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都市圈发展提速,促楼市发展

2019-07-12 12:07:34来源:网络

2018下半年以来,房地产调控政策坚持“房住不炒”的总基调,根据销售投资情况以及市场景气度做相应局部调整。

    2019年下半年,房地产行业政策及融资环境有较明显改善,区域市场将呈现需求、供给、政策等各个层面的分化,销售及投资下行压力加大,弱市下龙头强者恒强。
    笔者认为,2019年下半年的一二线城市房地产销售阶段性回暖,全年下行压力犹存;投资韧性犹在,下半年增速预计回落,融资端边际改善;行业集中度持续提升,龙头房企销售高增锁定业绩,迎估值切换。特别值得注意的是,随着因城施策深化落地,都市圈发展提速,货币及信贷政策边际改善,正在有望成为行业发展的新特征和驱动力。
 
    供需双向调节
    2018年12月,住建部明确2019年十大任务,其中包括“以稳地价稳房价稳预期为目标,促进房地产市场平稳健康发展”;“坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制;“坚持因城施策、分类指导,夯实城市主体责任”;“加强房地产市场供需双向调节,改善住房供应结构,支持合理自住需求”等。明确以“三稳”为工作首要目标,首次提出“市场供需双向调节”,再次强调“房住不炒”。
     2018下半年以来,房地产调控政策坚持“房住不炒”的总基调,根据销售投资情况以及市场景气度做相应局部调整。
    宏观政策方面,2018年7月中共中央政治局会议表示“坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制”,为近年来关于房地产政策最严厉表态;而随后10月、12月中共中央政治局会议中均未提及房地产,笔者认为,此举旨在市场景气度下行时,进行逆周期调节,起到稳定市场的作用。
    2019年以来,伴随房贷利率回落、落户政策的放开等因素,部分一二线城市出现房价及地价抬升的势头。针对此情况,在4月份的中共中央政治局会议上,再度强调“房住不炒与长效机制”的落实,同时提出“一城一策、因城施策”的细化指导政策。
    具体实施方面,住建部联合多部门对于房价出现过热苗头的多个城市下发政策预警:4月19日,住建部对一季度房价、地价波动幅度较大的6个城市进行了预警提示;5月18日对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。
    苏州由于受益长三角一体化发展最为明显,房价出现超预期涨幅,调控加码最为严厉:5月11日,苏州出台限售政策,工业园区全域、高新区部分重点区域新建商品住房,自取得不动产权证之日起满3年后方可转让;工业园区全域二手住房,自取得不动产权证满5年后方可转让。此外,政策还实行人才优先购买、调整了土地出让报价规则。5月16日,苏州工业园区管委会将工业园区新购住房学位政策由5年调整为9年,同一家庭多名子女不受限制。随后5月24日,苏州提出年房价涨幅不超过5%的目标,体现精细化管控房价的导向。
    未来房价稳定为长期趋势,调控政策难以大幅放松或从严,“房住不炒”为高压红线,因城施策为精细化调控思路。
    因城施策深化
    2018年12月19-21日中央经济工作会议明确提出:2019年将“构建房地产市场健康发展长效机制,坚持‘房子是用来住的,不是用来炒的’定位,因城施策,分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。”给予因城施策更大肯定,全国部分城市自2018年12月下旬起陆续对于调控政策进行局部调整。2019年以来,中央政治局会议等多次重要场合及文件再次强调因城施策,笔者预计“因城施策”将与“房住不炒”相辅相成,成为长期房地产调控的导向政策。据统计,2018年以来,已有超过60城出台超过百次局部调控政策,方向有保有压。
    2018年以来,中央对于货币政策的定调逐步发生变化,4月份中央政治局会议时隔3年再提扩大内需,货币政策从“中性”转向“松紧适度”,流动性从“维护基本稳定”,转向“合理充裕”。从2018年1月份央行实施的普惠金融定向降准开始,五次降准累计释放流动性超过3.8万亿元。展望2019年下半年,笔者认为,国内面临内外经济压力的环境下,货币政策保持宽松依旧可期,将会继续助力房地产行业尤其是需求层面的边际改善。



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