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房地产能否救经济 都市圈建设是关键

2016-02-25 09:27:13发布者:网络

在股票市场杠杆牛市终结、汇率市场人民币汇率渐进式贬值遇阻之后,房地产已成为政府破解当前经济难题的抓手。为了振兴楼市,消化三四线城市庞大的房地产库存,2月初以来,相关政策密集出台。
2月2日,央行、银监会发布房贷新政,在不实施“限购”措施的城市,居民购买首套住房,原则上最低首付比例25%,各地可向下浮动5个百分点。
2月17日,经国务院同意,央行、住房城乡建设部、财政部印发《关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知》,决定自2月21日起,将职工住房公积金账户存款利率,由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率,调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。
2月19日,财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发出通知,个人购买家庭唯一住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米及以上的,减按1.5%的税率征收契税。对于第二套改善性住房的契税优惠政策,北京、上海、广州、深圳暂不实施。
在上述房贷、契税等刺激政策中,深圳、上海、北京等都被区别对待,但却未能避免这些中心城市的房价在加速上涨的现实。与此同时,三四线城市的房地产销售能否持续回升,还有待观察。
在宏观经济景气度较差的背景下,大量资金为什么会涌入深圳、上海、北京等中心城市的房地产市场,并导致房价暴涨呢?一二线城市与三四线城市间房地产市场的结构性矛盾又是如何形成的呢?
首先,2015年以来存款利率连续下降,理财产品、信托产品**走低,居民资产存在重新配置的需求。在经过2015年7月以来的三次股灾之后,股票投资已让很多人闻之色变。中心城市房地产因供给有限,重获亲睐。
第二,8·11汇改之后,人民币贬值预期上升。市场担心货币超发会带来新一轮通胀,在中心城市买房成为应对货币购买力下降的手段。
第三,三四线城市房地产库存巨大,供应源源不断,房产的主要功能体现为居住,而非增值,因此,启动就比较缓慢。
面对中心城市房价的暴涨,上海、深圳已在研究如何调控。例如,上海已出台了《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》,明确要求增加中小套型用地供应比例,包括中心城区不低于70%,郊区不低于60%等。
然而,历史上房价调控的经验证明,在总量供给有限的情况下,这些调控措施的效果往往比较有限。由于中心城市的土地承载量有限,因此,不能仅靠各个城市自己调节,而是加快以北京、上海、深圳为中心的都市圈建设,通过加大供给侧改革力度,来破解房地产市场结构性矛盾的难题。
加快都市圈建设,需要各个城市之间加强协调,在交通、教育、医疗等公共基础设施建设方面综合规划,共同发展。最近,中央文件要求城市建设要“推广街区制,逐步打开封闭小区和单位大院”,引起社会高度关注。其实,当前的城市建设,不仅要逐步打开城市**的封闭式小区和单位大院,也要拆除城市之间的围墙,只要这样,中国才能形成现代化、国际化的城市群,才能让百姓更好地安居乐业。
近几年来,在都市圈建设过程中,各中心城市已经取得了较多成绩。在珠三角,随着本地房价走高,越来越多的深圳人到东莞、惠州买房,而便捷的交通提供了基础条件。现在,依托铁路交通,从深圳到惠州只需要半个小时,到东莞也只需40分钟;在长三角,早在2013年10月,中国**条跨省地铁——上海地铁11号线即已建成,在江苏昆山境内有花桥、光明路、兆丰路三个站。苏州规划的轨交S1线未来也将通到花桥,与上海11号线接轨;继上海之后,北京也在启动跨省地铁的建设。途经河北燕郊的北京平谷线计划2016年开工,2020年投入使用,将有效改善大量燕郊居民在北京上班的交通条件。
虽然已取得的成绩显著,但都市圈建设的现状与市场的强烈需求间仍存在巨大差距。面对当前宏观经济的下行压力,以及中心城市暴涨的房价,下大力气进一步加大对都市圈建设的投入,将成为化解房地产市场结构性矛盾,有效扩大总需求的关键举措。



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