三特索道发力旅游地产 寻找新增长点

受累于索道、景区长线回报压力，三特索道开始寻找新的利润增长点，以求弥补长线投资对公司造成的亏损影响。拥有多个二三线城市旅游资源的三特索道选择了将旅游地产作为突破口。
从1995年确定将索道作为主营业务以来，三特索道经过3次战略转型，从单一索道运营向二三线旅游资源综合开发商过渡。然而，索道和景区的较长回报周期开始让三特索道承受资金和业绩的双重压力。
三特索道2013年年报显示，因部分项目分流、改造或处于培育期，2013年营业收入为3.43亿元，同比下降7.31%，净利润3123.15万元，比上年下降43.43%。
目前，在三特索道的索道、景区、餐饮酒店和旅游地产主要业务中，索道经营和景区门票仍为主要收入来源，占总收入的85%。而对于旅游地产，三特索道尚没有进行较大投入，2013年，旅游地产成本仅占到营业成本比重的0.6%，比2012年还减少了0.07%。
三特索道董事会秘书叶宏森表示，目前公司主要收入来源仍为索道，“2014年，我们希望旅游地产的比重能够逐步上升。”
据了解，未来三特索道主要会在目前已有的旅游资源周边进行可售物业开发，然而，二三线城市房地产市场风险、重资产业务带来的资金压力等问题都将对三特索道提出新的考验。
原主业的扭亏压力
截至2013年年末，三特索道参控股子公司共有30家，主要分布在9个地区。2013年，内蒙古、福建、湖北3个地区分别出现了12.5%、15.1%、69.8%的亏损。
其中，均于2012年9月开业的湖北崇阳浪口温泉会所和崇阳隽水河公园因仍处于市场培育期，经营亏损增大；福建地区的武夷山索道公司因2013年接待游客人数减少，引起收入下降、亏损增加；而浙江地区的千岛湖索道公司因索道升级改造，引起收入下降、成本增大，出现亏损。
东北证券分析师梁莉认为，三特索道占有的自然资源价值突出，中长期成长没有问题，但对短期业绩的影响比较乏力。
目前，三特索道所拥有的庐山三叠泉、梵净山、海南猴岛等项目均已盈利，其中表现较突出的梵净山旅业公司，2013年接待游客31.62万人次，实现营业收入7361.27万元，同比增长19.19%，实现净利润1408.25万元，同比增长68.34%。
中航证券薄晓旭认为，其他处于培育期的公司，如咸丰坪坝营公司、南漳古山寨公司、崇阳隽水河公司等2013年营业收入都有所增加，效益转好，这些项目在度过培育期之后，有望成为公司业绩增长点。
然而，面对主要业务的亏损，三特索道仍希望可以尽早实现扭亏。叶宏森向中国房地产报记者表示，目前出现亏损的索道和景区项目均处于培育期的，已经度过培育期的项目都是盈利的，“在市场培育期的项目，要经历从亏损到减亏，再到扭亏，最后到盈利的成长过程，现在要让一些在市场培育期的公司尽可能缩短周期，尽快实现扭亏。”
但在2013年年报中，三特索道也坦言，2014年，华山索道公司将在一个完整的会计年度受华山二索的分流影响，较2013年经营业绩有继续下滑的风险，同时，虽然对部分亏损子公司制定了扭亏目标，但其扭亏效果具有不确定性。
中航证券分析师薄晓旭分析认为，2014年，三特索道亏损业务仍难以扭亏，短期之内公司业绩难以出现拐点。
谨慎发力旅游地产
“公司在地产业务上早有涉及，现在希望可以加速推进，以贡献更多的业绩。”三特索道某高管表示。
的确，从2007年在深圳交易所上市后的**个经营年度，三特索道就开始了神农架民俗风情商业街项目和海南塔岭天籁谷养老公寓项目等旅游地产项目的开发。
旅游地产业务也已经有业绩贡献，最早开始销售的神农架民俗风情商业街项目在2008年就实现营业收入284.16万元。2010年，三特索道房地产业务实现营业收入达到6235.79万元，为2008年到2013年间最高。
旅游综合开发需要大额资金支持，从2010年开始尝试资本市场再融资的三特索道因受房地产调控政策影响，一直未能如愿，受限于资金压力，房地产项目从2010年开始有所放缓。之后3年的营业收入分别为1691.4万元、83.58万元、167.41万元。
在索道和景区业务整体出现亏损的状态下，三特索道计划重新发力旅游地产。
“我们希望用旅游地产业务的短期收益来平衡索道和景区业务回报周期长造成的暂时亏损。”叶宏森称，“旅游地产将会采用滚动开发的方式进行，这样启动资金并不会太大，对公司的资金要求并不是很高。”
据叶宏森**，三特索道的旅游地产项目也将结合景区资源，商业配套，主题公园等形态，主要有别墅、公寓、小高层和商铺等，但整体规模并不会太大。“我们不会建像万达那样庞大规模的项目，也不会造一座空城。”
三特索道未来将主要打造“田野牧歌”和“三特营地”两种旅游地产产品。前者以已经建成的崇阳浪口温泉会所为代表，打造回归旅游本质的休闲度假产品；后者主要面向自驾游和自助游群体，主要形态为民俗生态村等。
滚动开发和规模的控制既是资金限制下的选择，也是为了避免房地产市场的风险。
目前，三特索道的旅游地产业务主要分布在湖北、贵州、内蒙古、海南等二三线城市，对于未来的市场风险，三特索道并非没有意识到。
在年报中，三特索道提到，将通过建立信息收集和分析系统，及时把握政策动向，主动适应政策变化，同时，投资开发要有前瞻性，注重长期利益。
叶宏森称，房地产市场的宏观调控会波及旅游地产的开发经营，但风险只有在实践中体验。“未来将会一期一期滚动开发，当遇到风险的时候，一定是时间风险，如果规模可以控制，风险也一定在我们可以控制的范围内。”
据中原地产研究人员分析，在公司业务亏损的情况下，三特索道选择以房地产作为突破口，具有一定的拿地优势或是主要动力。
对此，三特索道某高管称，很多项目拿地较早，当时价格确实相对便宜。叶宏森称，“但也不能说我们的拿地价格很低，我们都是按照国家的政策进行。”
纾解债务压力
对于三特索道来讲，2014年的一个重要任务是完成资本市场再融资。年报中提到，将积极推动再融资进程，尽早实现融资计划，以利于投资项目建设如期完成。
梁莉称，因为三特索道近年来采取快速对外扩张的经营战略，期间费用率高于行业均值，资产负债率一直在旅游行业中保持较高水平。
根据财务报表数据，三特索道2013年负债率为48.86%，流动比率为2.13，货币资金远不能覆盖短期债务，面临一定的短期偿债压力，如遇国家银根紧缩，财务上资金周转不畅，将会面临偿债风险。
叶宏森表示，目前，三特索道的再融资方案已经提交证监会，等待审批，公司会积极推动事项的进行，努力实现再融资目标。
近日，中茵股份、天保基建、北京城建等房企的再融资方案陆续获证监会放行，这也增加了三特索道的信心。
三特索道也在尝试其他融资方式，据叶宏森**，目前，除在二级市场融资之外，三特索道还在进行其他形式的股权融资。“2013年，通过子公司的股权融资吸收的战略投资人信达新兴财富（北京）资产管理有限公司的投资额就达到2.2亿元。”
近日，华泰证券的长隆公园门票项目成功获批。据前述三特索道高管**，已经有机构为公司制定了资产证券化的方案，但目前尚没有推进落实。“通过资产证券化的方式融资也考虑过，但资产证券化在市场中推得不多，我们需要进行成本、融资手段等衡量后再综合考虑。”该高管称，资产证券化的融资成本虽然比基金、信托等方式低，但还是略高于银行直接融资成本，目前仍以股权融资和银行直接融资为优先。
随着三特索道大股东由国有企业变为民营企业当代科技，梁莉认为，这对于长期战略来讲经营机制会更加灵活，更利于企业发展。从1995年确定将索道作为主营业务以来，三特索道经过3次战略转型，从单一索道运营向二三线旅游资源综合开发商过渡。然而，索道和景区的较长回报周期开始让三特索道承受资金和业绩的双重压力。三特索道正希望用旅游地产业务的短期收益来平衡索道和景区业务回报周期长造成的暂时亏损。