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太原楼市进入品质时代

2019-12-19 12:39:30发布者:网络

太原房地产市场成为众多市场发展的缩影,市场下行,首置首改重回主导地位,多重压力下拉开了产品创新序幕。

    从最初的筒子楼,到老破小砖混楼,再到现在的现代化居民小区,小高层、洋房、别墅、大平层……随着太原楼市的发展,省城居民的居住品质不断升级,各种类型的房子如雨后春笋般林立。购房者对户型的需求,从单纯追求房间大小,发展到功能与品质并重,再表现出多层次、多标准、多功能、个性化等要求。
  在当前市场销售压力席卷的背景下,开发商拼品牌、地段、低价已经很难忽悠到购房者,“产品力”成为项目在市场竞争中制胜的关键,购房者能认可的产品才是高性价比产品,购房者的需求是未来房地产市场发展的永久命题。
  山西晚报记者在采访中发现,尽管太原楼市出现前所未有的市场调整态势,但符合房地产市场发展规律的产品依然在今年取得了不俗的业绩,满足了不同客户对居住功能的要求。而未来,不注水、接地气的真正的好产品,仍然能够以保持稳健沉着的姿态赢得市场欢迎。
  现在太原市主城区的小户型房源可以说是凤毛麟角,在环线附近的区域也同样稀缺。12月前,位于东山片区的某知名楼盘开盘,能逆势热销的原因除了低起价外,80多平方米的小户型房源是吸引刚需购房者的重要原因。
  近日,山西晚报记者根据调查了解到,目前近郊区在售新盘项目销售的多以120平方米以上大户型房源为主,仅有少数几个新盘推出过较小户型的产品,但因数量较少,所以都很抢手,基本上一上市就销售一空。
  一位项目负责人表示,同样建一幢住宅楼,从成本看,开发商做大户型比做小户型利润更高,出于企业追求利润最大化的考虑,开发商更愿意建造大户型的房子。虽然购房者对房价的承受力也是开发商不得不考虑的要素,但就主城区楼盘来说,大户型是大势所趋,原因无非是土地成本较高,刚需购买力有限。在利润驱始下,开发商只能抛弃刚需,转向对房价接受程度更高的改善型购房客群,这也是楼市豪宅化的主要原因。
  在当前居住升级时代,购房者对于商品住宅的户型越来越挑剔。在高总价的房源中,户型设计是否合理、细节打造是否更具人性化,成为购房者关注的关键点。
  即使是这样,在市场大环境低迷的情况下,购房者占有买方市场,选择考虑购买性价比最高的房源。纵观太原市现有住宅开发的户型,几乎都是千篇一律或一成不变的产品,随着购房者需求的多样化,市面上现有的产品已无法满足客户不断变化及多元化的诉求。
  朗润智业分析人士表示,一套真正“深入人心”的住宅,需要发现客户需求,不断创新、迭代住宅产品。产品力是房企的核心竞争力,也能体现房企对于客户需求的理解。在竞争如此激烈的市场中,产品力成为房企赖以生存的重要条件。
  太原房地产市场成为众多市场发展的缩影,市场下行,首置首改重回主导地位,多重压力下拉开了产品创新序幕。
  根据朗润智业的统计数据显示,今年1月至11月,太原商品房主力成交面积段集中在80平方米至140平方米,但80平方米至100平方米产品涨幅明显,140平方米以上产品遇冷,“土豪”户型不受欢迎,市场由改善重回首置首改市场;市场下行阶段,80平方米至140平方米成为市场主力,是现阶段购房者的主要需求。
  从政策方面看,限购执行,首付、贷款利率提升,客户购房门槛提高。首付比例提升、银行利率上涨,客户购房成本增加;在首付金额相同下可以看到,限购之前30万元首付可以买到120平方米左右的房子,而限购之后,只能买到80平方米左右的房子。朗润智业分析人士举了个例子,一位刚需客户首付预算是30万元,房屋单价12000元/平方米。若首付20%,则可购买120平方米三居产品,若首付比例上涨至30%,首付门槛提升,只能购买到80平方米左右的二居产品。
  从土地出让情况方面看,随着太原市容积率的下调,土地单价提升,房企利润空间缩窄。2018年7月,住建部发布《城市居住区规划设计标准》,国家标准城市居住街坊用地容积率最高3.1;从政策来看,容积率下调是大势所趋。而从土地市场成交情况来看,2018年至2019年,太原市成交的土地容积率保持在3.3至3.4之间,相比2017年下调0.5至0.6;从土地单价来看,2018年起土地市场单价达到了600万元/亩以上。综合来看,土地开发强度最高,综合容积率达到3.9,随着2018年7月《城市居住区规划设计标准》发布,2018和2019年综合容积率明显下调;同时,市场中3.5以上容积率占比下降5%,容积率2.0至3.0之间占比上涨5%,容积率处于逐步下调阶段;从土地单价来看,呈现波动上涨态势。在这些因素影响下,成交主力户型面积也不断下探。



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