智房网 > 楼市资讯 > 房产资讯 > 湖北 > 咸宁 > 湖北咸宁:小温泉撬动大地产

湖北咸宁:小温泉撬动大地产

2016-02-22 09:55:34发布者:网络

咸宁作为全国知名的“温泉之乡”和“桂花之乡”,凭借其优越的生态环境和丰富的温泉资源,形成了具有咸宁特色的“旅游+地产”发展模式,带动了咸宁房地产市场5年的快速发展,而在近年来三四线城市房地产市场整体下行、内需不振的冲击下,咸宁将仍以旅游业作为提升产业优势和城市吸引力的重要举措,继续探索旅游带动地产发展的新模式。
咸宁市位于湖北省东南部,有“湖北南大门”之称,城市环境优美,生态资源丰富,有“温泉之乡”、“桂花之乡”的美誉,且荣获“全国最适宜人居城市”、“中国温泉之城”和首批“全国旅游标准化城市”等称号,同时,作为武汉“1+8”城市圈核心城市,咸宁距离武汉仅80公里,又有“武汉后花园”之说。
咸宁市目前常住人口248.50万,其中咸安区人口62万,中心城区人口约26万。2015年,咸宁市GDP总量为1035亿元,在湖北省排名第10,属于中等偏下水平。
“高铁+温泉”催热房地产市场
咸宁房地产发展起步较晚,居民多以盖私房为主,2006年后商品房才逐渐起步发展起来,且以本地改善型住房需求为主。但咸宁城区人口不多,因此房地产市场发展较为缓慢,2009年以前,城区年均销售面积仅50万平方米左右。
2009年起,咸宁开始大力发展以温泉休闲为核心的旅游产业,并且成功举办了国际温泉文化旅游节,温泉名声大噪。随后中旅集团、碧桂园、中国三江航天、万豪集团等一批国内外知名房地产企业落户咸宁,投资近300亿元,构建了占地54.6平方公里、拥有温泉酒店和景点近30家、以温泉养生为主题的房地产旅游产业集群。同年12月,武广高铁开通,咸宁作为重要的节点,与武汉的距离缩短至25分钟,交通区位优势大幅提升,使得咸宁温泉旅游辐射范围由武汉逐渐扩展到南昌、岳阳、长沙等省外城市,甚至北京、郑州、上海也有大量人群慕名而来。尤其是周末及节假日,大量的武汉及周边省市游客涌入咸宁,也带动了咸宁休闲、餐饮等旅游周边产业的发展。
“高铁+温泉”在带动了城市经济发展的同时,也促进了房地产市场的快速上升,首先是经济产业的发展下本地居民自住需求开始释放,同时大量的旅游地产开发也催生出大量的拆迁购房需求,咸宁商品房市场规模开始加速发展。2011年,咸宁商品住房成交量突破百万,达到113.5万平方米,房价也由2007年不到2000元/㎡上涨至2600元/㎡左右。
2012年武咸城际铁路的开通,再一次促进在汉咸宁人的返乡置业潮和武汉客户的大批进入,在多重利好因素的刺激下,2013年,咸宁房地产市场发展达到顶峰时期,楼市呈现多元化发展,大型商业综合体及高端别墅项目陆续进驻,房地产项目以及产品类型越来越丰富,自住性需求不断释放,全年商品住宅年销售面积接近138万平米,平均价格也处于3300元/平米的历史最高位。2014年后,随着全国整体楼市的下行,再加上市场供应量的大幅增加,咸宁房地产市场开始以价换量。在经历2014年量价齐跌的局面后,2015年市场在政策刺激下开始企稳,年均成交量也处在120万平方米的高位水平。
“旅游+地产”模式成特色
自2009年起,咸宁连续举办了六届国际温泉文化旅游节,且通过大力宣传,温泉旅游品牌知名度不断提升,很多地产开发企业积极进军咸宁。咸宁温泉旅游产业集群开发建设以来,碧桂园、万豪、三江等房企纷纷进驻,大力开发居住、商业等配套房地产。依托旅游景区开发配套地产,“旅游+地产”模式成为咸宁尤其是温泉旅游区房地产市场的一大特色。
咸宁很多温泉景区景点都配套有地产项目,别墅、洋房、公寓、产权式酒店是开发企业涉足较多的产品类型,比如万豪月亮湾花园小区、碧桂园温泉城的别墅群及花园洋房、三湖温泉产权式酒店、三江森林温泉景区住宅等,大多集商业和居住地产于一体,且大都体量宏大、形式多样。而在客户方面,一方面通过温泉地产吸引大量追求居住品质的本地改善型客户;另一方面通过全国性的营销,吸引了大量武汉、长沙、广州甚至是北京的客户进行购买。一方面可以作为旅游休闲居所;另一方面也有着较为旺盛的投资性需求。
实力房企凭借其强大的操盘实力,在温泉地产产品上赢得相比其他类型地产项目更高的利润。2010年,碧桂园温泉营业刚刚一年,盈利3000万,而其别墅和洋房则是卖掉了7个亿,房价更是超过6000元/㎡。太乙温泉的开发商接连推出的产权式酒店公寓一经上市便受到追捧,售价则是市场普通住宅两倍多,其后期精装温泉度假洋房、度假山林别墅等产品也接连推出,均价也都在6000多元。由于温泉地产价值极大提升,一些投资者意识到这点,都在咸宁市场寻找此类产品进行投资。
高速发展背后的隐忧
2014年以来,随着房地产市场新一轮的调整,整个房地产业的发展明显放缓,虽然有旅游地产的支撑,但商品房待售面积依然增长明显,从2014年下半年开始,咸宁城区各项目明显降价,最大幅度超过2成,开发商资金链断裂项目较多。2015年,随着政策宽松,市场成交量有所回升,但价格依然持续下滑,开发商降价促销撤离的情绪较为明显。2015年底,咸宁商品住房库存量超过230万平方米,去化周期超过20个月,市场压力依然较大。
究其原因,主要有以下几个方面:一是城市容量有限,市场供需失衡。作为一个四线城市,咸宁产业经济基础较为薄弱,人口偏少,不足以支撑房地产市场持续快速发展,虽然旅游业促进了经济水平的上升,但居民收入水平增长较慢,消费能力有限。二是住房自足率较高,而外源性购房客户不足。咸宁城区居民除私房外,基本上都拥有1-2套住房,市场存在着大量的单位福利建房,近3年咸宁年均1万多套商品住房成交中,近4成都带有单位集资福利房性质,而真正商品房买家都是外地打工者与乡镇居民,还有部分外市投资者,人群数量有限。另一方面,虽然温泉旅游地产能够刺激需求,但近来开发商多将温泉作为房产销售的噱头,实际旅游资源开发投入则减少,过度的地产开发,影响了旅游地产品质,也形成了过剩。
旅游带动地产的发展模式仍有广阔空间
随着人们旅游消费观念的变化,休闲旅游产业将有非常广阔的发展前景,旅游地产也将迎来良好的发展机遇。咸宁生态旅游资源丰富,虽然目前市场发展遇到一些困难,但“旅游+地产”前景依然看好。
目前咸宁也不仅仅将旅游地产的重心放在温泉上,还正积极与全国品牌开发商碧桂园、武汉本土知名房企联投集团共同打造新的生态旅游城项目——“梓山湖新城”,从而充分利用梓山湖这一湖北省唯一还未被开发的湖泊资源,进一步打造咸宁旅游之城的品牌形象,在武广高铁的辐射效应、城铁带动“1+8”城市圈进一步融合、武汉与咸宁在经济产业上的互融日益加深之下,咸宁以旅游带动地产的发展模式将还有较为广阔的空间。
中国指数研究院组织300名分析师在春节返乡期间对全国各级城市房地产发展形势进行调研。分析师对各城市特征、住房现状、库存规模、人口流向等进行深入摸底,并对未来市场空间和投资机会进行分析,为去库存策略建言献策。



免责声明:本图文及视频内容为智房网用户上传并发布,仅代表作者观点,不代表智房网立场,如有侵权,请联系删除,智房网仅提供信息发布平台。

相关资讯