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北京中海首开湖光玖里
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中海首开·湖光玖里步行即享祥云小镇及330公顷罗马湖，1.2容积率，打造4~6层洋房(建面110-187㎡)及联排(建面370-450㎡)超低密墅区。高端配套、纯粹圈层，世界墅区。周边荟集16家商业、16家国际学校、三所三甲医院、4家国际医疗、18家高尔夫/马术俱乐部。
一个超低密度的洋房+别墅百亿大盘新品
今年5月底，第二批次集中供地中，中海以54.7亿元拿下顺义新城的福环地块，楼面价2.99万/平米，商品房指导价5.97万/平米，中海有足够的利润空间做出优质的产品。



（以上施工现场）



基本情况
位置：北京市顺义区裕庆路金地悦景台西侧约110米
环线：五、六环之间
板块：中央别墅区后沙峪（中粮祥云小镇商圈）
建筑面积：183682.38 ㎡
占地面积：152651.99 ㎡
拿地时间：2022年6月
开 发 商：中海地产、首开地产
物业公司：北京中海物业管理有限公司
物业费：洋房6.18元/㎡、联排7.18元/㎡
交房时间：2024年12月底（联排），2025年05月底（洋房）
产权年限：70年产权（地上）50年（地下仓储）
容积率：1.2
车位比：1:1.2
绿化率：30%
供暖方式：洋房集中供暖（地暖）、联排自采暖
水电气：市政（民水民电）有燃气
总户数(户)：72栋、共1246户
总梯户：一梯两户
总楼层数：洋房，4—6层；联排，地上三层地下二层
层高/楼间距：小洋房3米、大洋房3.05米、联排3.3/3.4米层高；楼间距：洋房20-34米，联排8.6-32米
在售户型：洋房111㎡三居、138㎡四居、155㎡四居、187㎡四居；联排369㎡、440㎡
均价：5.97万/㎡
装修状况：洋房精装交付，联排毛坯
得房率：洋房83.5%，联排92.1%
区域图
地块总建面18.3万平米，非常大的一个地块，天生就是低密度的优质住宅地块。


售楼处楼盘分布图


项目位处后沙峪核心板块，东西两侧都是成熟的别墅区，北侧是新建的小区公园十七区和建邦顺颐府，周边城市界面不错。

项目分为南北两个区，北区都是低密洋房产品，南区则是联排别墅产品。

户型分析
洋房为4-6层的产品，主打三面宽/四面宽，面积段覆盖111-187平米，1梯2户。主要有4个面积的主力户型，分别是约111平，138平，155平和187平。

A.约111平的三居（中间户约110平），南北通透，全明格局，三面宽户型，南向整体面宽10米。U型厨房，餐客厨一体化，主卧套房设计。
同一般的三面宽户型相比，这个户型多了一个大家都很喜欢但很稀有的设计 - 大阳台。阳台的进深达到1.2米，3.8m x 1.2m的阳台非常宽敞，极大提高了采光效率以及空间利用率。


这个户型总价约610-650万就能买到，很多朝阳和顺义的刚需和改善人群都能够得上，估计会比较抢手。
B.约138平四居户型，同样是南北通透，全明设计。南向总面宽10.6米，4米宽的大阳台，南向卧室都有飘窗。
这个户型是“四叶草”的迭代改良户型，北向两个卧室，可以独立，也可以打通做成一个大卧室。U型厨房，双明卫，餐客厨一体化。


C.约155平四居户型，南向总面宽14米，客厅4.4米，尺度相当不错。三重对流、八窗全明，通风采光效果一流。
这个户型很像中海望京府的网红户型，但做了迭代改良，南向多了一个4.4米宽的大阳台，北侧的厨房凸出，是一个加强版的“四面宽神户型”。

D.约187平的四居户型，客厅是6米的大宽厅，南向总面宽达到了**的16.3米！独立玄关，南向双套房卧室设计，超大主卧卫浴，超大独立餐厅，超大阳台，尺度比较奢华。


洋房均为精装交付，交付包括中央空调，也包含了吊顶、各种高空间利用率的收纳设计（玄关，餐边柜）等，据说是按照市面上最高标准的精装。

按照5.97万/平的指导价来计算，洋房首付约244万起。项目北侧的限竞房项目，2019年上市，限价为5.5万/平。相比而言，三年之后供应的纯商品房，超低密度的精装洋房，指导价5.97万/平，这个价格还不错，而且据小道消息，开盘价格会有惊喜。

另外，前段时间北京全龄友好支持老年人购房的新政策，三个试点项目就包括中海首开湖光玖里。

城六区的老年人，如果名下无贷款（或者已经还完贷款），购买140平以下的户型，可以首付35% + 接力贷，也就是说，中海湖光玖里的115和138平户型满足新政策，这两个户型首付可以分别降低至213万和288万，82平的顶层退台户型则首付173万起。

南区联排别墅
南区的联排别墅面积段约为226/276/282平的户型，使用面积约450平米，总价不到2000万。

别墅楼栋均为东西排布，充分享受南北采光，三采光面设计；南向面宽9米，地上3层，三采光井，地下2层通风采光；4-5房居室，2-3个客厅，空间使用率相当高。
地上三层户型图如下：



地下两层户型图如下：



项目配套
「中央别墅区-京城九大墅区之首」
与香港半山、美国比弗利山庄等世界级豪宅区基因相似，中央别墅区拥有最稀缺的生态（温榆河生态走廊）、最便捷的交通（国际化航空）、最顶尖的圈层（国际化原住民+高净值行业领袖）。1992年诞生了是北京的**所涉外别墅-丽京花园。30年发展过程中，区域内出品豪宅，国际化配套及领袖人群聚集形成的高端居住氛围，奠定了其九大别墅区之首的地位。

「后沙峪板块-中央别墅区集大成者」：后沙峪板块同时享有中央别墅区生态地标（罗马湖）和商业地标（祥云小镇）。同时作为千亿临空经济的引擎区域。稀缺生态+产业聚集，可以说后沙峪是中央别墅区中最宜居（顶尖配套）、最有发展潜力（临空经济示范区+新国展+望京CBD外溢）、最有价值不容错过的版块（价值+价格的最佳组合）

「便捷交通-三横三纵15号线」
项目位于火沙路与裕庆路交叉口西北角，享有三横三纵路网和地铁15号线，便捷到达首都国际机场（6KM）、望京CBD(13.2KM)、亚奥核心（16KM）、上地（20KM）、国贸CBD(22KM)、中关村(22KM)等城市中心，方便日常通勤及商务出行。
三横：机场北线、火沙路、京平高速
三纵：京承高速、天北路、京密快速路
15号线：距离花梨坎站（约2公里）- 6站直抵望京；

「最宜居」-汇集顶尖配套
国际化商业配套：三个距离维度配齐15家高品质国际化商业，一站购齐全球精品
1.6公里内-步行地标打卡：项目周边1-2公里步行范围内拥有祥云小镇（南侧1.6公里），罗马湖商圈。
5公里-国际购物商圈：荣祥广场（南侧5.7公里）、 欧陆广场（南侧5.1公里）、山姆会员店等大型商超综合体。
10公里-周末休闲场域: 温榆广场（7.6公里） 北京赛特奥莱（7.8公里）、斯普瑞斯奥莱（11.2公里）


16所顶尖国际学校
项目周边约10公里范围涵盖16所国际学校。其中鼎石（全国NO.3，北京NO.1）、海嘉（北京NO.9）、青苗国际双语（北京NO.15）、北京君诚国际双语（北京top25）、北京新英才学校(北京top25)上榜2022胡润百学国际学校榜单。
2022年胡润百学国际学校榜单，北京上榜25所，5所在中央别墅区，3所都在后沙峪。
鼎石国际学校|实景图

海嘉国际学校|实景图

北京顺义国际学校（ISB）|实景图

两所百年西城名校：
北京四中（顺义分校，已招生，距离2.1公里）：与西城区教学教研同步，多年成绩位居顺义区首位，两年贡献3名顺义区普通中学文、理科状元。
北师大附中（顺义分校，校区在建已招生，距离3.7公里）：2019年3月在后沙峪镇开建。
最高端的休闲生活配套
罗马湖公园：西侧1.3公里，330亩水域，中央别墅区“后海”；
罗马湖|实景图

17大贵族竞技场：8个高尔夫俱乐部+9个马术俱乐部
天星调良马术俱乐部|实景图

尼克劳斯高尔夫|实景图

美学浸润的国际艺墅区：松美术馆、罗红摄影艺术馆、红砖美术馆、观复博物馆、雅昌艺术中心、顺义福尼亚剧场。
罗红摄影艺术馆|实景图

红砖美术馆|实景图

四大三甲医院+国际医疗配套
三甲医院：
友谊医院顺义院区（西北侧3.2公里，预计2023年建成）
北京中医医院顺义医院（东侧11.8公里）
北京大学第三医院首都国际机场院区（东南侧11公里）
北京地坛医院顺义院区（东侧22.5公里）

国际医疗：
和睦家顺义诊所（南侧4.6公里）、和睦家天竺综合门诊部（南侧6公里）、北京和睦家医院（南侧14.8公里）、和睦家京北妇儿医院（南侧15.3公里）；
步行即达：顺义区空港医院（二甲综合医院、项目东侧约1公里）
顺义友谊医院|效果图
优势
「最具有发展」-临空经济示范区+新国展+望京CBD外溢
临空经济示范区 擎领中央别墅区千亿产业红利后沙峪板块位于临空经济核心区，对比天竺、孙河及大湖板块，后沙峪是中央别墅区整体的发展引擎。

吸引宝洁研发、宝马研发、空中客车、德国海德曼等20多个国家的2700余家中外企业入驻，总部型企业63家，共有33家世界五百强企业投资。央企、国企127家，外资企业230家，国家级高新技术企业147家，是众多高质企业发展的首选之地。
2.新国展-空港会展经济新引擎

3.望京CBD外溢，带动后沙峪板块发展。

「最不可错过」- 入手中央别墅区的最佳门票 价值+价格的最优解
1.仅有1% 核心主城1.2容积率纯粹墅居
2021年北京双集中供地以来一共成交88宗住宅用地，其中六环内容积率1.2以下的仅2宗（中海福环+绿城刘娘府），顶尖配套仅中海后沙峪项目。
2.仅8.3% 中央别墅区核心 纯商品房占有
近5年顺义成交24宗地块，纯商品房9宗，位于纯熟版块后沙峪的仅2宗。中海后沙峪项目更低密，居住业态圈层更纯粹。
3. 中央别墅区，别墅超值入场券！
中央别墅区20年房龄联排二手房套总2000万起，新房联排无供应。中海首开·湖光玖里是2000万以内入手中央墅区核芯联排的唯一机会。

中海拾光系4.0作品
1.中海拾光系：城市稀缺核心低密资源+创新低密改善产品+千万级客群城市墅居。至今累计获得18项国际建筑设计大奖。
2.纯粹低密：
4-6层墅质洋房：建面111-187㎡三-四居，政府指导价59700元/㎡
①超舒适社区：全洋房设计，最高6层，1梯2户，更加低密隐私，更纯粹舒适；
②超高得房率：中海创新产品力，更多使用面积更划算；
③超大南向视野：无论是111/138的四叶草户型，还是155/187的四面宽神户型，均采用客厅落地窗，南向卧室全飘窗的设计，最大化自然采光；
④超自然亲近：所有户型均采用阳台设计，生活方式升级，品茶、养花、看书，享受生活从这里开始；
⑤超人性化装修：人性化设置、全屋化收纳、自然美学三大理念，实用、档次、划算！

联排：总价不到2000万/套
①最稀缺业态：纯联排设计，独门独户拥有属于自己的经纬度；
②最舒适排布：东西排布，充分享受多维阳光，更舒适宜居；
③最宜居设计：南向面宽9米，地上3层私密个性，三采光井，地下2层通风采光；
④最宽阔生活：4-5房居室，2-3个客厅，还能容得下全家人的兴趣梦想；

样板间图鉴