陕西频现天价养老社区

养老地产急速扩张
民政部发布的“十二五”期间中国养老服务建设体系目标提出：“据推算，2020年我国老年人护理服务和生活照料的潜在市场规模将超过5000亿元。”
随着老年人数量的逐年增加，社会养老需求越来越大，近两年来，政府也出台了多项扶持养老产业的政策，加之养老市场的巨大空间，吸引了一些房企跃跃欲试，借道开发养老地产，进入商业性养老产业，试图分一杯羹。近两年，我省养老地产的概念越来越火，许多房产企业提出了兴建养老地产的规划。
从2011年就开始，西安城北凤城三路与凤城四路之间的一家楼盘就开始宣传要建老年公寓。 而在西安东郊的白鹿原上，一家房地产开发公司正在规划一个以养生养老为主要特色的项目。该项目宣传广告上称，在项目三期规划了老年公寓，共十层，356套，1—4层为商业，有干洗店、银行、老年大学、心理辅导中心等；5-10层为老年公寓。 在西安市长安区滦镇开发区，一个占地约700亩、总建筑面积70万平方米的大型的养生养老基地也即将建设。
此外，在西安周边的户县等地也有开发商正在谋划着拿地、上马养老地产项目。在富平县，一个由地产公司与医院联合开发的、规模更大的养生养老专业酒店也将动工……
养老地产急速扩张的背后，是养老产业的诱人前景，也是地产商的转型方向。陕西经典派地产商业运营管理公司董事长朱林表示，房地产业正在从高速增长转向下滑的趋势，养老地产既满足了老人居家养老的需求，也为地产行业走向定位精准化提供了机遇。
不过，在一片看好的景象之下，养老地产的实施却并不乐观。
近日，记者在上述西安城北凤城三路与凤城四路之间的那家楼盘看到，规划老年公寓的区域目前只是一片临时搭建的工地，并没有正式开工。工作人员解释说，老年公寓是服务业主的社区配套项目，一般来说，只有社区入住率较高时才能正式投入使用，目前仍以销售住宅为主。
而一位有意在汉中、安康等地谋划养老地产项目的开发商也向记者坦言，“养老地产看上去很美，但在目前的实际情况下，前期成本投入很大，而回报不确定性太大，所以许多养老地产实质上只是开发商的一个噱头，实际上还是在搞商品房开发。”
养老产业行业人士陈万栋认为，养老地产在西安尚处在起步阶段。政策的细化和落实并没有完全实现，养老产业也没有成型的赢利模式。从资金回报来看，房产等行业的回报期短，利润率高，而养老产业的投资回报时期在7-10年，前期持续投入大，只有形成一定规模和稳定客源后才可能赢利。
天价养老社区“只租不售”
精装公寓、拎包入住，老年大学、影剧院、游泳馆一应俱全，管家24小时候命……近日，苏州一家高端老年公寓正式对外亮相，入住价格不菲，一居室每套月租金最低9800元。这引起了社会的广泛关注。
其实，在陕西省也不乏类似高端的养老社区。
记者了解到，在华山风景区附近，由一家房地产公司开发的旅游度假养老社区即将建成。该公司营销中心陈万栋经理描述了入住该社区的场景：房间装修完好，家电齐全，老人可以拎包入住；房间所有的设施和服务都适应老人的特殊需要，进出口有平缓的坡道和扶手保证安全；护理工定时查房，检查老人身体状况，测量血压血糖，提醒吃药；老人如果突然感觉身体不舒服，可以摁响随身携带或房间配备的呼叫器，2～5分钟后社区专职护理人员就可赶到；配备医院、救护车等设施；老人可在房间自己做饭，也可在社区餐厅订餐；可去社区的舞蹈、书法、图书等活动室休闲娱乐。
这个社区周边还配套有现代化农业园、温泉度假中心、购物商场等。
区别于一般的买房养老，这家养老社区的房屋只租不售，入住有两种方式：成为会员，或者长期租赁。会员分为钻石卡、金卡、银卡，分别需要缴纳会费为60万元、20万元、10万元。可以全额退还。钻石卡每年赠送60天房间使用权；金卡可在固定房间住20年，每年赠送30天房间使用权；银卡不固定房间，可按日、周、月计费，期限3年。记者了解到，会费只是提高了入住门槛，会员要入住，还需额外支付房间及餐饮费用。
住户也可以选择长期租赁，需要一次性或者一年内分三次交付20年房费，管吃管住，还有基本的服务。住两位老人的小房间，每个房间每月3500元—4000元；大房间可以住四位老人，每月费用约8000元，平均每位2000元。
虽然高端养老社区是传统养老院的产业结构升级调整，满足了部分高收入老年人对居住环境和居住设施的特殊需求，但市场能否接受目前仍要打个问号。
数据显示，2013年陕西省全年城镇居民人均可支配收入22858元，平均每月1905元，企业退休人员月人均养老金2046元。会员制过高的进入门槛和服务费，显然只有少数家庭经济宽裕或退休金较高的老人才能住得起。
不过，陕西省社科院副院长石英认为，如果老年社区或公寓的环境和服务比居家更舒服安全，即使目前看来收费较高，但随着经济发展收入增加，中高档的公寓也会供不应求。