将呈现逐月边际递减性恢复态势。从空间上看，各地恢复程度不同，分化持续加剧。中心城市、都市圈和城市群复苏较好甚至可能出现过热，其他城市复苏较慢甚至可能陷入衰退。
    第二，潜在隐忧值得关注。首先，地价出现快速上涨的苗头。1—5月份全国土地成交量同比增长虽只有-8%，但成交价款却增长7.1%，依此推算地价上涨高达15.1%，且一些城市“地王”又现。因此，须预防类似2015年至2016年那轮“地王”带动房价轮番上涨并不断扩散的局部过热再度上演；其次，个人按揭贷款与定金及预收款同比恢复幅度出现差异。此前两项指标变动几乎同步，但1—5月份前者同比增长-0.9%，后者增长-13%，这反映投资需求占比增加和杠杆购房比例扩大。另外，不少城市出现房租下降，房价上涨。一些城市出现利用多种途径融资炒房现象；再次，一些城市楼市面临过热风险。由于房地产长效机制尚未完全建立，市场各方仍有炒作冲动，加上前述规律支配，一些热点大城市中心区、都市圈和城市群楼市面临过热风险；最后，一些城市存在房屋空置和库存加大的风险。一些非热点城市、非都市圈和城市群中小城市，由于不在调控视线范围内，过去两年出现楼市过热。在当前疫情冲击、经济增速放缓、需求下降的情况下，房屋空置和库存加大风险开始暴露。
    第三，起落风险仍须警惕。虽然目前房地产市场恢复平稳，风险总体可控，但是一些风险因素仍须高度警惕。首先，楼市总体风险依然存在。课题组测算：2019年全国城市房价收入比平均高达1∶9.1。西南财大课题组测算：2017年全国城市空置率高达21.4%。2018年居民家庭债务收入比增至86.9%，2019年174家房企加权平均净负债率达到91.37%。这些都明显高出合理区间；其次，宏观经济形势面临不确定性。国外疫情、国际经济和国际关系存在进一步恶化的风险，如果情况持续恶化或再有新的冲击，将引起居民创业、就业和收入持续恶化，或将导致住房刚性和改善型需求大幅下降；最后，楼市预期复杂敏感多变。虽然目前楼市总体稳定向好，在风险较大情况下，外部环境及楼市波动极易引发预期逆转。以上三点决定超过一定区间的冲击和变化会引起市场剧烈波动。