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粤港澳大湾区核心城市房地产市场受资本青睐

2019-06-25 15:22:26来源:网络

尽管广深物业大受海外投资者垂青,但内资买家仍占据绝对的主导地位。

    日前,戴德梁行发布《机遇与潜力:大湾区房地产投资趋势》报告指出,随着粤港澳大湾区建设驶入快车道,广州、深圳作为湾区核心城市,凭借成熟的经济体系及众多优质物业投资项目,已成为海内外房地产投资者关注的热土。与深圳相比,广州可交易的优质物业项目较多,因此成为海外投资者的“心头好”。
    数据显示,从2016年至2018年,广深两地房地产投资市场的大宗交易总额从约175亿元“狂奔”到约545亿元,实现了2.1倍的增长。投资者更倾向于选择广深核心地区的物业项目。在2018年两地交易金额超过人民币1亿元的53个物业项目中,约51%位于核心地区。
    近年来,外资在广深房地产大宗交易市场中“崛起”。数据显示,自2014年以来,海外投资者主导的大宗物业投资,交易额从22亿元激增到2018年的52亿元。仅2019年1季度,这个数字已达到75亿元,超出了2018年全年的外资大宗物业投资交易额。
    与深圳相比,广州可交易的优质物业项目较多,因此更受海外投资者青睐。2009-2014年,广深两地大宗物业投资(交易额超过1亿元人民币)的23项交易中,广州占比逾8成。即使是2015年后,海外投资者目光逐渐转移到深圳,广州依然以2017、2018年交易占比逾6成成为当之无愧的佼佼者。
    在各类资产中,写字楼及零售物业是海外投资者最看好的物业类型,过去10年分别占到外资交易总数量的40%及25%。近年来,深圳写字楼市场需求高企,净吸纳量在2017及2018年分别增至767,500平方米及455,700平方米,远高于近十年历史平均水平263,200平方米。与此同时,电信、媒体和科技行业租户及联合办公运营商强劲的扩展需求,将广州甲级写字楼市场的空置率推至近十年新低,2019年1季度仅为4.1%,在一线城市中处于最低位。
    零售物业方面,投资者对具有重新定位或增值潜力的物业相当看好。投资者如机构基金,通过运用资产管理专业知识将表现不佳的资产转型,获取高回报。在最近一宗收购案中,获华平投资支持的凯龙瑞向越秀房托基金买进广州越秀区新都会大厦,交易额为11.8亿元。凯龙瑞在资产升级后,拟向一家联合办公空间运营商出租该大厦。
    尽管广深物业大受海外投资者垂青,但内资买家仍占据绝对的主导地位。2018年内资在广深大宗交易金额中分别占比78%及98%。
    内资开发商积极参与投资的同时,香港开发商亦频频。例如新鸿基地产分别在2018年5月及2019年2月透过政府公开招标,拿下庆盛高铁站附近的两宗地块,交易金额分别为2.64亿元、11.9亿元。嘉里建设也在2018年12月投得前海一宗商业地块,总金额26.3亿元。这是嘉里建设在前海买进的第三宗地块,并计划建设一项包含写字楼、酒店、零售及住宅的混合发展项目。
    戴德梁行认为,投资者可根据不同的投资策略,来寻找合适的物业项目。追求核心型/核心增益型资产的投资者可重点关注成熟商圈的优质商用物业,预计市场对这些物业的需求有较大机会在中长期内保持强劲。写字楼方面,投资者可在广州天河体育中心、珠江新城及深圳福田区、南山区寻找合适的投资机会。国内及跨国企业,尤其是银行及金融、专业服务及电信、媒体和科技行业,对于以上四个区域的甲级写字楼需求仍居高不下,且因优越的地理位置及相对充足的写字楼租赁面积供应,预计这些区域的写字楼需求还会持续上升。零售物业方面,除上述成熟商圈,可重点关注位于地铁、高铁站及大型住宅附近的购物中心。



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