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看“新生代”度假地产投资走向

2014-07-11 10:45:24发布者:网络

从乳山银滩、到惠州,在度假地产开发大潮中涌现出的诸多“新贵”,在投资热退潮之后面临“裸泳”的尴尬;而北戴河、三亚这些老牌旅游度假目的地,则成为受惠者。一项网络调查显示,83%的度假地产潜在置业者更青睐配套成熟、养生资源丰富的传统区域。
“新生代”度假地产板块“裸泳”
绿维创景规划设计研究院的研究报告显示,我国滨海旅游资源的分布格局大致呈S形,因此也就形成了滨海度假地产开发的三大板块。**是环渤海板块,包括山东半岛、胶州半岛,以及以北戴河为核心的京津冀度假中心区;第二个是东海板块,包括上海、浙江等,度假因素较少,更多是旅游形态;第三个南海板块,包括海南岛,以及以深圳为核心、从小梅沙、大梅沙、华侨城一直到巽寮湾再延伸到汕头的海岸线。
在这三大板块中,除了北戴河、三亚等极少数传统意义的度假目的地之外,很多是新兴开发区。“过去几年热钱汹涌,很多之前的荒滩,仅仅因为海景资源就被大规模开发。”比如,年新增建筑面积160万平方米的山东、惠州海岸线,22公里海岸线云集200多个海景房项目、其中至少有4个处于**状态的乳山银滩等等,目前都面临空置率**、去化困难的严峻局面。
“野蛮式开发忽略了相关的生活服务和休闲度假服务配套,以及城市公共服务配套,房地产与度假分离,度假地产与城镇化分离,从而导致大量空置出现;以做传统住宅的思维去做旅游地产,最终让度假地产沦为伪度假地产。某代理行老总直言不讳地说,而这,也是投资热退潮之后,某些新兴区域“裸泳”的根本原因。
传统度假目的地凸显“马太效应”
“马太效应”是指强者恒强的现象,在度假地产市场,这一效应逐渐显现,“有限的资金更青睐有着多维价值和明确预期的区域和产品,比如说一些老牌传统度假目的地的项目”,前述代理行老总指出。
“今年我们主推二期独栋别墅和少量双拼、叠拼别墅,精装修交房。进入夏季传统旺销季,看房的人依然很多,尤其是很多来这里度假的客人”,北戴河新区的荣盛·一杯澜项目负责人介绍;而在华南的三亚,尽管冬季才算是旺季,但区域内一些成熟高端项目同样销售稳健,如6月份3天销售38套的半山半岛等项目。
“北戴河和三亚,养生度假资源都非常丰富,经过数十年发展,各种度假配套也非常成熟,当下市场最缺的就是这种确定性。而从预期上来说,以北戴河为例,机场通航之后,国家级的北戴河新区产业不断丰富,未来区域供求失衡或将加剧。”一机构分析师指出,市场从来不会错杀优质品种,北戴河新盘供应相对较少,除了前述**产品荣盛·一杯澜之外,主打经济型的项目如天洋万科北戴河小镇,市场反馈也很不错。
从市场供求关系来看,“马太效应还表现在细分市场上,顶奢型产品的供不应求。品质纯粹的一线海景房很少,比如前述市场表现良好的半山半岛、荣盛·一杯澜等。这个细分领域的消费群体日益壮大,他们对价格并不敏感,但对产品要求苛刻;尤其是京津冀的高端置业人群。”亚豪机构市场总监郭毅指出。
一位资深操盘手表示,与海南相比,以质感与体验而胜出的高端海景房在华北地区更为稀缺。尤其是像北戴河荣盛·一杯澜这种超低容积率,私享海滩的**产品。据悉,北戴河荣盛·一杯澜项目容积率仅0.4,建筑密度低至15%。项目尽揽碧海银滩资源,周边公园林立、两家高尔夫环绕、西侧还拥有300亩原生态森林公园。此外,项目周边的休闲度假及商业配套资源也很丰富,更值得一提的是,为了能带来更好的度假体验和生活质感,开发商还为业主定制了超五星会所,会议会展、四季恒温室内泳池、酒吧、健身中心等。最具特色的是项目南侧的荣盛·一杯澜专属沙滩,这是整个区域海岸线唯一拥有保险和全职救生员的沙滩。



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