二手房成交创三年新高,如何看待十字路口的宁波楼市?

宁波最近房价涨得并不太猛啊，为什么被住建部约谈了，旁边杭州的房价比宁波高得多为啥没被约谈呢？只有小孩子才会问为什么。宁波房价涨得不太猛，是因为新楼盘施行的是“限价”和“统筹备案”的双策略。在备案价上，刨去了装修费用，刨去了车位费用，赤裸裸的白坯价显得分外性感。但这还不够，为了控制总体涨幅，板块内一些价格比较高的楼盘，往往要等到低价楼盘出现才备案。高扯低填，综合下来价格就控制住了。与统计数据相比，实际的房价感受来得更直观，去年这时候4万元仿佛是一个不可逾越的天堑，今年许多楼盘4万元几乎成了打底价。当然价格会加上装修包，但鬼都知道昂贵的装修包根本不值那么多钱。新房的涨价并不是最离谱的，如果去看看二手房，比如下应、城西、洪塘、老江东，去年一年的涨幅可谓瞠目结舌。记得去年初，许多人在咨询老司机二手房的问题时，我还会说有些板块的二手房价格挺实在，比如海曙的机场路沿线、江东的新河路一带、江北的谢家板块等，如果要更便宜一些的，洪塘和城西大把二万出头的房子等着你。但今年呢，三万以下的二手房已经挺难找了，除了“老破无”，即又老又破又没电梯，更别说学区了。学区房去年鸡犬升天，4万买学区几乎成了标准价。去年底老司机曾说，由于**影响，许多人会留在宁波过年，今年的春节楼市不会冷。果不其然，以往二手房行情最差的一季度，今年却卖得相当红火。刚刚过去的三月，宁波六区二手房交易量高达7643套，这是2018年以来的新高。2018年当时的数据还未包括奉化，加起来比今年的成交量要略高一些。2018是**的一年，大家应该还有印象，小港是那一年**的明星，此外还有杭州湾。看上去没发生什么大事的宁波楼市，却在去年12月加强调控后，创下了3年来的成交新高。这个数据住建部一定比老司机先看到。宁波官方发布的统计数据是在4月6日，老司机要对宁波住房交易中心点个赞：现在基本上每个月**周统计数据会出来，以往则不一定，有时候月初，有时候月中，有时候还会拖到下旬。女人们都知道，如果不准时，得有多焦虑。住建部看到宁波的数据肯定不能无动于衷啊，本来去年宁波二手房的涨幅就位居前列，从下半年开始拍地又一个比一个**，新楼盘倒挂与摇号愈演愈烈，再不刹车恐怕又要像2018年那样失控了。约谈是必然的。比我们看到的更严峻的是，宁波许多板块出现了断供。城西有新楼盘吗？好像只有一个；鄞州中心区有新楼盘吗？好像只有一个；东部新城有新楼盘吗？好像只有两个；下应有新楼盘吗？很久一个都没有了；庄市、骆驼、洪塘、前江呢？真正楼盘多一点的板块，一个在海曙段塘，一个在老江东，一个在江北孔浦和慈城。但如果考虑到开盘就卖掉一大半，楼盘之间互相错开，其实在宁波市区买房，可选择性是很小的。许多板块根本就没得选择。与供应稀缺相对应的是，是供应结构的单一化，无论是段塘还是孔浦，或者是江东，刚需产品基本上绝迹了。宁波早就实施了限房价，但从来都没有限地价，在房价的天花板之下，地价越拍越高。高到了开发商必须动歪脑筋才能有钱赚的地步。新宁波人、首次购房的刚需客户，他们能去哪里买房？现实给出的选项是：慈城、小港、方桥，甚至更遥远的奉化。在这些2万元出头的板块，刚需客们需要和广大的投资客（特别是数量庞大的低端投资客）竞争。他们还得考虑通勤成本和生活便利性，如果加个班打个车，一天的工资都给滴滴了；年轻人出门逛个街，来回倒车得花一两个小时。许多人不得不选择价格偏高的二手房。新房可以限价，二手房却不能，在新房供应不足的情况下，二手房市场就成了房东的“狩猎场”。所有房东都在津津乐道房价涨了多少，自己赚了多少，另一面却是许多年轻人乃至他们的家庭未来若干年的捉襟见肘、节衣缩食。去年2万的房价，今年涨到了3万，对于刚需来说，短短一年需要多付出100万（还不一定抢得到）。对于这些刚进入社会不久、薪水低、要结婚生子、要培训充电的年轻人来说，可能是一笔需要10年甚至更久才能尝清的债务。但你没有选择。老司机接触到了太多的投资客，他们并不是贪婪的掠食者，只是担心自己的孩子被剥削。他们早早的为孩子“存”一套房在那里，用以抵御房价不可控的上涨带来的资产贬值。老司机认为这是无可厚非的，如果你有资金用于其他投资，大概率是难以抵消房价上涨带来的贬值，所以还是老老实实买套房靠谱。从机制上来说，中国的大城市，房价长期螺旋式上涨的基础没有动摇。调控会来吗？肯定会来！而且时间已经不远。调控的力度有多大？这可能是迟迟没有出台的主要原因，既要满足住建部的要求，又要确保市场的稳定，拿捏需要功夫，也需要时间。但我们不要期望调控会带来大幅下跌，赌房价跌是一场没有胜算的赌博。老司机看过太多和楼市赌博的人，无论是空头还是多头，往往都输得很惨。